哈尔滨房产商要集体涨价 专家分析：只是个噱头

  9月30日，央行发布新政，对首套房实行“认贷不认房”的政策后，在全国诸多城市引发房地产市场利好声不断，同时标志着限购限贷政策全面放开。虽然政策并未落地哈市，记者调查走访得知，“十一”期间，哈市多家楼盘争相开盘并引来大量看房客，看房人数同比上涨两成左右。

  楼市现状

  新盘扎堆开盘抢“银十”

  城东城南占“大头”

  记者在调查采访中了解到，自从8月份哈尔滨(楼盘)放开限购后，9月份开发商以价换量，大搞促销活动，已经打了一个小小的“翻身仗”，与上半年市场的冷清相比，许多房企售楼市门前已经人流不断。进入10月份，冰城各大房企为了迎来“银十”旺季，都不约而同将开盘时间锁定在10月。除了6日开盘的平房区碧桂园欧洲城，还有12日即将开盘的南直路上的汇雄·生活汇打造城市绿荫下的购物公园室内产权商铺。另外，位于嵩山路附近、与工大二校区隔路相望的一个项目也准备在10月开盘。位于红旗大街会展中心附近的中信大厦等项目，近期即将开盘。

  近期来看，在城市的东部和南部开盘的项目比较多，像南部集中在平房区，因平房区此前没有较大力度开发，因此今年有多个新楼盘入驻。另外，城市东部像会展中心至阿城区域，也有许多新开发的楼盘、价格较低。

  售楼现场

  平房区房产开盘当日

  小别墅户型一售而空

  1日，哈市香坊区的一家地产项目组织的内部认筹活动现场超乎组织者的预期，售楼现场人头攒动。

  而对于位于平房区的某大型房企来说，开盘的日子定在10月6日无疑是一个吉祥日，节前刚出台的“认贷不认房”的新政虽尚未落地，但是却让市场一夜间火爆起来，开盘当天，现场客户人挨人，其推出的小别墅户型一售而空，现场咨询的人络绎不绝。

  前去现场选房的董先生对记者说，他和妻子都在平房区工作，原来平房区一直没有开发高档楼盘，原有的住房已经住了十多年、户型和装修都落伍了，因为工作的原因，不能到市区选房，只能在平房选，这个项目他们观察了许久，上半年因为市场不好，一直没敢出手买。9月份以后，国家先后出台了限购和限贷的政策，害怕政策落地后买房的人多房子涨价，所以当天马上出手选了一套房。记者从该售楼处了解到，该项目有意把开盘时间选在10月份，近段时间市场预期好了，购房人的信心又恢复了，因此前来出手购房的人明显增多。

  看房人群

  观望市民开始选房

  改善型和学区房居多

  目前正在入市的购房人群都是什么人？记者在采访中了解到，此前受限购和限贷影响较大的人群主要是改善族购房人群和有学区房购房意向的两种人群。这些人因为有购房的需求，因此一直在观望。

  哈市楼市也正在顺应这些人的需求。在哈市松北区、群力新区、平房区、会展中心附近陆续推出使用面积在200平方米左右的户型，十分适合改善族居住。

  在近段时间蜂拥而至的看房人群中分为两类人，一种是早想入市、一旦有合适的房子立马出手的购房人，还有一种是仍处在纠结中的看房人。哈西一处新开发楼盘的项目经理说，近段时间市场回暖后，看房的人群明显多了三四成，但是真正买房的人增长数量并不多，这部分购房人除了是仍在等限贷政策落地的人群外，还有一群人也是真心想选房，但是苦于到底选哪个区域的房子而纠结徘徊，一时难以出手。

  欲购改善型：

  刚刚在平房区购买一小型别墅的徐女士：

  我家里现在有两套房子，一套自住，一套出租，但是房子面积都不大，一直想再换个大些的房子。前期一直在选房，但是不贷款肯定是拿不出全款购房的，我在选房时与开发商有协议，可以先留着这套房，等房贷政策落地后再贷款购房。

  欲购学区型：

  刚刚在哈西附近看中一套学区房的周先生：

  孩子两年后上学，一直想选套学区房，但是因为手里有两套房子、还有贷款，所以不够购买条件。前段时间限购政策放开后，我已经卖了一套小户型的房子，学区房早晚都要买，因此出手还是要早，否则害怕市场回暖过后价格再上涨。

  纠结型：

  哈市的陈女士：

  两年前就想换套更大、更舒适的房子，但是直到现在也没有出手。房子太多了，而且分布的区域很广，哈西、群力、松北、哈南，看上去眼花缭乱，而且房子都是越建越好，你建成公园，我就建成宫庭园林了，一时都不知道选哪里了。

  专家分析

  房企涨价是真的吗？

  房企涨价只是个噱头

  楼市库存压力仍很大

  国庆长假期间，哈市微信朋友圈流传着多家地产商的涨价通知，其中包括绿城、碧桂园、绿地等行业地产龙头。记者从业内人士处获悉，原来网上所谓的“涨价通知”只是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作。

  记者在采访中了解到，目前从哈市房地产情况看，库存压力仍很大，当下之急是在短时间内去掉库存、换取现金用于周转，而且目前市场的情况是，回暖的迹象虽十分明显，但真正出手的购房人比例并未出现明显提升，因此综合分析，目前开发商涨价的可能性并不大，是市民购房的好时机。

  限贷放开真的会刺激楼市吗？

  限贷政策落地

  是刺激地产市场关键点

  骄阳地产市场总监关辉认为，刺激楼市分为两个层面，一个层面是购房人的购买信心。另一方面就是限贷政策何时落地。新规何时落地如何落地仍然是刺激房地产市场的一个关健点。因为尽管新政规定了首套房的购房者最多可享受七折贷款利率，但真正能以七折利率买房的购房人非常少。在目前的形势下，开发商的产品要价低质好，性价比高，在政策面利好的当下能够把握时机，完成以价换量，这样才能在下一步的市场上保持主动。

  银行答疑

  限贷放开政策什么时候落地？

  欲购房求优惠

  还需等一等

  8日，记者走访了哈市农业银行、工商银行、哈尔滨银行等多家商业银行，各银行限贷部门的工作人员均表示，暂时未收到房贷放松、执行新政策方面的通知，目前各个银行执行的贷款政策均与此前保持一致。

  据了解，目前哈市部分商业银行已经将调整房贷政策的准备工作提上日程，来迎合下一步的市场房贷走向，针对哈市情况制定具体实施细则，而有意向购买二套以上住房、希望享受相应优惠的市民还需要等一等。

  限贷放开聚焦冰城楼市

  哈市地铁1号线三期开工、3号线二期试验段开建

  “二环外”地铁房逆势升温

  均价最多涨千元

  博物馆站开通周边写字楼一房难求

  去年9月，哈尔滨地铁1号线通车试运营，沿线的各楼盘纷纷抛出了地铁房的概念，让房价也乘上了这列快车，学府路、大直街、南通大街……地铁沿线新楼盘和二手房价格均有不同程度的上涨。今年9月26日，随着地铁1号线三期开工建设，以及地铁3号线二期工程试验段开建，哈市“二环外”的地铁房更是在整体楼市“稳中有降”的大趋势下，开始了逆势升温。记者在国庆节长假期间采访时发现，在地铁的带动下，房价一直很“消沉”的哈市平房区，地铁房均价最多涨千元，部分户型甚至已经破“7”；香坊区、哈西地区的地铁房也同样出现了上涨，“二环外”地铁房正受到越来越多购房者的关注。

  新楼盘

  地点：平房区新疆大街地铁：未来1号线通过

  均价最多涨千元部分户型已经破“7”

  7日，记者来到平房区新疆大街附近一处楼盘，此处紧邻地铁1号线三期新疆大街站，出入口距离小区只有十几米。“楼盘开盘时均价4700元，但紧邻地铁站的优势让售价不断上涨，现在均价6000元，部分紧俏户型涨了千元，未来售价有可能会继续上调。”售楼员告诉记者，

  记者了解到，在新疆大街站附近共有3处新楼盘，最高的甚至达到建筑面积每平方米7000元。在一处售楼中心，前来看房的孙先生表示，自己的单位在市中心，家在平房，地铁开通以后从家到单位也就20多分钟，非常方便，这里房价也比市区便宜。业内人士称，新疆大街不仅是1号线的终点站，规划的地铁7号线也将途经这里，房价还有再涨两成的潜力。

  地点：香坊区星光机械厂地铁：未来3号线通过

  均价上涨500元左右看房者多了三成

  在国庆节期间，记者走访香坊、哈西等地铁3号线沿线售楼中心时了解到，前来看房、咨询的人着实不少。“最近这里的房价略微有些涨了，相比年初每平米涨了五百左右吧，但我还是想选这里的房子。”在地铁3号线二期试验段星光机械厂附近的恒大御景湾楼盘，前来看房的市民王女士说，有地铁出行方便，是她来这里看房的最重要原因。

  “开盘时，房子的均价为每平方米7000元，随着地铁3号线在此设站，现在房价已经达到均价每平方米7500元，并且近期房价还将小幅上涨。”据该楼盘的一位工作人员介绍，国庆节期间，前来看房的市民比以前多出三成以上，很多市民都是看中了这里要通地铁，今后出行便利才来此看房。

  地点：南岗区哈西大街地铁：规划中3号线通过

  新房均价逼近万元未来仍有上涨空间

  虽然距地铁口有几百米远，但哈西一个即将交工的楼盘仍是借着地铁优势，再次上调了房价，售楼员明确表示，最近楼盘调价和地铁有关。

  “哈西地区本来就是热点区域，现在我们楼盘的均价已经接近万元了。”售楼员说，“这里在规划中将有地铁3号线通过，从最近政府部门公布的地铁施工计划来看，未来几年将有更多的地铁线路投入使用，到时乘地铁可以前往江北、道里、火车站方向，所以现在万元每平方米的价格并不算高，而且近期来咨询的客户也很多，有可能还会调价。”

  二手房

  地点：平房区友协大街

  地铁：未来1号线通过

  老房价格上扬比年初涨一成

  记者在采访时了解到，与地铁沿线的新建楼盘相比，以前不被市民关注的平房区二手房，也出现了小幅攀升。

  “我在1号线三期新疆大街附近有一套住房，今年年初卖了30万，可上周我楼下的老邻居将户型一样的房子卖了38万，差了8万块。虽说这不全是地铁的原因，但我觉得肯定有很大的关系。”哈市董先生说。采访中记者了解到，1号线三期工程5座车站中，位于平房区内的有2座。在这条线路上，共有5个社区，以上世纪二三十年代的老房子居多，在政府开始规划地铁1号线三期后，老房子焕发“第二春”的情况不在少数。

  “地铁1号线沿线二手房按使用面积算，年初时均价在4200元左右。现在，这些老房按使用面积计算，均价已经上升到4600元左右，涨了近一成。”友协大街上的一家二手房中介公司工作人员说，“1号线工程将启动施工的消息一放出来，这些老房子的身价就一直在涨。这种情况在平房区的二手房市场，是近几年来很少发生的。”

  写字楼

  地点：南岗区东大直街

  地铁：毗邻博物馆站

  租金上涨两成仍旧一房难求

  采访中记者了解到，哈市地铁博物馆站开通后，周边的写字楼出现了一房难求的状况。

  记者在东大直街一处二手房中介公司了解到，地铁博物馆站开通以后，来租写字楼的客户多了不少。以一套140平方米的写字楼为例，今年年初，每月租金为1400元左右，现在出现小幅上涨，同样的写字楼每月租金为1700元左右，价格虽然变化不大，但是闲置的写字楼很少，这几天的写字楼房源几乎为零，即使出高价，也很难租到。

  专家提醒

  购房勿离地铁过近

  作为投资应该谨慎

  购买地铁房要注意什么呢？记者采访了一位哈市房产业内人士，请专家给市民支支招。

  1、注意距离：步行15分钟到达车站为宜

  从安全性和私密性角度考虑，楼盘最好与地铁站点保持一定距离。建议购房者考虑步行15分钟可以到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁带来的便利，又能保证居住环境的相对幽静。

  2、切记盲目：权衡价格品质和配套设施

  对于自住者来说，买房子除了考虑出行的便捷性，还要权衡房屋的价格、品质和配套等各种因素。在选择地铁房时市民需要多了解实地情况，不要在开发商“升值”的狂轰滥炸下失去理性，盲目投资。

  3、谨慎投资：商铺投资回报周期10年最好

  地铁作为交通工具，对不同区域的楼盘有不同的拉动作用。如秋林商圈等配套原先就很完善的片区，楼盘的升值空间不会太大，对投资者而言需要谨慎考虑。另外，地铁的升值潜力在中低端住宅上体现更加明显，写字楼项目从中的收益也更突出。而对于豪宅，是否在交通干线沿线意义不大。除了方便以外，地铁房给置业者带来的回报同样重要，地铁商铺的投资回报周期应该控制在10年左右。