小产权房10年“转正”运作黑幕

　不久前，国土资源部、住建部两部委联合下发紧急通知，要求坚决叫停违法建设、销售小产权房，并对其依法查处。然而，在山东省青岛市李沧区上流村，经当地村委会同意、建在该村集体土地上的15栋、668套房子，经历了拆除、没收、罚款等处罚后，又经当地政府组织的招拍挂而转正，并开始销售。小产权房“转正”，有人曝出其背后存在花钱买质量安全鉴定、虚假房产销售额参与招拍挂、私刻公章等多种欺诈情况。近日，记者就该事件进行了深入调查。 【 相关新闻：两部委明确小产权房不存在转正可能性 坚决叫停 】

　　京华时报记者张淑玲文/摄

　　□产权变身

　　小产权经10年运作变大产权

　　作为雍伦佳苑公司、杰盛公司的股东，李秀针分别占有49%、50%的股份。然而，当杰盛公司竞拍成功并取得土地所有权后，李秀针被通知她所占的股份将由50%将至23%，另称568套房已在招拍挂之前卖出，“这样，我们基本就没什么利益了，我们曾从北京派出两拨律师去要求看账，都被拒绝了，所以，我这才决定把内幕曝光。”

　　李秀针称，在山东省青岛市李沧区南王家上流村，原建于农民集体土地上的15栋、668套住宅房，在顶了10年违法建设的帽子后，终于拥有了70年大产权。

　　该项目现名叫适园雅居，位于进出青岛的咽喉要道，三面环山。青岛曾投入37.1亿元对其所处区域进行生态及基础建设，项目周边更有万科、绿城、万达等别墅及高档社区。

　　6月10日下午，记者一踏上新修的滨海大道，便可看到多处“适园雅居”的杆柱广告。该项目售楼处设在李沧区闹市中心。6月12日下午，售楼处一工作人员介绍称，该项目每平方米卖9000元至1.1万元，“第一批开盘我们卖掉了99套，第二批计划7月7日开盘，现在认筹1万元，可抵3万元。”

　　问及房产证，该工作人员称这个项目曾是小产权房，“现在已经拿到了70年大产权。”他将记者带至里间，展示了项目所获的土地证、规划证、建设许可证、预售证等5证。

　　据了解，该项目最初建设成本每平方米400余元，当时销售价平方米为800余元。按照目前每平方米1万元的均价，这15栋、668套建筑面积有75000余平方米的项目，市值将超7亿元。

　　据悉，该项目的15栋楼，目前已建好13栋楼；另两栋，一栋建到了第2层，一栋还未开工。

　　□项目由来

　　不锈钢车间改建住宅楼

　　2012年4月10日，郝安峰作为钟超英（青岛理工大学工程质量检测鉴定中心主任）受贿案一名证人，接受了青岛市四方区检察院的询问。询问笔录显示，该项目地块原为李沧区南王家上流村耕地。1998年，青岛市瑞丰德不锈钢有限公司股东郝安峰租了这50亩土地，租期50年，每亩3万元。

　　郝安峰本想生产不锈钢产品，甚至在这块地上已盖了两个车间。可后来听说盖小产权住宅往外卖很挣钱，他就找建筑队，在2003年4月盖了15栋住宅楼。

　　“郝安峰与上流村村委会签订了租地合同，并提出要建小产权房卖了赚钱。村委会为其出具了售房合同，收款收据，并约定70%利润归郝安峰，30%归村委会。”李秀针称。

　　随后一年内，青岛市国土资源和房屋管理局两次处罚了瑞丰德公司，责令其拆除违建、退还非法占用的土地，并两次罚款。“每次处罚他们都只拆一点点儿，就是做做样子。”李秀针称。

　　2005年4月，青岛市规划局没收了该项目，并移交给李沧区政府。此时，上流村原村委会负责人以破坏耕地罪被判刑。

　　据李秀针透露，作为该项目的建设方，郝安峰也被公安机关列为破坏耕地罪的犯罪嫌疑人。在被传唤之前，他通过李沧区公安分局一老乡，疏通了当时经侦大队的一办案民警，送给该民警10万元。在传唤当天，办案民警让郝安峰住进传染病医院，开具乙肝严重传染证明。通过该办案民警运作，郝安峰被免于刑事追究。

　　为继续争取该项目，郝安峰联系到了在北京的老乡程之友，称程之友在北京一发改委下属的媒体供职，可以帮忙办手续，“手续若能办好，我把房子的股份给你一半。”郝安峰称。

　　成立新公司“复活”小产权房

　　“那是在2007年五一期间，郝安峰及其妻子程玉兰到北京来找我丈夫程之友，说搞了一批小产权房，被青岛市规划局给没收了，说是非法建设。他们来找我们合作，说要筹备一部分钱，成立一个正规公司，和政府沟通，把项目承接过来。”李秀针称。

　　据核算，该小产权房建筑成本每平方米约400元，当时每平方米卖800余元，若能办好规划、土地等各类手续，每平方米卖四五千元没问题，再刨掉土地出让金、配套费及各种税费，总回款有3.5个亿，可以赚到1.7亿元，“他们多次劝，还专门来北京两趟，无数遍地打电话，我们心动了。”李秀针称。

　　2008年1月17日，北京雍伦佳苑房地产开发有限公司在北京注册成立。该公司注册资金为2900万元，实交1000万元，由郝安峰的儿子郝国瑞任法定代表人，占股份51%；李秀针为股东，占股份49%。

　　那时，项目的名字是雍伦花园。作为该项目的承建人，雍伦佳苑公司开始推动小产权房“转正”。

　　□“变形”内幕

　　空壳公司承接小产权房处置项目

　　“北京这个公司，其实就是一个大公关公司。”李秀针称，1000万元注册资金是一中介公司的朋友垫资的，拿到营业执照后，这1000万元仅在在账面上停了6天便被抽走。

　　公司有了工商执照，便顺利在银行开户，并刻制了公章，办齐了相关手续。“我们复印了这套手续，把它交给郝安峰父子，他俩就开始和李沧区政府对接，办理小产权房转正手续。”李秀针称，2008年3月，经李沧区政府同意，雍伦佳苑公司承接了该小产权房处置项目。

　　郝安峰称其以雍伦佳苑公司为名，按照李沧区政府的要求，委托青岛理工大学工程质量检测鉴定中心对15栋住宅楼进行质量安全鉴定。2008年10月，15栋住宅楼均拿到了鉴定安全的报告。

　　李沧区政府采纳了这15栋住宅楼的安全报告，并接到了雍伦佳苑公司提交的在15栋住宅楼中，已卖掉568套住房的虚假材料。“提交这个虚假材料，是为将来的招拍挂做准备。若别的公司想竞标，一听668套房已卖得只剩了100套房子，几乎没有利润了，就不会竞标了。”李秀针称。

　　2010年1月，雍伦佳苑公司已完成其相关使命，且面临北京工商年检。因其当时注册资金为2900万元，实交1000万元，若想过年检，则需补交1900万元，郝国瑞、李秀针两股东签署协议，雍伦佳苑公司转手变卖他人，雍伦佳苑公司名称变更为北京政研投资有限公司，公章、税务等手续也一并作废。

　　私刻公章自称项目公司通过招拍挂

　　2010年2月1日，以郝安峰的儿媳薛晓明为法定代表人的青岛杰盛置业有限公司成立，在该公司中，薛晓明、李秀针各占50%的股份。

　　李秀针称，从此开始，李沧区政府便多次牵头，组织有土地局、规划局、村委会、街道办等相关部门参加的碰头会，以补办规划、土地、招拍挂等一系列手续，以将其转变为大产权。

　　2011年5月19日，该项目主管部门李沧生态商住区建设办公室向李沧区财政局致函，称根据区政府第50次区长办公会议纪要，要对15栋住宅楼的土地进行招拍挂及地上建筑物一并进行招拍挂。雍伦佳苑公司作为原项目承建人，继续完善该项目。

　　其实那时雍伦佳苑公司已被转卖并变更。

　　2011年8月31日，青岛市国土资源和房屋管理局向李沧区政府发函，要求对该地块的规划设计、施工、监理等建设情况及质量状况进行明确说明，以便编制招拍挂出让文件。该函明确了该地块将连同15栋住宅楼一起出让，并由国土局与李沧区联合举办。

　　2011年11月22日，青岛市国土局发出了对该地块及15栋住宅楼进行拍卖的公告。

　　因在李沧区政府、李沧区生态办相关文件中均记载雍伦佳苑公司为该项目承建人，且完成了前期质量鉴定等工作，“为了介入该项目，2011年11月18日，杰盛公司私刻了雍伦佳苑公司的公章，自称是雍伦佳苑公司的项目公司，报送至李沧区政府。”李秀针分析，雍伦佳苑公司的公章在2010年1月就作废了，作废两年后公章又出现了，“这绝对是私刻的。”

　　作为雍伦佳苑公司的项目公司，杰盛如愿对接了该小产权房招拍挂项目。2011年12月9日，杰盛公司以拍卖起叫价楼面价每平方米870元、总价6564元中标。

　　2012年9月22日，杰盛公司办好了土地证，并在2013年办齐了预售证、施工许可证等所有手续。15栋小产权房摇身变为拥有70年的大产权商品房项目，更名为适园雅居小区，面向市场进行销售。

　　□股东质疑

　　鉴定中心主任受贿做虚假报告

　　“15栋住宅楼建筑质量过关，才好补办手续。”李秀针称，李沧区政府要求对15栋住宅楼进行质量鉴定。

　　郝安峰称，2008年9月，李沧区政府要求找青岛理工大学工程质量检测鉴定中心。经人介绍，他找到了鉴定中心主任钟超英，以雍伦佳苑公司的名义，委托该中心进行此次鉴定。2008年10月，15栋楼均拿到了结构安全检测鉴定报告，“当时，其实建成的只有13栋住宅楼，另外一栋刚开始建设，还有一栋未建设的也获得了鉴定报告。”李秀针称。

　　记者看到，这15栋住宅楼每栋均有一个鉴定报告。以其4号楼为例，其鉴定结论为：楼房的结构体系及地基基础满足国家规范要求；大部分结构构件安全有保证；少数构件不满足现行结构规范要求，需采取补强、维护等处理措施。

　　“15栋住宅楼通过了质量鉴定，政府也采纳了，但我认为这15个鉴定报告是花40万元买来的。”李秀针称，为能顺利拿到鉴定报告，经雍伦佳苑公司安排，在40万元的鉴定费中，有10万元打入了钟超英的个人账户。

　　鉴定中心主任钟超英因此被举报贪污受贿，并被当地检察部门指控犯了职务侵占罪。李秀针称，因鉴定负责人收了10万元，大家都怀疑该鉴定报告是否真实合法，“住宅楼有不少地方裸露着钢筋，裂缝也很明显，建筑质量真的很差，”她说，直到今年5月，住宅楼在建成10年后，才开始对其存在的问题进行补强、维护。

　　虚构房屋销售量欺诈招拍挂

　　2011年9月27日，李沧区政府采用了由雍伦佳苑公司出具的关于15栋住宅楼中，已卖掉568套的材料。“其实只卖掉了100多套房。”李秀针称。

　　李沧区政府确认了该销售数额。2011年9月27日，区政府致函青岛市国土局，称“678套住宅中，截至2004年9月15日，对外销售住宅45套，解决瑞丰德公司等职工住房245套，以房抵工、抵料住宅260套，抵债138套，未销售住宅110套。”

　　李秀针分析称，雍伦公司出具已经卖掉568套的虚假材料，一是屏蔽了其他开发商前来竞标，因为仅剩的100套住房已几无利润可言。二是以已内定项目原承建人为由，影响到了其他开发商竞标，“万科当时也买了标书，结果被生态办一负责人给劝退了，说该项目领导已内定，不要蹚这趟浑水，万科最后退标了。”

　　政府多名工作人员涉嫌受贿

　　作为股东的李秀针接到了郝国瑞开具的“贿赂清单”。该清单显示，郝国瑞通过香港和华设计公司一王姓负责人，在2009年12月1日，向李沧规划分局工作人员公关费6万元；向李沧区相关政府部门公关用费69万元。“李沧区规划局曾两次毙掉该小产权房的规划，郝家两次送现金被拒，最后，郝安峰称他自己去谈条件，一负责人才提出给一亲戚要一套房，半价就行。郝安峰称，该领导人所称的亲戚，便是其情妇。”

　　李秀针称，她曾以现金形式分5笔打给郝国瑞140多万元，“他跟我说是送礼了，否则，我打给他的钱，干什么用了？”

　　据透露，截至2009年12月，雍伦佳苑公司向相关部门负责人行贿120余万元，承诺赠送房产近10套。

　　今年5月19日，作为北京博伦雅苑公司原股东，以及青岛杰盛公司股东，李秀针向中纪委山东巡视组实名举报了李沧生态园建设办公室副主任单世勇、赵利贵以虚假数据起草政府文件、渎职、受贿等违法违纪问题。至目前为止，该举报尚未有回音。

　　□政府回应

　　6月11日下午，李沧区宣传部常务副部长单伟、李沧生态办副主任赵利贵及一孙姓负责人等接受了记者的采访，并对相关问题一一回应。

　　1涉案房一开始是违法建筑

　　“小产权房的合法化，这个概念不是很准。”单伟称，为15栋住宅楼补办手续，是10年前青岛市政府确定的。

　　孙姓负责人称，这些住宅楼一开始就是违法建筑，它是村委会同意，在集体土地上盖的房子，没有任何手续，所以不能叫小产权房。青岛市政府有会议精神，对符合质量要求、也符合规划的违法建筑，尽可能走招拍挂

　　程序，完善手续，“这是对违法建筑的一个处置方式。现在曝出这么多问题，是因为北京的雍伦佳苑公司、青岛的杰盛公司两个股东间出现了股权纠纷，打官司，才导致这个项目10年了才完善了手续。”

　　赵利贵称，李沧区政府对该项目的处置其实只有执行权，依据的是青岛市政府（2009年）第104号文件《关于李沧东部违法建筑处置有关问题的会议纪要》。该纪要称，要完善包括该项目在内的4宗土地违法建筑的用地、规划、征地等手续。

　　“政府没收了这个项目，没收后可以全部推倒的，但考虑到实际状况，推倒会给国家、社会造成很大浪费，所以不符合质量要求的都推倒了。这个项目没有推倒过，是一直在完善手续。”

　　2个人受贿不影响认定鉴定报告

　　关于鉴定中心主任钟超英受贿被查，为什么招拍挂还采用该中心出具的质量鉴定报告一事，赵利贵称，其不清楚钟超英被查的情况，“即使钟超英受贿，也是他个人的事。质量鉴定报告是鉴定中心出具的，鉴定中心有资质，也没人对该鉴定结论提质疑，所以政府认为该鉴定报告是合法有效的。”

　　“现在没人说鉴定报告是假的，只是说那个人受贿了。”赵利贵称。

　　3根据售房明细认定568套房被卖

　　关于由博伦佳苑公司所提交的已卖掉568套房是否真实、政府是否核查其售房合同等问题，赵利贵称，当时是瑞丰德公司向政府提交了一个售房明细，“房子是人家自己卖的，我们看到了售房明细，故认定它已卖掉了568套，也就采用了这个数据。”

　　至于售楼处一工作人员介绍，适园雅居小区自今年4月7日开盘以来，第一批房源已卖出99套，第二批房源刚刚开始认筹，将于7月7日开盘销售等情况，赵利贵称，“也许售楼处不清楚房子是不是已被卖掉了，具体卖掉了多少，这可以请登记机关查一下。”

　　4公章是否作废和政府没关系

　　针对博伦佳苑公司已作废公章被杰盛公司用以介入该项目问题，赵利贵回应称，2003年，政府在没收该项目时，确定的建设单位是瑞丰德公司。杰盛公司是通过招标中标的。关于博伦佳苑公司，政府和其并没有任何往来。

　　关于博伦佳苑公司公章在作废后被用于杰盛公司提交的《具结书》问题，该负责人称，政府没有见到该《具结书》。博伦佳苑公章用于其他相关文件的，那文件也只是区政府与各部门之间的内部交流。所以，其公章是否作废，与政府没关系，也没有产生任何法律上的文件。

　　赵利贵还称，2012年5月14日，网上便有帖子称从开发商处得到消息，郝国瑞父子答应，由政府一负责人给项目供应建筑材料，送给其一套房子，“我已就该证据进行公证，准备随时提起诉讼，我可以负责任地说，我没有要他的房子，没有买他的房子，也没让亲戚朋友买他们的房子。”

　　赵利贵称，这个项目让上流村村委负责人都因擅自占用集体用地被判刑，钟超英也被查出受贿，还引发了博伦佳苑公司、杰盛公司及其股东间的多个诉讼，“该抓的抓了，该判的判了。其他的你问我我也不清楚。”

　　□公司回复

　　“如有行贿证据请去检举”

　　6月15日，杰盛公司法定代表人薛晓明的丈夫郝国瑞回复称，关于568套销售房产，是在政府处置过程中，由原开发单位按政府要求，将销售数据进行了整理统计，经审核后，纳入了拍卖公示文件。杰盛公司参与了该项目的公开拍卖，并依法竞得了该项目。

　　他表示，如有证据证明杰盛公司行贿，那么请带着举报材料和相关证据，按照正规程序到公安、检察机关依法进行检举。

　　若公司提供虚假材料招拍挂结果应是无效

　　■专家分析

　　法学专家、司法部研究室原主任王公义称，目前，建在农村集体经济土地上、向社会出售的房屋，均认为是小产权房。

　　关于该项目质量报告是否受负责人受贿影响的问题，王公义称，若受贿人与该次鉴定有关系，应该重新做。若受贿人与该案无关，就不用重新做。

　　王公义指出，政府将该项目没收并采用招拍挂程序，连地带房一起卖，这无可厚非，但如果竞标公司向政府提供虚假资料，那就是欺诈行为。他说，政府需对企业提供的参加招拍挂的相关材料进行审查，“你没有审查，企业说是已经卖了568套，给你一个明细，你就认为它卖了568套，政府应该为此承担责任，这样的招拍挂是无效的。”