万科半年报痛陈股权争夺负面影响 31项目因股权问题受阻

尽管股权之争风云变幻,万科A(000002)仍然交出了一份亮丽的半年报成绩单:上半年实现销售收入1900.8亿元,同比增长69.9%;实现营业收入748亿元,增长48.8%;实现净利润53.5亿元,同比增长10.4%。

“面对股权事件的影响,事业合伙人自觉维护公司正常运营,有效缓解了股权事件对公司各项业务的冲击。”万科董事会秘书朱旭表示,“下半年,公司管理层与全体员工将齐心协力,克服困难,全力维护经营秩序,公司也衷心期待此次股权事件能够尽快得到妥善解决,让公司重新回归正常发展的轨道。”

股权事件影响扩大

“2016年上半年,是万科32年发展史中极为特殊的半年。”在半年报中,董事会报告第一段便开门见山地表示,“始于2015年7月的股权事件延续至今,尚未妥善解决。”

上半年,万科发行股份购买资产预案尚未达成共识,部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事,国际国内评级机构表示公司现有信用评级及展望将面临调整压力。万科董事会报告提到,6月底以来,公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对公司前景之疑惑和担忧进一步加剧,公司的正常运营也因此受到影响。

“鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨,公司近年来约七成项目通过合作方式获取。但6月底以来,已经有部分合作方因为担心公司品牌、管理、融资优势不能持续,提出改变合作条件甚至解约,潜在项目拓展面临更大的不确定性。截至目前,公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。”朱旭表示。

万科董事会称,虽受股权事件影响,管理层到普通员工均排除干扰、恪尽职守,始创于2014年的事业合伙人机制在此关键时刻发挥了中流砥柱的作用。

万科董事会报告显示,目前万科合伙人持股计划通过资产管理计划累计持股占总股本的4.49%,其购买股票的资金来源和其为公司创造的经济利润密切挂钩,并通过杠杆承受更大的股价波动风险。

“尽管事业合伙人制度一定程度上凝聚了人心,但当前局势仍然非常困难。”朱旭坦言,真诚希望在以公司发展大局为重的前提下,各方最终能放下分歧,达成共识,找到妥善解决方案,使公司回归正常发展轨道,为全体股东谋求最大利益。

销售额创历史新高

经营业绩方面,2016年上半年,万科坚持积极销售的策略,持续探索多元化销售模式,销售面积和销售金额双双实现强势增长:销售面积达1409万平方米,同比增长55.8%,销售金额为1900.8亿元,同比增长69.9%,表现亮眼。

今年上半年,万科销售金额历时仅118天即突破1000亿大关,比去年同期足足缩短了59天,达到历史最短水平,在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.9%。结算面积与收入呈大幅增长态势。结算面积为654.6万平方米,同比增长43.6%,实现结算收入724.8亿元,同比增长49.7%。

上半年,万科实现营业收入748亿元,同比增长48.8%;实现归属于上市公司股东的净利润53.5亿元,同比增长10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因是,当期结算的相当一部分项目为2014年房地产市场调整期内售出的项目。

由于销售规模远高于结算规模,万科已售未结资源进一步增长。截至今年6月底,万科合并报表范围内有2404.6万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2977.1亿元,较上年末分别增长30.6%和38.4%。

与此同时,万科销售和管理费用呈下降态势。销售费用占销售金额的比例为1.08%,较2015年同期下降0.33个百分点;管理费用占销售金额的比例为1.15%,较2015年同期下降0.14个百分点。

新购土地价平量足

拿地方面,万科新购入土地价平量足。上半年,万科获取新项目70个,总建筑面积1260.1万平方米,权益规划建筑面积848.8万平方米,权益地价总额约465.8亿元,新增项目均价为5488元/平方米。

朱旭表示:“上半年以来,热点城市的土地竞争趋于白热化,地价大幅上升,地价贵过周边房价的‘地王’频出。但是,在审慎投资的原则下,2016年上半年,万科没有拿下一个高风险项目,也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

截至今年6月末,按万科权益计算的规划建筑面积合计3582.0万平方米,能满足未来两年以上的开发。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.4万平方米。

上半年,万科实现新开工面积1665.6万平米,较2015年同期增长64.6%,占全年开工计划的75.7%,而在2015年同期这一数据则为60.2%;实现竣工面积702.5万平米,较2015年同期增长35.8%,占全年竣工计划的34%。

在新业务方面,继2015年实现物流地产“从0到1”的突破后,今年上半年,万科物流地产业务新获取项目9个,按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米。

稳定队伍为核心要务

目前,全国住房销售增速大幅回升后已经有所放缓。以万科长期观察的14个城市为例,二季度商品住宅销售面积的同比增速由78.9%下降至25.4%。全国商品住宅成交面积的单月同比增幅在4月份达到45.9%,6月份降至14.2%。

同时,上半年城市间分化较为明显。一方面,主要城市新房销售面积大幅上升,在供应增长有限的情况下,商品住房库存量快速下降;另一方面,那些土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市,库存压力则仍然较大。

朱旭认为,下半年公司将面临更加复杂的宏观经济形势和市场环境,与此同时,股权事件给公司经营造成的影响或将在下半年进一步显现,这对公司后续经营提出了更大的挑战。

“人才是万科最宝贵的财富和核心竞争力。下半年,公司将把稳定队伍作为首要工作,只有保留好优秀的团队,才能在白银时代继续创造优秀的业绩。”朱旭表示。

  来源： 证券时报