向松祚：中国楼市前景明朗 过剩城市房价会急剧下调

  CCTV2《央视财经评论》：自住型商品房入市房价影响几何？

  日前，北京(楼盘)首个进行摇号的自住型商品房项目开始摇号，从12.76万户符合条件的申购家庭中选出1882套住房的购买资格，中签率约为68:1。那么，自住房入市，对楼市影响几何？今年前五个月，中国的住宅销售额较2013年同期下降10.2%。5月份平均住宅价格也较4月份出现下跌，未来房价的大幅调整真的要开始了吗？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国农业银行(601288,股吧)首席经济学家向松祚、著名财经评论员刘戈共同评论。

  自住房入市，楼市影响几何？房价大幅调整的序幕即将拉开？

  据了解，目前北京市已经有11个自住房项目正在进行或者已经完成了网上申购，预计能够提供1.8万套自住房。按照北京市规划，今年还将推出5万套。截止目前北京年内期房住宅供应比在大涨，核心供应住宅套数达到了37220套，同比2013年上半年的22006套上涨了70%。

  7月份，北京还将有36个项目入市，并且这些入市的项目绝大部分定价谨慎。由于上述项目供应的住宅数量超过了1万套，预计北京住宅的库存量也会进一步的提升。

  向松祚：自住型商品房应该永远满足中低入阶层者的需要而不是变成一个炒作的工具或者是一种投资的手段

  (《央视财经评论》特约评论员)

  自住型商品房，对很多人来说可能是一个比较新的名词。这个名词的关键就是自住，就是说这个房子只是满足中低收入购房者自住的需要。自住型商品房在全世界并不是一个新鲜的东西，成功的有新加坡、德国以及欧洲很多国家都有过成功的经验。大约十年前，我记得就有人在国内提出过，说中国很多城市应该大力推广自住型商品房。为什么说它会是一个非常好的经验，北京市做这个事，我相信对中国房地产来说是一个标志性的事件。

  所谓自住型商品房，就是说政府把相当的一部分土地，这部分土地只能用来建设自住型的住房。符合条件的，关键的就是中低收入阶层，你买这个房只能自住，原则上是不能卖和出租的，只能是如果说未来这个房你不想住了，或者说未来你的收入增加了，想换一个很高档的房子，这个时候政府出价钱把这个房子回购，而你不能再卖到市场上去。所以这种房子实际上在某种程度上是封闭运行，封闭运行的目的是希望这些房地产永远满足中低入阶层者的需要，而不是变成一个炒作的工具，或者是一个投资的手段，这才是我们自住型商品房的一个核心的，或者说一个关键的条件。

  刘戈：自住型商品房在现在看来这个砝码是加在让房价下行这一边

  (《央视财经评论》评论员)

  其实在北京相对于两限房，相对于经济适用房，自住型商品房现在的限制还是比较少的。如果你在北京没有商品房，同时又符合在北京买房的这些条件，都可以买这个房子，它本质上还是一个商品房，但它有一个限定词，就是共有产权，这个其实是它的核心概念。也就是说这个房子是一个商品房，但购房人不是拿到的完全的产权，有一部分产权是相当于政府对土地出让金的一个让步，那么五年以后如果你可以出售，出售了以后，现在按北京市的规定是30%要返还给政府。

  我查了一下，去年，北京新建的商品住房的交易是12万套。如果今年达到计划的4万套，那么按照去年的这个数值，那可能就达到20%。如果每4个人里面有一个人有可能通过这样的一种方式获得住房，那么对大家的心理会产生影响，所以这个砝码在现在看来，是会加在让房价下行的这一边的。在当时看来是一个急救章的政策，那么现在它对房价影响的重要性，可能超出了我们当时的预期。

  建设部在4月份开过一个会议，现在就是自住型商品房的试点，除了北京以外，在上海(楼盘)、深圳(楼盘)、成都，还有两个小城市黄石(楼盘)和淮安(楼盘)，那么是不是通过试点，如果觉得这个效果很好，而且我们进一步把现在的这一些政策可能产生的一些被别人利用的漏洞，都设计好了以后，那下一步会不会它变成基本的住房制度的一种方向。

  向松祚：自住型商品房打消中低收入阶层追涨房价的预期对一百平方米以下户型的房价有很大的抑制作用

  (《央视财经评论》特约评论员)

  自住型商品房从惠民生，从实现居者有其屋来说，绝对是一个非常好的政策，但是这个政策成功的细节需要进一步的完善。过去为什么很多老百姓把几代人的钱，甚至两家人的钱都集中起来买房，因为他担心房价越上涨，他越买不起房，房价上涨的速度永远超过他收入增长的幅度。如果北京市自住型商品房政策能够持续下去，那它会变成影响房价的非常关键的力量。原因很简单，它会使很多中低收入阶层的人愿意等，过去是不能等，等不了，变成现在可以等。

  今年其实北京有好多人就已经把自住型商品房摇号作为他们的一件大事，天天在看这个政策，准备来抽。如果他觉得有希望就会等，哪怕等一两年，他也不愿意花那个大钱，所以这会在很大程度上，打消中低收入阶层追涨房价的预期，而且会对一百平方米以下户型的房价，有很大的抑制作用。现在北京有些地产商说了，可能现在北京一百平米以下的房子很难卖了。为什么现在北京的二手房的价格销售量、成交量下降得比较明显，这其实是它的一个连锁反应，就是人们的预期改变以后，它会影响一连串的连锁反应，所以二手房市场，新住房的市场，它都会在成交量、成交金额上有所下降。

  关键是考验我们的各地地方政府愿不愿意放弃土地财政，还有一个就是说，实际上我们到全国很多地方去看过，中国现在房地产市场最根本的问题是现在房子太多，已经供给过剩。其实有很多地方政府如果愿意，可以拿钱，可以把现在已经盖好的商品住房买过来，改造成自住型商品房，把已有的房子充分利用起来。我觉得这个政策从全国来推广，第一是完全有必要，第二是完全有条件。

  向松祚：部分供给过剩的城市房价会出现比较急剧的下调

  (《央视财经评论》特约评论员)

  现在其实已经不混沌，现在中国房地产市场的前景应该非常明朗。这个明朗就是两句话，第一句话，全国范围之内，它会出现一个调整，一个缓，我相信还是比较平稳的调整，就是向下调整。第二句话，就是某一些城市，特别是严重出现供给过剩的城市，房价会出现比较急剧的下调。因为我们看到有很多地方的房子盖得实在是太多，消费能力已经严重透支了，所谓的人口红利已经严重透支了，甚至在某种意义上，它的土地资源也就透支了。

  我们最近看来，从二手房，从新房，无论从成交金额还是成交面积，还是从很多城市的库存和消化来看，都需要相当长时间的调整，所以我觉得这是非常明确的。那么现在我们所需要做的是什么？需要做的是防止价格出现急剧的下调。

  刘戈：呼和浩特(楼盘)成为第一个吃螃蟹的城市接下来会出现传导效应

  (《央视财经评论》评论员)

  比如说呼和浩特这样一个案例，按说它一直以来，在房地产市场里，没有太多的人去关注这样一个城市，大家可能更多的是关注像温州(楼盘)，或者北上广深这样的城市，为什么它突然变成了第一个吃螃蟹的人，第一个取消限购？

  一个解释是比较老实，因为我知道很多城市实际上已经悄悄的放开了，但没下文件，但是在具体的过程当中，已经不再审核你是不是符合条件了，只要你去买都可以买了，已经悄悄的取消了。而呼和浩特的房价虽然不是那么高，但是由于它本身的人口流入没那么多，整体上来说，周边人口也没那么多，那么这样一些城市，它可能率先这种信号就出来了。那么接下来可能还会传导，进一步，一些沿海的城市也可能会出现类似于这样的一个状况。

  向松祚：以自住型商品房为突破口研究在中国怎么实现居者有其屋

  (《央视财经评论》特约评论员)

  其实我想说一句，房地产的政策，必须要有一个长期的政策，必须要有一个稳定的政策，让购房者、投资者有一个稳定的预期。比如取消限购、取消价格管制等等这些措施，这些措施不仅不有助于房价上涨，它反而会加速房价的下降，这是很奇怪的一个现象。有经济学家者的研究，这个市场里有时这个预期，政策往往是反着走的，比如说股市是这样，房价也是这样。过去我们拼命限购，老百姓说房子肯定还要再涨，所以现在千方百计的，哪怕绞尽脑汁，钻空子、想办法，托人托关系这样拼命地买，现在再取消限购限贷等等政策。老百姓却说房子完了，房子马上要下降，我们先等等，等它降了再买。

  北京的自住型商品房是一件很好的事情，那么其他城市能不能以这为契机，作为一个突破口，很好的研究在中国怎么实现居者有其屋。举个例子，新加坡的国土面积只相当于北京的一个海淀区，非常小，但他的居住人口相当庞大，也是一个国际大都市，他就做得非常好。