评论：房地产去库存的政策手段还有哪些？

　　11月10日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习总书记在讲话中强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。做好城市工作，首先要认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指导思想。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局，加强市政基础设施建设，保护历史文化遗产。次日，国务院强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中财办主任刘鹤强调化解房地产库存问题。

　　我们认为，为了积极化解房地产库存，政策应该会有所作为。市场现在关心的，是政策还有哪些手段，这些手段可能带来什么样的效果。

　　住房保障货币化，定向回购商品房/商品房建设用地作保障用途

　　我们认为，相比其他政策，住房保障货币化和回购商品房当保障房，决策流程最简单，副作用最小，且可以分城施策。

　　住房保障本是政府使命。兴建保障性住房/买商品房作为保障性住房/货币补贴，只是政府实现住房保障目标的手段。兴建保障性住房是分流需求，而回购商品房是化解供给。我们认为，在绝大多数城市，回购商品房作保障房或货币补贴解决中低收入居民住房问题，符合解决房地产库存问题的时代背景。

　　一些三四线城市开发企业本无力偿还土地款，此时地方政府若能回购部分商品房当保障房，实际上可以抵冲企业欠的土地款，也并不形成大规模现金流出。我们认为，这一政策不会带来太多负面效应，因此出台可能性较大。不过，地方毕竟财力有限，能够回购的商品房和整体供应相比杯水车薪，该政策不可能单独发挥立竿见影的效果。

　　差别对待二套房和首套房，是差别化住房信贷政策核心内容。二套房买家，必须承担较高利率，并支付更高首付比例。但是，居民买二套房没有什么不对。之所以政策限制二套房购置，原因是当时住房市场整体供不应求，房价可能上涨过快。一旦市场供求发生变化，解除买二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民银行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，就放开了首套房的认定标准。未来，我们认为对购买二套房的限制可能进一步放开，从而促进房地产库存问题的化解。绝大多数二三四线城市，住房供给已经很充裕，无需再限制二套房购置。对极个别一线城市，则以限购政策限制多套房购置已经足矣，不必再加上限贷手段。

　　我们认为，二套房的“首套化”社会争议小，基本没副作用。但是，2014年9月之后，已经还清贷款的二套房买家已经被视为首套，按揭贷款中绝大多数都已经被视为首套。我们相信，二套房的“首套化”，心理影响会大于实质影响。

　　住房信贷政策(最低首付比例要求调整)

　　除了首套房定义标准的变化，调整住房信贷政策的最重要方向是放开利率管制和放开首付比例管制。随着利率市场化的到来，其实首套房的按揭贷款利率已经基本放开。目前首套房按揭贷款利率之所以没有出现7折，并不是因为政策不允许，而是因为银行不会去放。差别化住房信贷政策在利率方面的调整空间已经基本没有了(降息并不是住房信贷政策)。

　　最低首付比例还有下调空间。目前我国大多数城市最低首付款比例要求为25%，不仅高于我国历史上的最低水平，也高于很多发达国家的水平。但是，我们认为最低首付比例继续调整仍会较为慎重，毕竟如果首付比例下调过多，会给银行系统带来潜在风险。在“930政策”已经下调了首付比例之后，如果仍需要继续下调首付比例，可能还需要一段时间，幅度应该也很难超过“930政策”。

　　而且，我们认为首付比例调整对市场的刺激力度，也是有限的。2014年以来，各种隐性杠杆的出现，事实上已经降低了购房的门槛。例如，世联行推出的家园云贷，其实就能解决居民首付比例不足的问题。因此，下调最低首付比例要求，虽然能够降低居民资金成本，影响却并不应被过分夸大。

　　下调交易税费或对购房给予财政补贴

　　历史上，下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，都是刺激房地产需求的重要办法。2015年3月底，我国也曾经减免过住房交易的营业税，即对满2年的住房销售免征或部分免征营业税。目前，我国二手房交易的整体税费负担还比较高，确实还有下调的空间。

　　一手房方面，我们认为针对开发企业的营业税和土地增值税虽然存在减免空间，但不太可能进行减免。毕竟，针对新房销售的税费来源对地方政府的重要性远胜于二手房。而且，地产行业的营改增尚未完成，这时候下调开发企业营业税率可能性不大。针对购房人的契税有调整空间，主要是地方政府可以扩大契税的减免范围。

　　我们认为，降低交易税能刺激需求。但是，对于绝大多数二手房市场并不发达的三四线城市来说，降交易税的作用并不会十分明显。一手房契税税率原本就不高。因此我们认为，调降房屋交易税费的可能性确实存在，但对市场不会造成较大影响。

　　控制土地供给

　　控制土地供给，尤其是控制三四线城市土地供给，是化解库存问题的必要手段。过去几年，房屋新开工面积始终高于房屋销售面积，企业规划中的土地储备普遍庞大。控制土地供给虽然不能很快解决问题，但却是解决问题必由之路。

　　政策为改革争取时间，没有新周期也没有硬着陆

　　我们相信，地产政策的初衷，并不是推动房价大涨，而是为了维持平稳的市场环境，良好的销售速度，避免库存问题恶化。如果要调整政策，一是为地产相关改革争取时间(例如加快户籍人口城镇化，继续放开计划生育等)，二是为整个经济转型和寻找新的增长点争取时间。

　　从可销售资源来看，2014年三季度末热销至今，货值充盈的情况并没有发生改变。到2015年11月中旬，十大城市商品房可销售面积仅比2014年三季度末下降了0.4%。而且这一水平和历史相比仍然较高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。开发投资和销售也仍然处于背离阶段。我们认为，行业主动去库存的大周期远未结束，房价并不会大幅上涨，并没有一个新的行业上升周期出现。

　　当然，我们深信政策也是行之有效的，地产库存的状况并不会继续恶化，行业不可能出现硬着陆的局面。