一线城市房价假涨真跌 调整最早有望在今年底结束
官方数据“打架”引悬疑广州楼市争辩“真假摔”
编者按转眼间，6月也将进入尾声，随之而来的，就是各大房企的半年考。是喜，还是忧，不日答案就将揭晓。数日前，两组“打架”的广州房价数据引起了人们的关注和思考。同样出自于“官方”，为何房价涨幅统计出现较大差异？即便我们不去深究这里面的原因，但不少房企开始忙起来了。或是感受到了房地产行业分化的提速，为了今后的日子能够好过一些，中小房企已经开始转让股权，借股权交易所来缓解资金压力。6月20日在南京举行的土地拍卖会，延续了一个月前的冷清……一系列零散的信息综合起来，或让这个夏天充满“凉意”。
近日，两个分别由官方机构公布的房价数据出现“打架”的情况，让购房者对广州楼市的真相更感困惑。
根据国家统计局公布数据显示，5月份广州房价环比涨幅为零；而广州市国土房管局的统计数据却显示，同月广州房价环比上涨2.1%，连续3个月创新高。
广州楼市到底是“假涨”还是“真跌”？对此，多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，数据“打架”主要是由于统计样本的不同，国家统计局的调查样本更贴近市场真实情况，房管局的数据来源受“限价”干扰因素较大，因此即便一线城市也进入实质性降价阶段，房价数据也呈现出“真跌假涨”的走势。
官方房价数据“打架”
《每日经济新闻》记者整理广州市国土房管局每月发布的《房地产市场运行情况通报》发现，自今年2月起，广州房价连续3个月出现环比上涨。数据显示，今年3~5月，广州新建住宅网签均价环比涨幅分别为10.4%、1.5%、2.1%。
而国家统计局公布的5月份70大中城市房价数据显示，今年3~4月广州新建住宅售价环比涨幅仅为0.4%与0.1%，5月份广州房价环比涨幅为零。
事实上，类似的数据“打架”情况并不罕见。以去年12月为例，国家统计局数据显示，该月广州新建住宅售价环比涨幅为0.7%，同比涨幅为20.4%。但广州市房管局的报告却显示，该月新建住宅网签均价环比涨幅为0.4%，同比下跌12.9%。
记者发现，其他一线城市也出现了类似情况。以深圳为例，国家统计局数据显示，5月份深圳新建住宅售价环比下跌0.2%，但深圳规划国土委网站数据显示，5月深圳新房住宅成交均价23981元/平方米，环比上涨1.1%。
“打架”或因楼市政策
中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，由于国家统计局与当地房管部门的调查样本不同，加上去年地方政府在房价控制目标的压力下意图从数据上抑制房价涨幅，导致两个官方数据“打架”。
“国家统计局所制定的房价数据，是抽取同类型楼盘相同朝向的相近单位作为样本，以楼盘的实际售价为统计数据，能更真实地反映市场状况。但广州市房管局是以网签合同的成交数据为统计样本，由于去年广州出台严厉的‘限价’政策，导致大量楼盘采取以‘双合同’绕开管理部门的价格限制，不少高价盘更是被暂停网签，引发房价数据失真严重。”黄韬说。
去年4月，为了遏制当时房价上涨过快的势头，广州市房管局发布通知，规定预售楼盘申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证，超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
此后，越来越多的开发商采用“双合同”，即购房者买房时所签合同往往一份是正式的《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，两份合同加起来的房款才是房屋总价。
黄韬告诉记者，自去年11月起，“限价”政策逐渐松绑。随着今年市场压力增大，从3月起“限价”政策松绑蔓延至全市，由于双合同现象大幅减少，同时大量在去年积压的高价盘在最近两个月集中网签，变相提高了楼盘的网签售价，是带动房管局的房价数据明显上涨的主要原因。
一线房价“假涨真跌”
中原地产首席分析师张大伟认为，在整体楼市降温的情况下，一线城市在2013年下半年严格执行的限价政策逐渐已经不适合当下市场情况，目前还能维持上涨的城市越来越少。甚至连业界也认为，一线城市也出现了明显的降温现象，降价潮在一线城市出现蔓延的势头。
以广州为例，《每日经济新闻》记者实际走访发现，外围区域降价风越刮越猛，继位于番禺的万科欧泊降价三成开售后，同区域的知名大盘雅居乐剑桥郡于本月中推出100套特价单位，毛坯售价为1.2万元/平方米，较该盘前期单位售价直降30%。
“虽然广州市房管局公布的房价数据显示是上涨，但这只不过是反映去年房价真实涨幅。从广州来看，目前外围区域新盘售价已经出现15%的降幅，个别项目为了清尾货更是出现30%的降幅，带动广州楼市进入实质性降价阶段。”黄韬表示。
克而瑞研究报告显示，6月前半月，一线、二线和三四线城市的成交面积同比去年分别下滑了22%、27%和35%，在四个一线城市中，北京与深圳成交同比降幅分别为51%与64%，广州与上海则同比上涨7%与25%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，一线城市自身拥有强大的需求支撑，本轮下行更多是受到银行收紧房贷的影响。乐观估计，本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。
