房贷新政如何“去库存” 差异化管理对接现实需求

              央行与银监会日前下发通知，下调不限购城市的购房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降低至20%。房贷新政将如何破解“去库存”的改革任务？将给房地产市场带来哪些变化？又将在多大程度上影响人们的购房选择？
　　新政剑指“去库存”
　　与之前的政策相比，该政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%；对于二套房贷款，如果首套房贷款未结清的，首付比例可以降为30%，之前执行的政策多为40%到50%。这意味着，房贷新政执行后，不限购地区的居民买房首付比例普遍可以降低5%~10%。同时，对于北京、上海等少数实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
　　在浙商银行经济分析师杨跃看来，此次对个人住房贷款政策进行调整，其最大看点并不在于下调最低首付款比例，而是实行了“因地施策”的差异化政策管理。“本次首付款比例调整仅针对不实施限购的城市，将‘限购’和‘不限购’进行区分，其背后大有深意。”杨跃分析，近年来，除北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市外，国内其他城市都已取消“限购”政策。而从实际房地产走势看，恰恰是这几个限购的一线城市普遍出现量价齐升的现象，其他城市特别是三、四线城市市场相对低迷，去库存压力较大。本次政策调整有意剔除限购城市，从本质上反映出国家并非是简单的稳定楼市，而是精准发力，着力推进房地产市场“去库存”，从经济新常态全局统筹层面促进房地产行业健康发展。
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，“过去对房地产的调控是不断加码的调控政策，现在市场情况变了，房价比较平稳了，库存量比较大，需要通过取消过去不断加码的政策，让需求慢慢增加，实现去库存的目标。但从长期来看，去库存还要依靠城镇户籍制度改革、住房制度改革的深化，来扩大城市市民的人口规模和住房需求。”
　 　差异化管理对接现实需求
　　随着居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房的刚性需求和改善性需求持续旺盛，通过降低住房贷款首付比例，无疑有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。
　　“首先，首套房贷比例下降将有效提升在不实施限购措施城市的购房能力，切实将潜在购房需求转化成有效需求。其次，本次政策的出台将会形成有效的预期管理，引导房地产开发商和购房者充分把握国家政策导向，从供需两方共同推进房地产行业优化改革。”杨跃分析，对开发商来说，需要更清晰地认识行业发展阶段，准确把握市场定位和项目开发区域定位，主动通过降价等方式转变发展模式，对接真实需求。同时，新政能够通过预期管理引导消费者理性购房、差异化购房，避免房价跟风式大起大落。
　　央行提出，“个人住房贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”。杨跃认为，此项规定说明新政在金融机构这一执行层面也进行“分类指导”，同样体现了政策的灵活性和差异化管理策略。
　　“一方面，各省级市场利率定价自律机制将起到重要区域政策落地作用，能够充分考虑当地经济金融形势和房地产市场状况，有的放矢。利率市场化改革接近尾声，市场利率定价自律机制将会在更多的金融领域发挥越来越重要的作用。另一方面，不同金融机构能够结合自身贷款投放政策、风险防控能力等因素，根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。这既充分给予了金融机构房地产业务发展的空间，也对其市场预判能力、风险控制能力、资产配置能力以及利率定价能力提出了更高要求。”杨跃指出。
　 　门槛降低有利于刚需入市
　　首套房对应的是大量的市场刚需，面对的是众多工薪家庭。首付门槛降低，有利于刚需入市，尤其是对于那些刚参加工作，收入不低，但积蓄不多的年轻人，可谓是“及时雨”。此次新政出台正值春节返乡高峰，有利于手握资金的购房者提前落实置业计划，市场人士普遍预计，新政或将会使往年成交淡季的春节月，迎来一轮楼市交易的小高峰。
　　据测算，以首套房100万元、贷款20年的房子为例，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30万，月供为4303元，20年累计支付利息为33.27万元。目前首付最低能降至20%，只需要20万元，但每月月供增加到4918元，累计利息增至38.02万元。
　　中原地产首席分析师张大伟判断，二线城市将是新政策主要影响区域，但也会对不限购城市产生心理上的影响。目前来看，我国一部分二线发达城市房地产库存压力不大，同时经济稳定，人口仍保持增长，首付降低的效果将主要体现在这部分基本面不错的城市上。但他同时强调，新政并未改变房地产需求的根本，降低首付只是把购房者进入市场的门槛降低了，并没有降低购买住房的成本，只不过是这些成本延后支付而已，首付降低将在多大程度上刺激购房成交量仍有待观察。