31家房企存货直逼6100亿元过半库存难消化

　　原标题：31家房企存货直逼6100亿元过半库存难消化

　　据兰德咨询统计，截至3月19日，197家全部上市房企中已有31家发布了2014年年报。兰德咨询表示，31家房企2014年末存货值总和是6085亿元，比上年增长20%；其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。

　　兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，存货骤增背后有两个不得不承认的事实：一是高开发投资额和施工面积意味着今后的潜在供应量非常大；二是许多房企的存货质量较差，这意味着过半存货难以消化。

　　存货骤增敲响资金链警钟

　　实际上，虽然已公布2014年年报的房企还不到沪深两市上市房企的四分之一，但其存货大增的趋势已经非常明显。

　　根据Wind资讯统计数据发现，按照Wind行业分类，截至3月19日，剔除数据不全的房企，30家上市房企公布2014年年报，存货总计为5996.78亿元，而去年同期则为5147.96亿元，攀升了848.82亿元，同比上涨幅度为16.49%。

　　宋延庆表示，从具体企业来看，与其他业绩指标类似，不同企业的存货情况也在加速分化。在已发布年报的各家企业中，20家企业存货增长，占比达占65%。其中，5家企业增长50%以上：莱茵置业增长82%；中房地产与首创置业均增长65%；华发股份增长59%；广宇发展增长54%。

　　“原来的存货价格有一定上涨，尤其一线城市出让的土地”。一位业内人士向记者表示，一个地王的诞生意味着前一个地王的解套，可见上涨的这部分存货货值非常高。

　　存货骤增背后的另一主要原因是，市场消化存货的速度减缓。据国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。

　　更令人不安的是，年内施工面积达72.6亿平方米，开发投资额比销售额高出18744亿元。宋延庆表示，这意味着市场潜在供应量巨大，供大于求的局面仅是刚刚开始。同时，鉴于产品升级换代速度很快，可能过半再也卖不出去。这对房企的资金链可谓重压。

　　过半库存难以消化

　　《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据对比发现，与存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企相比，中小房企的控盘能力稍显不足，项目布局过于集中，无法抓住市场窗口期，灵活推盘，项目去化速度较慢，因此存货增长比例出现超过50%的现象。例如，宣布业务转型的房企，或者被标杆房企抢占其产品布局“主场”市场份额的房企。

　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进曾向《证券日报》记者表示，房企存货周转速度下滑可能由多方因素造成,比如企业产品与财务周转的困难，影响资金的利用效率，或者企业拿地激进扩张等。

　　而据宋延庆向《证券日报》记者透露，“近期我们为一些房企做战略规划和提供竞争监测报告服务时，重点分析了5家房企的存货情况。结果显示，在某三线城市的中小房企的存货中，已批未售货值，包括车位、营业房等，占总存货的70%以上，而存货中该有的土地储备几乎为零。某上市房企，已批未售货值中，位于二、三线城市的商业地产占比超过40%，不得不转为被动性持有”。

　　宋延庆称，说得严重些，资金投进去了，卖不出去，最终无奈地转为被动性持有。同时，随着其他房企的新项目持续入市，“我们预计，许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去，哪怕是降价”。

　　当然，业内不少人认为一线城市的项目好卖。事实上，以北京市场上一些“热销”明星楼盘为例，融创西山壹号院中的“楼王”，至今依然待售；鸿坤的林语墅在改名后，销售还是没有起色……

　　据亚豪机构统计，2015年，北京新入市的豪宅项目将有十多个，预计全年将有20多个豪宅项目在售。据统计，这批豪宅供应量可能达到2000套，而从以往的成交量来看，这类高端豪宅项目年成交量一般维持在100套-150套之间。

　　“老项目结转存货多，新增项目持续入市，这就是房企2015年普遍所面临的困境。”宋延庆如是表示。

　　据兰德咨询监测，近年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。其表示，测算结果显示，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂。宋延庆称，这意味着哪怕是项目中有10%的存货积压，也可能会吃掉整个项目的利润。

　　本报讯3月19日晚，业内老牌PE中科招商发布公告称，公司股票挂牌公开转让申请已经获得全国股转公司同意，公司股票将于2015年3月20日起正式在全国股转系统公开转让，证券代码为832168。中科招商称，此次发行价格为10.83元/股，股票发行总额为约1.48亿股，其中，限售条件0股，无限售条件约1.48亿股。

　　此次股票发行对象共2名，分别为深圳平安大华汇通财富管理有限公司和深圳市合其明股权投资合伙企业。深圳市合其明股权投资合伙企业(有限合伙)占公司增发后总股本的3.01%，深圳平安大华汇通财富管理有限公司占公司增发后总股本的0.71%。本次发行前后中科招商业务结构未发生变动，公司控股股东及实际控制人仍为单祥双。(刘斯会)