去库存中的房企生存术：抛售股权缓解资金难题

　　去库存中的房企生存术

　　一位深圳房地产业内人士表示，未来只有实力雄厚的房企才有活下去的机会，中小房企要么被并购，要么，只能逃！

　　林小昭吴斯丹

　　房地产行业曾是“香饽饽”，如今却成了不少公司的“包袱”。

　　时代万恒(600241.SH)昨晚的公告显示，该公司通过股权转让，正逐步剥离房地产业务。撤出房地产业，时代万恒只是其中之一，匹凸匹(600696.SH)、莱茵体育(000558.SZ)、浙江广厦(600052.SH)等都是逃离房地产的典型代表。

　　媒体统计显示，截至目前，在上海联合产权交易所(下称“上交所”)和北京产权交易所(下称“北交所”)的待售房企股权达到34宗，总权益金额超过100亿元。

　　“这是目前楼市的一个基本趋势。”中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》记者分析，在经历了“黄金十年”的高速发展后，全国楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。在部分一二线城市回暖的同时，绝大多数三四线城市已呈现绝对过剩的状态。

　　一位深圳房地产业内人士向《第一财经日报》记者表示，未来只有资金实力雄厚的房企，或者背靠金融集团的房企才有活下去的机会，中小房企要么被并购，要么，只能逃！

　　 卖股求存

　　匹凸匹原名多伦股份，主营业务曾一度是房地产。今年5月，多伦股份公告称公司拟更名匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司，同时公司经营范围也从房地产相关业务变更为互联网金融相关业务。这个由“P2P”音译过来的改名事件在当时也是轰动一时。

　　房地产行业不景气成为匹凸匹“逃离”的主要原因。2015年上半年，匹凸匹的业绩大幅下滑，实现营业收入-3585元，去年同期为999.9万元；归属于上市公司股东的净利润为-2340万元，同比下降105.3%。

　　与匹凸匹直接调整业务不同，不少资金面出现问题的中小房企只能选择抛售股权来解渴。目前，北交所受让项目为19宗，待售总额46.47亿元；上交所受让项目为15宗，待售总额高达60.34亿元。

　　例如，11月12日，广东惠州8家房地产公司同时在北交所挂牌，希望出售全部股权，标的总额约为12.59亿元，8家房企转让方均为中信惠州控股有限公司。

　　易居智库研究中心总监严跃进认为，房企抛售股权，一方面是无奈之举，很多房企错过了黄金十年发展机遇期，导致目前市场扩张乏力，卖股权是为了盘活存量资产；另一方面，通过到股权交易所上市加速资产变现，是目前最稳妥的融资方式。

　　中小型房企的项目大多是在三四线城市和部分二线城市，去化缓慢，面临着巨大的资金压力。而在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的背景下，银行等金融机构依然会强化资金进入房地产行业的“风险控制”，这就使得一些房企面临比较大的资金面问题。

　　广州一家股份制银行负责放贷评估的人士告诉《第一财经日报》记者，相比制造业，银行当然还是喜欢把钱贷给房地产业。因为房地产行业的利润率虽有所降低，但整体利润仍比制造业高出不少，而且贷给房地产业，还可以做按揭等上下游的东西，所获得的收益远非一般制造业所能企及的。

　　不过，银行也很注重风险把控。“一般来说我们现在选择放贷的项目大多位于一线城市、中心市区，选择大开发商，中小房企的项目尤其是在三四线的项目基本不会做。”该人士说

　　另一方面，从去年下半年开始，土地价格的涨幅远远超过了房价的涨幅。万科董秘谭华杰8月曾对记者表示，这意味着如果接下来房价不大涨的话，这些高价拿地的企业将会亏损。他认为这种非常高的地价实际上把行业推到进退维谷的状态，如果不买地，未来就会没有地可以开发；如果买地，可能就会面临很高的经营风险。

　　张大伟表示，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，未来将有更多中小房企离开房地产行业。

　　 加快转型

　　不少中小房企正加快转型。莱茵置业的半年报显示，今年上半年公司亏损2592.71万元，同比盈转亏，上年同期公司盈利2499.26万元，下滑幅度达203.74%。不过，莱茵置业已正式更名为莱茵体育，未来将全面转型，发展体育和清洁能源产业。

　　类似的还有浙江广厦，该公司8月发布的公告表示，长期看，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑。

　　浙江广厦认为，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。因此，从盈利能力和未来发展角度考虑，决定在三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域。

　　海德股份(000567.SZ)也在谋划由房地产向贸易的方向发展。财报显示，该公司今年上半年盈利1427.3万元，较去年同期增长125.04%。不过该公司扣除非经常性损益后出现亏损，亏损额度为433.8万元，较去年同期大幅下滑166.38%。海德股份于7月23日发布公告称，将平湖耀江24%股权作价8750.46万元向耀江房产出售，交易完成后，该公司基本退出房地产市场，主营业务将只保留贸易业务。

　　匹凸匹虽然已经转型成互联网金融公司，但今年上半年，新业务并没有为公司贡献利润。该公司在公告中表示，2015年因公司整体转型互联网金融事业，目前属于初期阶段，故金融信息服务所占的比例还相对较低，将逐步完成地产主营业务剥离，扩大金融信息服务所占营业收入的比例。

　　进入第三季度，匹凸匹的亏损继续扩大，前三季度共实现营业收入-6744元，去年同期实现营业收入999.13万元；实现归属于上市公司股东的净利润-3641.23万元，亏损同比扩大，去年同期净利润亏损461.11万元。

　　 并购升温

　　在业内人士看来，除了退出，房地产业的并购将持续升温。张大伟说，在这个过程中，整个房地产行业的集中度将进一步提高，包括万科、恒大等龙头房企的规模将进一步扩大。

　　例如，恒大地产(03333.HK)发布的数据显示，恒大前十月已实现销售1545.3亿元，同比增44%，较2014年全年增17.5%，完成年初制定的1500亿目标103%，该公司还将2015年销售目标上调至1800亿元。

　　万科发布的数据显示，今年前十月累计实现销售面积1627.3万平方米，同比增长11.89%；销售金额2041.2亿元，同比增长19.27%。

　　根据中国指数研究院的统计数据，从销售业绩分布来看，销售额超过百亿的房企分化明显，绿地、万科等7家千亿级企业销售规模继续扩大，而12家企业的销售规模在300亿元至1000亿元的企业，与千亿级企业之间拉开了较大的销售差距，100亿~300亿元的企业则多达61家，竞争异常激烈。

　　该院认为，房地产行业整合和企业转型趋势正在加强，未来房地产并购市场将持续升温，行业集中度将不断提高，楼市的调整导致更多中小房企退出房地产行业或被收购，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。

　　中国指数研究院日前发布的一份统计发现，2015年前三季度房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，数量和金额均明显增多。

　　 鏖战一二线

　　告别黄金十年后，目前房地产开发投资增速也在不断走低。

　　国家统计局的数据显示，2015年1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续22个月下滑，目前已经连续8个月徘徊在个位数。这其中，正是因为三四线城市面临着高库存压力，牵制了房企拿地和投资数据。

　　未来对开发商来说，可选择进入的城市和空间已经越来越少。当大型开发商都把资金集中到少数一二线大城市争夺的时候，地价必然水涨船高，而这也进一步挤压了中小型房企的发展空间。

　　“现在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。”张大伟说。根据中原地产研究部的统计，在今年北京已经成交的44宗住宅用地中，只有10宗土地为民企独立获得，分别是恒大、泰禾、阳光城等。而另外的34宗地块，大部分参与者都是国企和央企。

　　在张大伟看来，目前像北京这样的一线城市，土地市场逐渐成为“豪门的游戏”，不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大，实力不足的房企甚至逐渐失去了生存空间。小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

　　深圳目前基本已没有土地可拿，而“三旧改造”(旧城镇、旧厂房、旧村庄改造)也只有大房企才搞得动。深圳一家规模不大的房地产企业老板告诉《第一财经日报》记者，这两年土地价格这么高，该公司已基本没有再拿地，未来也将逐渐淡化在房地产行业的投资，转向互联网等领域。