停车费随意涨广州市发改委:基本无法可依
停车属于刚需,广州禺雅园小区的车位就划在共有道路上,目前仍由老业主们固定使用。
业主自治未落实,省发改委483号文被开发商和物管方钻空子
法律法规不完善业主没有话语权
广州的小区停车费放开价格,依据是广东省发改委发布的483号文,然而新快报记者采访发现,恰恰是这份文件中有关业主自治的条款,很多小区无法落实,又缺乏补救措施;而且对于开发商的一些限制,在《物权法》和《价格法》中难以找到相应条款进行处罚。结果导致开发商和物管方随意涨价而不受约束。
-停车属于刚需,广州禺雅园小区的车位就划在共有道路上,目前仍由老业主们固定使用。
解读国家发改委通知:选聘物业公司得先成立业委会
根据年初发布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号),对已具备竞争条件的住宅小区停车服务,由价格主管部门抓紧履行相关程序,放开价格。也就是说,物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托,按照停车服务合同约定,向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用,属于放开价格的范围。
这份文件在对放开价格后的监管措施方面有如下表述:应要求各经营者严格遵守《价格法》等法律法规,合法经营,为消费者等提供质量合格、价格合理的服务……不得利用优势地位,强制服务、强制收费,或只收费不服务、少服务多收费……各级价格主管部门……坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为,维护正常市场价格秩序,保持价格水平基本稳定,保障市场主体合法权益。
根据新华网随后采访国家发改委相关负责人后进行的解读,“对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业”。由此可见,国家发改委的通知,基本建立在小区已经实现业主自治,业主拥有充分话语权的基础上。
解读省发改委通知:扶持业主自治,主管部门做了啥?
今年8月15日,广东省发改委发布《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》(粤发改价格〔2015〕483号),其中关于放开小区停车收费价格及事后监管规定部分,与国家发改委通知一致,但补充了下述条款:物业服务行业主管部门要建立健全物业服务企业经营行为规范,拓宽业主协商渠道,大力培育业主自治组织,提高业主话语权,指导监督物业服务企业经营服务活动,积极维护物业服务企业和业主的合法权益。
而在广州,停车场问题本应属于广州市交通委员会管理,但小区产权车位不属于这个范畴,政府部门尚未明确这类停车场具体由哪个部门负责管理,只能由发改委及物价局监督指导,但执法明显缺乏相应依据;同时,物业服务行业主管部门是由房管部门、街道共同担当,派出所负责协调纠纷,但新快报记者采访发现,上述条款中要求主管部门大力培育扶持业主自治组织的现象并不存在,全部系业主自发组织,待材料准备符合相关要求后,才能与街道、居委会产生直接接触。
记者走访发现:两大难题致业主成“弱势群体”
新快报记者走访发现,由于通知内容对于责任单位没有明确规定,一旦因停车费上涨引发纠纷,没有业委会的小区业主一方往往成“弱势群体”,面临两大难题:
一是多方协调成效不大。以金宝怡庭小区为例,该小区业主因停车收费上涨先后投诉至发改委、街道办和派出所要求协调处理,上述单位也先后三次参与协调并出具了协调意见,即在广州市相应实施条例出台之前暂行原价;但开发商一意孤行强行涨价,上述单位竟无可奈何。此后对于物管方强行锁住拒交月保车主车辆一类明显侵犯物权事件,派出所也难以处理。业主投诉无门,只好通过法律程序解决。
二是业主自治组织筹备困难重重。金宝怡庭、广地花园和富基广场等小区业主均打算成立业委会争取话语权,但必须先自行准备双过半业主的证明材料,仅这一步就让许多业主打退堂鼓,因为不少小区的居民以没有房产证的回迁户、租户居多,根本无法凑齐证明材料。即便走完这一步,业主还需要与居委会共同公示业委会筹备小组名单长达1个月,才能正式筹备业委会。整个流程走完短则数月长则一年,期间筹备小组成员有可能搬迁,甚至有人因受开发商和物管方威胁而退出,变数实在太多。原本用来与开发商抗衡的“双过半”资质要求,竟被个别无良开发商、物管方反过来对付反对业主,“如果你能收集到‘双过半’业主反对,那我就不涨价了”成为他们常见的借口。
说法
律师:停车位不应具有独立产权
北京市盈科(广州)律师事务所律师周玉忠近日在接受新快报记者采访时表示,小区配建的停车位,本来就依附于小区住宅、商铺等专有部分而存在,不应像住宅、商铺一样有独立产权并可自行确定使用价格。但目前的普遍情况是,业委会等业主自治组织缺失,导致业主与开发商协商的平等博弈市场机制没有建立起来,国家发改委通知中首先提到的“对已具备竞争条件”的价格放开的前提,根本就不存在。
新快报记者采访发现,开发商常常单方面以“483号文”为由草率通知强行涨价,面对业主呼声不予公开规划和产权证明,甚至业主常遭锁车等侵权事件。种种迹象表明,“开发商和物业公司单方面决定小区停车价格,是以市场化之名行垄断之实,有违规划本意和改革初衷”。
市发改委:
行政执法基本上无法可依
到目前为止,广东省发改委483号文实施近三个月,在省发改委网站搜索“483号文”,可发现投诉小区停车乱涨价信息十余宗,涵盖广州、中山等地。日前,广州市发改委价监局相关负责人接受新快报记者采访时表示,483号文下发以来,该局一直马不停蹄处理小区涨价造成的此类纠纷。
价监局相关负责人坦言,广州市是“干预协调大于行政执法”,因为后者基本处于“无法可依”的状态,而前者至少还能产生一定效果,但仅限于劝小区物管方暂缓涨价。
之所以行政执法“无法可依”,主要原因在于两份通知中针对主体经营者的条款“不得利用优势地位,强制服务、强制收费,或只收费不服务、少服务多收费”,以及“为消费者等提供质量合格、价格合理的服务”无法界定。拥有产权的开发商,究竟收多少才是“价格合理”?怎样算是“强制收费”?又该按照《价格法》中的哪一条哪一款,进行怎样的处罚?
不少业主将希望寄托在广州市发改委即将出台的实施细则上,但新快报记者日前了解到,实施细则除对开发商公示产权证明等涨前流程作出了硬性要求外,其余框架与国家2755号文和省483号文基本一致,不会超出这个范围。相关人士迫切希望国家或省发改委,能够出台一份更为详尽的指导性操作方案,明确主管部门和职责,以及各类违法行为定义和处罚依据。