哈尔滨仲裁委员会2014年十大民生案例

2014年，哈尔滨仲裁委案件共受理各类民商事案件430件，案件标的额10.6亿元,案件受理数量和标的额比2013年分别增长20.79%和21.84%，受案数量和受案标的额均创造了历史新高。其中，2014年共审理案件397件，占立案总数的92.3%，审结案件337件，占审理案件总数的84.89%，调解结案200件，占结案总数的59.34%，已连续两年没有被法院裁定撤销和不予执行案件。本年度受理的案件中，涉及民生的物业合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的数量位居前两位，分别为118件、93件，占案件受理量的21.62%和11.40%。

2014年，哈尔滨仲裁委员会始终坚持“秉公、维信、求实、贵和”的服务理念，把服务民生发展，作为仲裁工作的落脚点，充分发挥仲裁的高效、快捷优势，切实维护人民群众最关心、最直接、最现实的民生权益。发布的2014年十大民生案例，都是在老百姓身边经常发生的典型案例，虽然有的案件标的小，但是矛盾冲突不小，一旦处理不当将会给当事人带来较大的烦恼，甚至影响社会的安定团结。希望我们整理的案例能给您带来启示，帮助您避免法律风险，维护自身权益。

一、名为联建实借款，合同无效钱返还

【案情】

2012年5月10日，甲房地产公司因资金紧张向乙房地产公司借款5000万元。乙公司为保证收回借款与甲公司签订联建协议书，约定甲公司在工程竣工后用其开发的房产以2500元每平方米向乙公司交付2万平方米的房产。项目竣工后，甲公司未向乙公司交付房产，也未能及时返还联建款。乙公司提请仲裁，请求裁决：甲公司按协议向乙公司交付2万平方米房产。甲公司辩称，协议书名为联建，实为借贷，不同意给付房产。

【仲裁结果】

裁决甲公司与乙公司签订的合作协议书无效，甲公司返还乙公司5,000万元。

【案例评析】

本案的合作协议约定甲公司以每平方米2,500元的保底条款作为合作价款，不符合房地产合作开发的共同投资、共享利润、共担风险的基本内容。本案双方当事人均具有房地产开发资质，作为理性的市场主体，不可能以每平方米2,500.00元这样低于开发成本的价格合作。合作开发不是双方当事人的真实意思，实际是以联建形式掩盖甲公司放贷的行为，因此，双方签订的合作协议属于无效协议，甲公司应当返还借款5,000万元。

二、借名买房需谨慎，产权争议有风险

【案情】

2009年10月，王先生因不符合贷款购房条件，与赵先生签订了借名买房合同，并对新房装修后入住该房屋。2014年9月，赵先生妻子起诉离婚，要求分割王先生购买的登记在赵先生名下的房屋。2014年9月29日，王先生与好友赵先生就借名买房合同达成了补充仲裁条款，并申请仲裁，请求裁决将赵先生名下的该房屋的所有权转移登记到自己的名下。

【裁决结果】

裁决支持了王先生的仲裁请求。

【案例评析】

虽然该房屋的所有权登记在赵先生名下，但购房款、装修款均由王先生支付，且双方之间存在借名买房的协议，王先生从房屋交付时就一直住在该房，并且贷款的有关手续及持续偿还贷款的收据均由王先生持有，足以说明王先生是实际购房人。此外该行为不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故此双方的借名购房协议有效。但是，借名买房的行为还是存在一定的风险。一旦发生争议，王先生必须要举示出充分的证据才能证明其是权利人。而且，如果存在善意第三人主张该房产的权利，根据物权登记主义原则，王先生有可能得不到房产的所有权。

三、atm机管理不到位，过错责任要承担

【案情】

2014年7月13日晚7时许，杨女士到银行的atm取款机准备取出当月工资，但交易时取款机发出异响，并未吐出任何现金。此时，杨女士发现atm机旁贴了一张操作须知的纸条，随即拨打了该纸条上的手机号码，并按照对方的指示进行了相关操作。次日，杨女士去该行窗口取款时被告知卡中余额仅为35元，其当月的4500元工资已经不翼而飞。与银行交涉后，杨女士遂发现自己上了当。杨女士认为，其之所以受到损失是因为银行存在疏于管理的行为，应由银行向其赔付该笔损失。因此杨女士提请仲裁，请求裁决银行赔偿其损失4500元。银行辩称：杨女士应当向侵权人主张赔偿。

【仲裁结果】

经调解由杨女士承担3600元，银行承担900元。

【仲裁评析】

一般而言，取款人应当知晓银行的客服电话，且该atm机屏幕上也有该行的客服电话。此外，该银行已经在atm取款机的屏幕上进行了“请勿轻信任何atm取款机屏幕外的提示”的提示义务，因此，杨女士的行为没有尽到一般人应当具有的注意义务，存在重大过失，是导致损害结果的主要原因。另一方面，银行作为专业的金融机构，应当负有合理范围内的安全保障义务。就本案而言，银行并不否认在杨女士取款当日的营业时间该操作须知就已经存在，因此，该行对atm及维护及管理也存在一定的漏洞，银行的不作为行为也是导致损害发生的原因之一，应当承担相应的赔偿责任。

四、事故车辆未告知 交易撤销车返还

【案情】

2014年3月，王先生从张先生处购买一辆奥迪二手车，并签订了二手车买卖合同。5月，王先生在办理保险时意外获知该车曾发生过重大车损事故。王先生认为，张先生故意隐瞒这一信息，违反了合同中“卖方应保证提供的相关文件真实有效及其对车状做完整、真实陈述”的约定，已构成欺诈。故提请仲裁，请求裁决：1、撤销双方的买卖合同；2、张先生返还购车款12.5万元及银行利息。张先生辩称：车辆虽出过事故，但经维修可以正常使用，不同意撤销合同。

【仲裁结果】

裁决撤销双方的买卖合同，张先生返还购车款12.5万元及相应利息，王先生将车辆返还给张先生。

【仲裁评析】

张先生明知车辆发生过重大事故，应当如实告知王先生车辆真实情况，其故意隐瞒真实情况、诱使对方作出错误意思的行为属于欺诈，符合《合同法》第五十条第二款规定的撤销条件。申请人提出撤销请求也符合《合同法》第五十二条规定的“自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”。合同撤销后，双方应返还财产，有过错方还应赔偿对方损失。

五、房屋交易欠热费 应由原主来承担

【案情】

2014年3月，买方张女士与卖方王先生签订了房屋买卖合同，约定“更名过户前的取暖费等费用由卖方王先生承担；过户后的费用由买方张女士承担，如违约则向对方支付违约金1000元”。今年10月张女士在缴纳取暖费时，供热公司提出，该房产已欠缴7年取暖费14000元，要求张女士补齐，否则今冬停止供热。张女士遂以王先生违约为由申请仲裁，请求裁决：王先生向供热公司缴纳取暖费14000元。王先生辩称：欠费是事实，供热公司只能向王先生索要，该笔债务与张女士无关。

【仲裁结果】

经调解，张女士在王先生补交了取暖费后撤回仲裁请求。

【仲裁评析】

卖方王先生没有按照合同缴纳更名前的取暖费，确属违约行为，但王先生向张女士承担违约责任的方式，并非向供热公司缴纳取暖费。因为是否缴纳取暖费是王先生与供热公司间的合同关系，该事实与张女士无法律上的利害关系。因此张女士不能要求王先生向供热公司缴费。但是，王先生的违约行为确实给张女士造成了一定困扰，张女士可以要求王先生支付违约金或其他损失赔偿等责任。

六、物业服务有瑕疵 业主维权需举证

【案情】

某物业公司是哈尔滨市松北区某高档小区的物业管理单位，李某为该小区业主。自2010年起李某便拖欠物业费，至2014年止累计拖欠物业费5000元。但物业公司在服务中存在不达标情形，如，小区管理不到位，车辆停放不规整，庭院卫生不干净，小区无监控录像等。为追讨物业费用，物业公司提请仲裁：要求李某支付物业费5000元及滞纳金2000元。李某辩称：因物业公司的服务与收费标准不相称，不同意交纳物业费和滞纳金。

【仲裁结果】

裁决物业公司对服务不符合合同约定的内容，适当降低物业费用，部分支持了某物业公司的仲裁请求。

【案例评析】

业主委员会与某物业公司签订的物业管理服务委托合同意思表示真实，合同对小区全体业主具有约束力，合法有效。李某未按合同约定履行交付物业费的义务，依法应承担违约责任。但物业公司服务确实存在瑕疵，与收费不相称，应当适当降低收费标准。对于双方产生的争议，作为业主的李某应当向业主委员会提出意见，通过业主委员会主动与物业公司协商提高服务标准或降低物业费用。一旦因欠费不能解决而产生恶性循环，最终居住环境变差，受损失的还是业主。

七、合作协议有约定，表见代理应担责

【案情】

张某自称是北京某建设公司的地区负责人，在与哈尔滨某钢材公司洽谈业务时，使用北京某建设公司公章（经鉴定该公章系真实合法）与哈尔滨某钢材公司签订合作经营协议，约定哈尔滨某钢材公司垫付资金购买钢材，向上海某房地产开发公司在哈尔滨的工程现场供货，所得利润五五分成。合同签订后，哈尔滨某钢材公司即依约供货。北京某建设公司的哈尔滨地区经理蒋某在工程现场签收货物。后由于未收到合同约定的货款及利润，哈尔滨某钢材公司申请仲裁，请求北京某建设公司支付货款及利润。北京某建设公司辩称：张某并不是其公司人员，合同上加盖的公章不是公司行为，张某行为与公司无关。

【仲裁结果】

裁决北京某建设公司支付货款及利润。

【仲裁评析】

本案中，张某的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理客观方面的特征，且哈尔滨某钢材公司相信张某有代理权是善意、无过失的，构成表见代理。北京某建设公司虽对张某不是公司工作人员提出异议，但未提供证据证明张某使用公司公章不是公司意思表示。结合以上事实，仲裁庭裁决北京某建设公司依据合同约定向哈尔滨市某钢材公司支付货款及利润。

八、工程尾款未支付，拒绝维修不可行

【案情】

2013年6月，赵先生与某装修公司签订装修工程施工合同,工程总价款为30万元。赵先生共支付合同款项285000元，剩余工程尾款15000元未付。施工过程中，由于部分楼层出现墙体裂缝、漏水等情况，应赵先生要求，某公司进行过多次维修,但始终未达到赵先生满意效果，赵先生拒付工程尾款。2014年7月份开始，某公司将楼房“弃管”，致使赵先生不得不另行委托其他公司对质量问题进行了维修。因此，赵先生提请仲裁，请求裁决：某公司承担维修费用。某公司辩称：由于赵先生拒付工程尾款，因此拒绝提供维修服务。

【仲裁结果】

裁决某公司给付赵先生维修款。

【仲裁评析】

赵先生支付了大部分的协议款项，履行了主要义务，而某公司的合同义务是装修工程施工、竣工验收和质保期内的维修服务。因此，赵先生依法享有请求维修的权利。某公司没有拒绝维修的协议依据和事实依据。因此应该判定某公司未能如约履行合同约定的维修义务。在此情况下，赵先生为实现合同目的而采取补救措施并无不当，其请求某公司承担维修费用也符合协议约定。所以，对赵先生的仲裁请求予以支持。

九、房屋到期未续约，租期转为不定期

【案情】

张先生与某通讯公司于2008年5月15日签订了《房屋租赁合同》，合同中约定张先生将位于哈尔滨市道外区红旗大街的房屋租赁给某通讯公司建设移动基站，租期自2008年5月15日起至2013年5月14日止。租赁期满三个月后，张先生多次催促某通讯公司迁出房屋给付租金并支付违约金。而某通讯公司至今拒不迁出，故张先生于2014年7月申请仲裁，请求裁决: 解除双方于2008年5月15日签订的《房屋租赁合同》。某通讯公司辩称：对方在合同期后未提出异议，双方应按原合同再延续5年租赁期。

【仲裁结果】

裁决解除双方签订的《房屋租赁合同》。

【仲裁评析】

租赁期满后，本案双方当事人未就是否继续租赁达成协议，依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，可以认定双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限不是原合同期限，应为不定期租赁期限。根据《合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，张先生有权随时解除合同。

十、维修项目不明确，车辆损失应自担

【案情】

2012年9月9日，王先生向某保险公司投保了车辆损失险等险种，投保金额为10万元，保险期至2013年9月8日。2012年12月25日，王先生驾驶保险车辆发生交通事故。经交警大队认定，王先生负事故的全责。王先生向保险公司报案后，经保险公司同意，王先生对受损车辆进行维修。王先生提供的维修费票据的开具日期为2014年8月9日，且票据上没有维修的项目。保险公司对维修票据不认可，只同意按定损时确认的5000元进行赔偿。为此，王先生提请仲裁，请求裁决：保险公司承担车辆修理费1.5万元。保险公司辩称：维修项目不明确，不同意承担此费用。

【仲裁结果】

保险公司向王先生支付车辆修理费5000元。

【仲裁评析】

王先生提交的票据，没有维修明细，不能确定维修项目及费用与本次事故相关联，王先生也没有其他证据证明支出的1.5万元费用完全与本次事故有关，所以，王先生的请求证据不足，对超出定损5000元部分，仲裁庭不予支持，部分驳回了王先生的仲裁请求。