房企业绩分化蔓延至各个梯队 行业并购潮来临

  并购潮临近

  ■中国房地产报记者 许倩 北京(楼盘)报道

  “强者愈强，弱者愈弱”，纷纷出炉的房企2014年上半年业绩显示了这一定律，但值得注意的是，即便是第一、二梯队的标杆房企，业绩也已呈现出分化之势。

  截至7月11日，已经有39家房企公布了半年业绩快报，其中有15家房企销售业绩同比下降，销售业绩同比下滑幅度达到50%以上的房企有3家，分别是：瑞安房地产(-56%)、恒盛地产(-52%)、花样年(-51%)。

  按照年度目标完成率来看，39家房企中，“时间过半，任务完成过半”的只有中建国际(63%)、恒大(63%)、中海地产(52%)、万科(50%)等4家，可见相比之下，龙头标杆房企的业绩却似乎并未受房地产下行态势的过多影响。而目标完成率在40%以上的仅17家，不到公布业绩房企的一半。

  尽管不少房企纷纷以价换量，但从6月份整个房地产销售市场表现看，“回升幅度有限，房地产形势并未好转。”同策咨询研究部总监张宏伟对中国房地产报记者分析表示。

  销售业绩两极分化之下，迫于资金链压力，中小房企转让股权动作激增，一场大的行业并购潮正在来临。

  数据显示，上半年房地产行业并购标的完成交易73宗，交易总价值152.93亿元，同比增长2.09倍。

  业绩分化蔓延至第一二梯队

  从已披露半年业绩房企看，虽然整体仍然呈现出“强者愈强，大者愈快”的趋势，相比第一梯队，中小房企面临的困难更多，但业绩的分化和下滑已经不是中小房企的专利。即便是在第一梯队的千亿房企，业绩也开始出现了明显的分化。第二梯队的标杆房企的表现也出现了分野。

  第一梯队的恒大、碧桂园、万科、绿地呈现出强劲的增长势头。

  着力于高去化的恒大在6月实现了销售史上单月新高。恒大集团6月份实现合约销售额131亿元，同比增长25.8%，创下恒大6月单月同期历史新高。截至6月底，恒大集团累计完成合约销售额693.2亿元，同比增长55.4%，完成全年1100亿元目标的63%，目标完成率排名第一。随行就市、灵活制定营销策略成为恒大集团销量创新高的关键。

  在去年创造了销售奇迹的碧桂园，今年上半年的销售也继续呈现快速增长的趋势，销售额同比增长74%，完成全年目标的46%。

  此次半年销售业绩排名中，万科实现销售额1009.1亿元，同比增长20.6%，成为历史上第一家半年销售额破千亿的房企，正在稳步迈向全年2000亿元的目标。

  绿地上半年完成销售额835亿元，紧随万科排名第二，且业绩实现了同比32%的高增长，尽管半年仅完成全年目标35%，但这也是因为绿地年初制定的2400亿元的“超高”目标所致。

  而相比之下，第一阵营的两大央企中海地产和保利地产(600048,股吧)上半年的表现就相形失色了。中海地产尽管上半年完成584.3亿元的销售业绩，完成全年目标的52%，但其销售业绩却同比下滑了8.8%。保利地产上半年销售额651.39亿元，完成全年目标的43%，算得上按部就班，但与去年同比仅增长2.4%，与第一梯队的万科、恒大、碧桂园相比就显得步伐缓慢。

  第二梯队也呈现出冷热不均的状态。

  旭辉、富力、雅居乐、融创上半年业绩同比分别增长42%、39%、34.2%、26%，业绩完成率也在40%以上。

  而同为第二梯队，远洋地产、金地、招商地产(000024,股吧)、绿城、世茂、龙湖地产，均出现业绩同比下降，其中远洋地产下降幅度达25.7%，金地下降幅度为13.8%，招商地产下降10.4%。

  从目标完成率来说，富力、招商地产、龙湖地产、远洋地产、金地完成率都在40%以下，金地的目标完成率仅为28%，在第二梯队房企中垫底。

  中小房企状况堪忧

  相比之下，中小型房企的生存状况更堪忧。

  15家半年业绩下滑的房企中，有8家为中小型房企。其中，瑞安房地产、恒盛地产和花样年业绩同比下滑幅度均超过50%，恒盛地产已连续6个月销售额同比大幅下跌。

  从业绩完成率来看，完成不到30%的8家房企，除金地之外的7家全部为中型房企，其中花样年仅完成全年目标的12%，而恒盛地产完成22%，当代置业完成23%，景瑞控股、莱蒙国际、首创置业均只完成24%。

  中小房企业绩集体下滑，期内可结算项目减少固然是一个因素，但这样大面积业绩下滑，房地产形势继续恶化是更主要的因素。

  今年上半年，全国54个城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达23.7%，其中一线城市跌幅达31%，二线城市跌幅达34%。

  “下半年的市场会比上半年差，不同城市间会出现严重分化，同一城市的不同板块也会出现不同情况。”旭辉集团董事长林中认为。

  若果真如此，则意味着多数房企恐难完成全年销售目标。

  瑞安、恒盛、花样年成表现最差房企

  在前6月业绩最差排行中，瑞安房地产成为业绩下滑最为明显的房企，前6月业绩下滑56%，半年完成全年130亿元目标的21.68%；其次为恒盛地产同比下滑52%，完成全年目标的22%，第三为花样年，业绩同比下滑50.95%，完成全年销售目标的12%。

  先看瑞安房地产，近年来，其业绩都不甚理想。

  2011年，罗康瑞卸任瑞安房地产行政总裁一职，将自己的指挥棒交到了李进港的手中，第一年业绩同比上升74%。但2012年，一路高歌猛进的瑞安却呈现出业绩明显下滑。全年瑞安房地产营业额仅48亿元，同比下滑了43%，净利润同比下滑41%。2013年在销售业绩有所增长后，2014年又进入业绩下滑的恶性循环中。1月，瑞安业绩大降六成，此后，为挽救公司业绩，罗瑞康复出。

  “旧城拆迁进程慢，耗时费力，拖累整个工程项目进度。同时，内部管理架构不佳，产品难以满足市场需求。”一位熟悉瑞安房地产的业内人士分析指出。

  销量的下滑，使得瑞安房地产的资金更为紧张，不得不频繁出售项目。5月30日，公告出售杭州(楼盘)西湖天地。6月4日宣布拟向亚洲及欧洲机构投资者发行5年期5.5亿美元优先票据。7月，大手卖出77.1万股，涉资153.429万港元。

  而恒盛地产也因销售能力差、高层人事变动、项目周转速度太慢及资金链紧张而连续几年业绩直线下滑。2013年，恒盛地产的合约销售为73亿元，同比下跌33%。2014年前6月，销售总额为19.11亿元，平均每月销售3.18亿元，而同比2013年的情况，连续6个月大幅下跌，今年3月份、6月份，同比跌幅破60%。

  行业并购潮来临

  与低迷的楼市相对比的是，并购市场正风起云涌。

  Wind资讯数据统计显示，截至6月29日，今年上半年，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计1762.55亿元。其中，房地产行业并购标的完成的交易达73宗，交易总价值为152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成(指交易进度到了董事会预案阶段，甚至已经签署转让协议，但工商过户变更手续办理尚未完毕)的并购标的交易数目为92宗、交易总额为1609.62亿元，同比增长4.37倍。

  “每当房地产市场下行进入低谷期时，房地产市场的并购重组就会加速进行。2011年房地产周期下滑时，房地产市场并购重组曾到达一个小高峰。今年中小房企面临甩卖资产求生压力，大型房企也可能不得不转卖资产套现以求发展，这正是标杆房企并购扩张的好时机。”张宏伟分析表示。

  今年以来，融创收购绿城不超过24.31%股权、朗诗绿色地产收购万业置业34%股权、宁波(楼盘)金翔收购万业置业33%股权、信达地产(600657,股吧)22.57亿元收购嘉粤集团下属5公司100%股权获得113万平方米土地储备、信达地产以1.7亿元收购沈阳德利置业100%股权获1.21万平方米土地储备等事件不断曝出。

  评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司可能出现的债务违约情况，未来有可能继续出现于其他小型开发商，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。

  “下半年并购潮会出现。”新城控股副总裁欧阳捷对中国房地产报表示，下一步最关注的是企业并购。

  “资金实力雄厚和海外融资渠道畅通的大型房企，如万科、万达、中海、保利、绿地、碧桂园、招商地产等，具备收购其他小型房企的实力。”张宏伟指出。