警惕一线楼市非理性繁荣 高房价超出刚需购买力

　　近期，一线城市经历了房价大幅飙升之后，土地市场持续火爆。据报道，国庆节前后，北京、上海等城市接连拍出高价地块。据中介机构统计，2015年9月，一线城市合计月内土地成交额创出今年以来最高记录，环比8月上涨高达188%；9月当月土地平均溢价率达29.44%,创出年内最高。但同时，一线城市住宅交易量出现萎缩，北京新建商品住宅已经连续两个月下跌，深圳和广州住宅交易也出现同步萎缩。这虽然可能与房地产开发企业放缓推房节奏有关，但实质上是市场潜在购买力能力下降的反应，因此需要高度警惕一线城市地产市场的非理性繁荣现象。

　　 人口流入

　　 将呈现缓慢下降趋势

　　支撑一线城市住宅购买力的两大关键因素是人口流入和资金汇集。资金流跟随人口流动，真正发挥基础性作用仍然是人口流入因素。随着一线特大城市资源环境承载制约、宏观经济下行压力滞后反应等，一线城市人口流入将呈现出缓慢下降趋势。

　　一是资源环境承载制约将抑制一线城市人口流入规模增长。北京人均水资源属于极度缺水标准，限制了常住人口增长空间。目前，一线特大型城市固有的“出行难、看病难、上学难”，已经成为城市居民日常生活重要困扰。特别是特大型城市社会管理日趋复杂，管理难度与日俱增，各种事件突发可能增大，也不适合人口流入无限制增长。据北京市统计局网站数据，截至2014年末北京常住外来人口比上年末增加16万人，增长2%，但增量同比减少12.9万人，增速比上年末回落1.7个百分点。2011年以来，北京市常住人口增量从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人，增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%。中央提出京津冀协同发展战略，将有助于缓解北京外来人口流入的压力。北京人口流入增长压力与制约因素在上海、广州、深圳等地也有不同程度体现。从根本上说，城市人口增长规模必然存在环境约束与限制。城市社会管理存在最优边界，未来一线城市发展将呈现出多中心卫星城市状况，这势必减少核心城区人口流入的规模。

　　二是宏观经济下行压力滞后反应可能将减少新增就业岗位。一线城市因人口与资金相对集中，因而对宏观经济下行压力存在一定程度滞后反应。但应该看到，一线城市经济结构以生产性服务业为主，主要为全国其他区域产业提供服务。在其他区域经济增长放缓情况下，一线城市新增就业岗位增长也将出现放缓。2014年广州全年新增就业27.08万人，环比下降6700人；城镇登记失业率为2.26%，环比上升0.11个百分点。

　　在国家大众创业、万众创新政策的鼓励与刺激下，二线、三线城市孕育了无限发展机会的可能。而一线城市昂贵的住房价格和高昂的生活成本，反而会让创业者止步，减少生活服务业从业人员的吸纳能力。从当前我国就业形势稳定情况看，新增就业岗位有开始向二线、三线城市缓慢转移的迹象。特别是互联网经济和概念的普及与发展，传统经济赖以生存发展的经济地理优势反而会被削弱，将对产业结构布局、人们日常经济生活方式、消费与投资习惯产生新的、持续性的、潜移默化的冲击。

　　 生活成本高昂

　　 制约结构优化升级

　　一线城市高昂住宅价格与地方产业结构优化升级的矛盾将会逐步显现。一线城市住宅价格高昂和生活成本的居高不下，促使城市产业向金融、房地产业、高附加值产业转移，降低了城市产业调整腾挪的空间。就金融业而言，大城市金融机构汇集，在增加市场竞争激烈性同时，也会增加城市经济发展脆弱性。金融业经营存在典型的顺周期性，当金融业跟随宏观经济周期向下调整时，城市经济发展也将面临较大冲击。高附加值产业也可能因为经营成本上升而出现经营利润下降。

　　无论是金融业，还是高附加值产业，均不能脱离实体经济而孤立存在。在市场竞争日益趋向饱和情况下，城市产业结构过度依赖于房地产业、金融业和高附加值产业，也将减少区域经济结构调整的空间。从现代经济发展特点看，高科技创新产业崛起，并不依赖于特大城市。美国硅谷的发展，就是一个鲜明的例证。近日，上海市宣布撤消城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局，表示如果不对上海房价坚持调控将会影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

　　 高房价超出

　　 刚需人群购买力

　　当前，需要高度警惕一线城市地产市场的非理性繁荣。一线城市地产市场的非理性繁荣，离不开住房交易价格的上升。据中介机构统计，2015年8月份，北京市新建商品住宅(剔除自住房)成交均价为29097元/平方米，环比7月份成交均价27515元/平方米上涨5.7%；9月份新建商品住宅(剔除自住房)成交均价出现明显上涨，单月均价首次突破3万元/平方米，达到32288元/平方米。但同时一线城市住宅交易量正逐步向远郊区县转移，表明高房价已经超出刚性住房需求和中等收入人群的购买力。尽管城市核心区域住宅交易价格“水涨船高”，但实际成交套数寥寥。特别是大城市核心区域住宅交易价格上升更多是受到“学区房”的推动，一些住宅尽管残破不堪，但依然可以“天价”在市场上交易。

　　从土地购买到形成市场供应往往需要一年到一年半周期，“面粉贵过面包”能否顺利传导也存在不确定性。无论是投资回报，还是财富贮藏形式，一线城市高端住宅的投资价值已经显著下降，这将有可能会影响到城市未来住宅市场的供求平衡，不能不引起有关各方高度关注。

　　随着国内二线、三线城市基础设施的不断完善，大城市特有的公共服务也可以在其他城市得到满足。而城市其他资源禀赋相当程度上可以与地理位置相分离。从生活舒适性而言，部分二线城市、三线城市反而更能满足人们经济社会生活和居住品质的需要。