市场观察：楼市“再松绑”并非鼓励炒房

　　原标题:楼市“再松绑”并非鼓励炒房(市场观察)

　　“限外令”刚刚解除,公积金政策再次放宽。日前,住建部、财政部和央行共同发布通知,再将公积金贷款购买二套房首付比例降至两成,9月1日起执行,北上广深四地可结合本地实际,自主决定申请住房公积金贷款购买第二套住房的最低首付款比例。对此,专家指出,这次楼市“再松绑”,应该说是“意料之外,情理之中”,总体看仍以信号意义为主,下半年楼市分化态势仍然严峻,房地产市场全面复苏尚需时日。

　　 【公积金贷款“降门槛”】

　　从统计数据看,自“3·30新政”落地后,过去几个月里楼市复苏的态势明显,尤其一线城市和部分二线城市量价齐升。中国指数研究院公布的数据显示,7月份,全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10685元,环比上涨0.54%;而上海易居房地产研究院的统计也显示,7月份,全国30个城市的住宅市场成交量创下近6年同期的最高。

　　业内人士认为,在这个背景下,公积金二套房首付比例再降门槛,加上前期央行“双降”、“限外令”解除等利好政策,无疑为“金九银十”的传统楼市旺季增添不少动力。

　　“目前我国经济形势没有明显好转,各种稳增长措施短时间内未充分发挥效力等,应该说是本轮公积金政策进一步宽松的主因。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存分析称,上半年各项鼓励政策银行并未完全落实,最终对楼市的鼓励效果也没有完全达到预期,因此市场本身对再出台利好政策有所期待。

　　“从今年上半年的情况看,全国层面的公积金政策刺激对市场的影响在逐渐增加,但是由于公积金的定位和受众面的因素,降低首付能够影响的实际范围比较有限,给市场带来的主要还是心理影响。”中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时表示。

　　 【以“调”为主盘活资源】

　　然而,对比一二线城市逐渐“火热”的房地产市场,三四线城市仍显冷清,仍然面临着不小的去库存压力。公积金“再松绑”对此能否起到改善供求格局的作用?

　　“各地市场目前库存压力不同,由于一二线城市二套房购买者目前仍以刚需和改善型需求为主,因此公积金降首付对这部分的需求者影响较大。而从解决三四线城市去库存角度看,政策的直接影响应该说是比较有限的。”张大伟分析称。

　　他指出,此次出台这个政策的目的,一是为了解除过去不合理的政策,二是为了维护房地产市场的正常发展。可以认为,这将会是未来一系列“去行政、重市场”的调控政策的开端。“预计下半年还会有一些政策陆续出台,在多个环节进一步放开,盘活存量资源,包括一线城市购房资格的调整、公积金额度的调整,以及地方政府可能出台的税费减免、购房补贴等。尤其是未来商贷利率如果降低的话,可能会更大力度和范围上改变目前的需求端状况。”

　　住房消费回归理性后,房地产市场的结构性矛盾是不得不面对的问题。在北京市房地产协会秘书长陈志看来,目前楼市基本上达到供需平衡,部分地区需求趋于饱和、供给过剩,只有需求进来才能去库存,目前政策对需求增加效果有限,还需要再推出有利的支持政策来促进需求的增长。“政策调控还是以调为主,在调整中让楼市更适应供需关系的变化,更适应经济增长的需求。”陈志表示。

　　 【借机炒房并不明智】

　　新政出台后,不少业内机构分析认为,虽然对房地产市场信心的提振毋庸置疑,但是能够实际影响的范围还比较小,基本属于“微刺激”,不太有“点燃”高房价的可能。

　　事实上,当前的中国经济宏观背景也使得房地产市场不再具有投机“炒楼”的价值。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示,我国房地产市场供应发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况,供给速度远快于需求,已经很难出现暴涨。

　　“借这个政策短期炒房肯定是不明智的。”张大伟指出,由于整个楼市分化严重,虽然一线城市成交量回升,尤其是二手房回暖明显;二线城市的降幅也在收窄;但三四线城市仍然缺乏支持房地产的实际动力,状况堪忧。

　　“即使首付比例降低或者公积金贷款利率下调,但是对房地产投资的抑制仍然没有放开,通过购买房产投资没有太大的空间。具体到北京、上海这类一线城市,房价本身上涨压力大,公积金降低首付比例就不太可能变为现实。”张大伟认为。