温州住宅用地产权到期非个案 自动续期亟待细则
本报记者 纪睿坤 北京报道
近日，温州商品房的土地年限到期如何续期引发普遍关注。
4月18日，温州市国土局相关人士在电话中告诉21世纪经济报道记者，有关“土地续期费用为总房价的三分之一”存在误解，目前全国层面尚无土地年限续期如何执行的实施细则。
根据温州市国土资源局初步摸排，仅在温州市区，土地使用年限在2017年12月31日前过期的房产就有600多套。到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等特定区域、特殊时期的特定房屋。
“截止到目前，还没有1例续期成功办出，为尽快解决，方案正在研讨中，目前尚未确定。” 温州市国土局相关人士如是介绍。
当日上午，温州市委、市政府已专题听取温州20年土地使用证到期的工作汇报。浙江省国土资源厅已责成温州市国土资源局报告相关情况。
温州土地使用权续期并非是孤立个案，也不是首次出现的土地使用权到期的事件，据21世纪经济报道记者了解，青岛、济南、深圳都遇到此情况，且都在市级层面提供了解决方案。
“根据2007年颁布实施的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但如何续期，是否有偿续期，如果有偿需不需要缴纳土地出让金以及如何缴纳，国家没有明确的规定和实施细则。”原国土部地籍司副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者。
向洪宜称，房子陆续到期怎么办，并非是一个部门说了算，也不是财政部或者人大法工委能定的，需要整体研究。
温州并非个案
温州房屋土地使用产权到期问题并非个例，据21世纪经济报道记者了解，青岛、济南、深圳都遇到此情况，且都在市级层面提供了解决方案。
有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出实例。1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼，土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。
2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一“历史遗留问题”作了详细规定，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付，到期不办理续期或申请未获准，则原有土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。
其中，青岛拟以区域过去1年的平均地价为计算标准，以基准地价的60%补交土地出让金。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉21世纪经济报道记者，温州被误读的“土地续期费用为总房价的三分之一”的方案之所以引发广泛关注，是因为该方案采取的是市场评估价，相比之下，深圳和青岛采取的是按基准地价折扣。
“20年的居住用地使用期限本身就短，且业主在购买之时还有时间的选择成本，按照当前的市场评估价计算肯定不合理。”邹晓云如是介绍。
不过，“土地续期费用为总房价的三分之一”并非温州土地使用权到期的实际续费标准。4月18日，温州市国土局办公室相关人士告诉21世纪经济报道记者，有关“土地续期费用为总房价的三分之一”存在误解，目前全国层面尚无土地年限续期如何执行的实施细则，目前方案尚未确定，也在研讨中。
亟需细则
在邹晓云看来，房屋土地使用权使用期限不只是面临到期后如何解决，其亟需顶层设计的迫切性已经开始凸显。
1988年《宪法》修改之后，我国开始正式实行国有土地有偿有期限使用制度，其中居住用地出让最高年限为70年，商业是40年，工业是30年。实践中，由于部分居住用地出让年限较短，目前出现了出让年限已经届满或者即将届满的情况。
《物权法》第一百四十九条第一款已经明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
“按照字面理解，当事人不用主动申请续期，可以继续在其房屋中居住，居住权可以确保，但是住宅土地使用权期限，将直接影响房地产住宅的交易和抵押。” 邹晓云如是介绍。
也就是说，土地使用权过期不会影响到居住权，但是国有土地使用权过期后对商品房的交易和抵押有可能出现比较大的影响。
“如果你要进行交易，会涉及到重新登记的问题，但国有土地使用权过期后，不能够进行登记，抵押也会出现同样的问题。”邹晓云介绍。
以北京为例，记者走访北京海淀、朝阳区的链家地产、我爱我家等多个二手房中介门店获悉，二手房交易环节，使用年限是影响售价和买卖双方谈价的重要因素之一。与此同时，在银行贷款的过程中，银行都会对国有土地使用权使用期限进行审核，不会出现还款年限长于国有土地使用权年限的情况。
在北京中原地产市场分析师张大伟看来，住宅土地使用权到期如何续期，亦被认为是埋在未来房地产市场的一颗 “地雷”。若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗，二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化，二手房价格应会对土地成本做出反映，尤其对于剩余使用年限较短的二手房。
在邹晓云看来，决策层应该加快出台针对住宅建设用地使用权期满后如何续期的细则性文件。
向洪宜介绍，住宅建设用地使用权期间届满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，根据《立法法》的规定，解释权限属于立法机关即全国人大。建议国家尽快加强研究，拿出可行性意见，通过出台《物权法》的相关解释或者修改《土地管理法》等相关法律来对此问题加以明确，从而稳定社会预期，解除社会公众的焦虑，促进社会和谐。
邹晓云建议，不同用途土地到期的续费解决标准应该不同，其中工业用地可以考虑有偿续费，且续费的价格可以适当抬高，毕竟产业存在升级换代。居住是基本生存需要，住宅的续费的程序和标准可以适度放宽。