大户型逆袭:市场结构被改写 三居占比首超六成

　　一向被视为供应少、去化慢的大户型产品，在新的市场形势下，已然翻身成为“新宠”。来自中原地产的一项数据显示，今年以来，三居以上大户型产品的供应比例已经高达60.8%，创历史新高。在新旧政策的累积效应下，房地产市场的结构正在被改写，中小户型缩水、大户型当道，或将成为新常态。

　　 三居占比首超六成

　　据中原地产研究部统计数据显示，北京商品房住宅逐渐改善化，不仅价格高企，从户型面积来看，截至目前供应的37544套商品房住宅中，三居以上比例高达60.8%，这一比例也是历史最高，在过去的2013-2014年，三居占比分别为47.5%与55%。横向对比来看，目前一居室占比仅为4.2%，二居室占比也从去年的39.8%降至34.9%。整体来看，北京楼市已经开始进入大户型化。

　　事实上，最近几年，北京楼市新建住宅产品户型已经逐渐出现明显变化，中小面积比例明显降低，大户型比例却逐步上升。中原地产数据显示，以去年第一季度为例，三居以上户型占比达到55.3%，这一比例在2013年仅为47.5%。

　　“市场需要什么，我们就提供什么”，北京某房企营销负责人近日告诉记者，多种迹象均显示，未来大户型产品的供应将成为市场的主力。他说，首先从开发成本来看，地价的持续攀升大大增加了房企的开发成本，出于逐利的考虑，大户型产品的占比正在提升。而从产品设计角度来说，大户型能够更好地满足其对采光、舒适度等的要求，更加迎合目前的市场需求。

　　 市场结构被改写

　　“大户型的供求活跃，其实和目前市场政策相对宽松、置换需求释放是有关系的”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，尤其对于北京这样的一线城市而言，整个市场结构势必会逐渐趋于高端化，高端化的一个重要体现就是户型面积持续增加。这也跟购房者购买能力的提升密切相关，预计这一趋势还会延续。

　　除了信贷政策催热了改善需求的大举入市，刚刚出台的全面二孩政策，也将对现有的市场格局进行彻底地改写。

　　日前，北京市卫计委发布的初步测算结果显示，全面二孩政策落地后北京2016年新出生人口将达到30万左右，而据媒体估量，这一政策实施后每年将为我国带来600万-700万的人口红利。多数业内人士认为，这一改变将为楼市带来一股强劲的大户型换房潮，住房需求将被急速放大，房地产市场结构也可能被改写。

　　“从表面来看，家庭第二个孩子的出生将使得三口之家变成四口之家，而如果考虑到老人、保姆照看孩子等客观因素，家庭的常住人口或将从4-5人提高到5-7人”，亚豪机构副总经理任启鑫说，这将从根本上改变家庭的住房与置业规划。为了满足新增家庭常住人口的居住需求，中、大面积的三居甚至四居以上的改善型户型成交将会有所增多。

　　 产品加速细分

　　市场结构的调整将主要集中在商品房领域。

　　任启鑫认为，在北京三元结构的构建下，未来自住型商品房的放量将逐渐增加，而根据政策，为满足“夹心层”住房需求而生的自住型商品房的户型设计将以90平方米以下为主，最大户型不超过140平方米，这些房源无法满足新增的改善型需求，因此新增的大户型购房需求，将会更多集中在商品房领域。

　　随着需求的变化，房企在项目开发及产品布局上也将有所调整，三居、四居等多套型产品供量将明显增多，而面对竞争的增多，市场也将加速细分，户型设计更显差异化。任启鑫告诉记者，未来满足刚改需求的产品设计将以紧凑型布局为主，而针对纯改善型需求，其三居、四居的户型设计将更偏重于舒适型，户型较为开阔，更注重居室的功能性划分，同时，定位于家族大宅高端豪宅的市场需求有望进一步升温。

　　 小户型商住热销

　　可以预见的是，未来中小户型产品的需求将主要集中在自住型商品房和商住市场上。

　　刚刚过去的10月，在整体成交下调的同时，低总价、小户型的商住产品却突围走出热销行情。据亚豪机构统计，前10月北京商住公寓成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍，商住公寓的成交均价为29667元/平方米。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，购买住宅产品必须要具备购房资格，“房票”难求，商住公寓不限购的优势被充分发挥。特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地价向高房价的传导过程中时，住宅价格的走高，不仅超出了部分刚需客群的购买力，还促使一些投资客看好楼市后市，无论是对于刚需客群还是投资客，北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小也令总价可控，因此，小户型商住产品异军突起，迅速填补了市场的空白。

　　京华时报记者潘秀林