公积金松绑接棒释压 房价下跌动力趋缓

  21世纪经济报道 上海、南昌等城市近期继续松绑了公积金贷款政策。

  在上海，购房者还清公积金贷款再次申请公积金贷款买房视为首套。而南昌除了放松首套房界定标准，还降低了首套房公积金首付比例。即，缴存职工购买商品房且建筑面积在90平方米以下(含90平方米)的，公积金贷款首付款比例不低于20%。

  上海易居研究院研究院严跃进认为，从市场走势看，库存正在构筑顶部，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。

  公积金大力度松绑

  相比商业银行信贷政策，各地对公积金贷款的松绑力度更大。

  11月4日，南京市住房公积金管理中心发布《关于进一步完善住房公积金使用政策的通知》，明确二套房首付比例从之前的60%降到30%；11月7日，江苏省对省级机关住房公积金政策做出了调整，符合购买第二套住房申请公积金贷款的首付比例由原来总房价的60%降为30%，贷款利率为首套住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍；同日，昆明市住房公积金管理中心出台3项公积金新政，包括父母(或子女)可将自己的公积金账户余额协助偿还子女(或父母)住房公积金贷款等。

  7日傍晚，上海市公积金管理中心公布公积金新政。有1套住房并已结清公积金贷款，再次申请公积金贷款购房的，参照首套房贷款政策。

  中原地产市场研究部统计数据显示：截至目前，已经有济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。河南、贵阳、沈阳在9月底将首套房首付比例调整为最低20%。与此同时，二套执行“认贷不认房”，二套首付降至30%。南京、武汉市放宽第二套房公积金贷款门槛，最低首付款比例从之前的70%调整为房屋总价的30%。扬州、杭州、成都、无锡等地，对已有一套住房并结清贷款余额的家庭，再购房执行首套房贷款政策。

  中原地产分析师张大伟认为，公积金是地方政府可以直接通过政策调整动用的资金，每次楼市低潮期，用公积金政策刺激市场是地方政府最习惯的举措，对购房者心理影响也非常大。由于公积金贷款利率相当于商业贷款利率的7折，对需求拉动作用比较大。

  业内人士预计，上海作为一线城市代表，对房地产市场的心理影响比较大，预计还有其他城市将发布同类型松绑政策。

  房价下跌压力缓解

  各地救市政策不断，房企促销力度也在加大。在这种背景下，各城市库存压力正在减小，房价下跌压力趋于缓解。

  上海易居房地产研究院数据显示，截至10月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%。这是今年3月份以来库存环比增幅最小的一次。此外，10月份，35个城市月度新增供应量略大于成交量(其中10月份新增成交量为2043万平方米，环比增长14.9%，同比减少2.1%)。10月份的供求关系是今年前10个月最均衡的一次。

  存销比见顶的态势基本确立。10月份，35个城市新建商品住宅存销比为16.7个月，这也意味着市场需要用16.7个月的时间才能消化完这些库存。而在9月份，该存销比数值为17.7个月。

  严跃进称，“从10月份35城库存及存销比的数据可以看出几个特征：一、在限购政策取消、二套房贷政策放宽的背景下，市场成交显著提升，这直接利好去库存目标的实现。二、从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明各城市涨价的时机还不成熟。11-12月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。”

  世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“房价未来可能会略微有下跌，但下跌幅度会减少。一线城市由于需求面大，未来住宅价格会企稳回升。一些库存量较大的三四线城市，房价继续下行的可能性仍然比较大。”

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年第四季度以来，月度市场成交量开始出现环比回升，市场去库存的速度在适度提高，从一线城市及存销比在15个月以下的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底将出现“翘尾”行情。但年底出现“翘尾”行情并不代表楼市已经回暖，也不代表开发商资金面已经不再紧张。背后可能蕴含着开发商更多的窘境，包括年底冲量阶段利润率难保、对于涨价“有贼心没有贼胆”、用房子抵扣工程款、内部折扣价销售给自己员工等等。(编辑徐炜旋)