“金九银十”落空 北上广深房价涨幅下滑

　　北京新房价格10月上半月环比涨幅回落3.7个百分点，一线和部分热点二线城市成交量下降明显 

　　10月21日，国家统计局发布数据显示，9月份70个大中城市房价分化明显，10月份房地产市场明显降温。国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，9月份70个大中城市中，一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。

　　与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低，北上广深均呈下降态势。

　　深圳新房价格环比下降

　　尽管10月份是房地产市场传统的“销售旺季”，但根据国家统计局数据显示，10月上半月，以北上广深为首的一线城市及部分热点二线城市中，房地产市场出现了不同以往的变化。

　　从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低，北上广深均呈下降态势。

　　其中，北京10月上半月环比上涨1.2%，比9月份回落3.7个百分点；持续领涨全国的深圳楼市出现回落，上半月新建商品住宅价格环比降幅0.3%；而其他城市也出现不同程度的回落，幅度在1.0至3.8个百分点之间。

　　从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降60%-80%的城市有4个，下降40%-60%的城市有3个，下降20%-40%的城市有3个。

　　需求大范围受限是主因

　　多位业内人士表示，此轮调控是自2011年之后最严厉，波及范围最广的一次房地产收紧调控。与2011年“一刀切”式的模式不同，此轮调控更着重于分城施策。国庆假期前后共计有20个城市重启新政，主要聚焦于首付比例的提升以及购房资格的进一步收紧。

　　从对购房资格的收紧程度来看，除北上广深仍延续此前的限购政策之外，南京、苏州等地此轮限购政策进一步强化，对购房资格限制进行了升级。而从首付比例提高来看，此轮调控当中多个城市的首套房贷也出现一定比例的提升，北京针对不同面积的住房将首套首付款比例由30%上调到35%-40%；而二套房首付南京、苏州等地已经最高提升至80%这一历史高水平。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此轮房价的快速上涨很大程度上属于“货币现象”，而首付比例的提高则着眼于“去杠杆化”。从市场表现来看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置，需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

　　“年底前楼市将进入低迷期”

　　此前市场普遍认为，由于信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年前三季度房地产销售市场的火爆行情。

　　面对楼市成交量和价格上涨的回落，业内人士认为，目前时至年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期增长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将普遍进入低迷周期。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示：“受成交量的影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过从长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。”

　　不过，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹则认为，在价格上涨趋势减缓的情况下，个别政策执行力度较大的城市房价还可能下降，但多数热点城市难以出现明显松动。原因在于在流动性充裕、其他资产保值能力欠缺的形势下，投资楼市仍不失为资金寻求相对稳妥出路的选择；另一方面，房企“不差钱”和年度目标基本完成，不具备降价促销的动力，而且已沉淀的高昂拍地成本也制约了降价空间。