房地产告别青春期 不动产统一登记要知难而进

  财政部部长楼继伟日前表示，今明两年是税制改革的关键时期，下一步营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域，相应废止营业税制度，适时完成增值税立法。

  “营改增完成后，增值税立法将会相应跟进。”中国税务学会常务理事汤贡亮在接受《证券日报》记者采访时表示，根据本届全国人大公布立法计划，增值税立法列入十二届全国人大立法计划。

  随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，一位接近财政部的专家表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地进行了，而是有可能几个行业一起推进，财税部门已经开始着手对房地产业、金融业等行业进行营改增调研。

  普华永道中国大陆及香港地区间接税主管合伙人胡根荣在接受《证券日报》记者采访时表示，普华永道与财政部、国家税务总局、金融机构进行过税率的测算，在6%的增值税税率下，税负降低；11%持平；17%则税负增加，所以未来金融业营改增后实施11%的税率可能性比较大。

  财政部财政科学研究所提出的报告则表示，核心金融业务，如银行贷款、投资收入、担保收入、证券管理收入及投资收入、证券承销业务收入等，营改增后适用简易征税办法和3%征收率，这一做法可减轻金融服务业税负。

  而对于备受关注的房地产业，楼继伟表示，中国将加快并适时推进房地产税立法改革，由人大常委会牵头，同时探索逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制，抓紧修订《税收征管法》等。

  据了解，早在2013年年底，财税部门和房地产商已就房地产行业营改增问题进行了沟通，一些有代表性的房地产企业已按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三、四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

  多位业内人士表示，房地产业已告别“青春期”，地方政府为救市将加速放松限购政策，但监管层将坚持分类调控做法，不会对房地产市场进行直接干预，更倾向于采取以市场调节为主的“无为而治”方式。保障房和长效机制建设是重要的两个政策着力点。

  下半年房地产市场将继续处于调整过程中。成交量低迷态势难以短期内改变，房价可能继续向下微幅调整。

  调整周期已至

  经连续多月上涨后，房价终于出现下降。5月，在70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅价格环比下降，占比达50%。平均而言，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比下降0.15%，为近24个月以来首次出现负增长。

  此前，房地产投资、新开工面积、土地购置等指标已经历多月下滑，成交量持续走低。分析人士认为，从去年年末开始，楼市调整迹象已露端倪。

  中原地产数据显示，上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套，同比下降23.7%。其中，一线城市跌幅达31%，二线城市跌幅达34%。

  这家机构的报告显示，经多年房地产投资高增长，如今整体市场供需关系已趋平衡，不少城市甚至出现供大于求的现象。这些特征决定未来一段时间，市场将进入低速增长期。特征为成交量低迷、房价走低、楼市多项指标低迷。

  上海房地产研究院副院长表示，2004年以来，我国已经历三次房地产短周期，当前已进入第四个周期。此前两轮调整分别位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房价下跌周期持续6个月，后者为8个月。由于处于“黄金十年”，上述时期房地产业调整规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨的时间长，跌的时间短。相比之下，如今房地产业内外环境均不乐观。主要体现在：既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这决定了此轮房地产市场调整周期将更长，即房价下跌时间可能超过8个月。

  “救市”恐难马上见效

  几乎与楼市低迷同步，从上半年开始，不少城市开始松绑楼市调控政策。杭州、南京、北海、天津、芜湖等城市均在“救市”行列。近期，沈阳、呼和浩特、济南等城市也陷入救市“风波”中，有关部门虽未证实已出台救市举措，但仍被市场认为“救市”动力仍在。

  中原地产首席分析师张大伟表示，在供需关系发生逆转态势下，还将有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口净流出、新建区域较多、产业支撑不足等特征的城市“救市”冲动尤其明显。综合各地措施来看，目前主要“救市”手段为松绑限购，预计有30个以上城市的“限购令”可能在年内取消。

  分析人士说，针对地方“救市”行为，目前尚有“红线”阻碍，即一线城市限购不会松绑、差别化信贷政策不得松动等。因此，除非出现类似“四万亿”的投资放量或货币政策实质性宽松，否则零星“救市”手段不能挽救房地产市场下行趋势。

  中金公司报告称，预计重点城市下半年成交量将有6%左右的同比降幅，房价将环比下降约5%-10%。部分公司或下调销售目标，从而应对房地产市场“寒冬”。

  政策着力点生变

  与2011年下半年不同，如今多数城市“救市”动作已顺利“闯关”。

  分析人士说，在宏观经济增速放缓、市场化调控思路凸显背景下，大部分城市“救市”举动具一定合理性。其中，监管层提出“分类调控”原则，强调“地方政府能够自行调控的，就不要由中央政府来调控”。多数受访者说，随着供需关系趋于平衡，楼市调控“去行政化”过程将启动。除一线城市外，“限购令”等行政手段将逐渐退出，市场机制将成为楼市主导者。

  “市场主导”的思路，不意味着监管层将不再作为。分析人士说，在让市场进行自发调整同时，政策着力点将转向另外两个方面。

  一为保障房领域。其中，棚户区改造将可能获更多政策支持。履新住建部以来，住建部部长陈政高分三次调研四个地区，调研重点在棚户区改造和公租房建设。作为保障民生重要方面，上述领域无疑将获更多支持。

  二为长效机制建设。随着不动产登记、个人住房信息系统等确立，楼市调控长效机制将逐渐建立，逐渐取代此前以行政手段为主的调控方式。

  日前，“平安信托2014房地产金融论坛”在海南三亚举行。来自全国30多家优秀房地产企业的高管、著名经济学家以及平安信托和平安集团高层出席了本次论坛。论坛现场，摩根大通亚太区董事总经理、中国投资银行部主席龚方雄、中国社科院教授陈淮就宏观经济形势、房地产行业趋势以及行业政策环境等，做了专题演讲。

  平安信托董事长兼CEO童恺表示，平安信托未来将持续深化与国内外优秀房地产开发商合作，在融资、股权基金、商业及综合开发、商务地产等方面进一步拓展和创新，致力成为金融地产的先行者与持续领先者。

  据了解，本次论坛还举办了两场互动主题论坛。在“领军行业及企业转型”的主题论坛上，来自万科、绿地、恒大、融创、雅居乐等房企高管、龚方雄和童恺，就宏观形势和行业趋势表达了各自的看法；在“快速发展与资本运作”的主题论坛上，来自瑞安、蓝光地产、阳光城(000671,股吧)、宋都、中庚等多家房企高管和龚方雄、平安信托总经理宋成立，就变革之年如何调整管理及运营模式，如何抓住金融市场机会等热点话题进行了探讨。

  平安信托总经理宋成立发表了“变革之年的信托与房地产”的专题演讲，他表示，信托发展迅速，已经稳居国内第二大金融行业，过去几年促进了金融多元化及支持了实体经济的发展，在金融脱媒的大势之下，信托融资业务快速增长，同时非融资类的创新业务也不断推陈出新；未来随着信托业的逐步发展成熟，信托公司也将发生分化，而立足于中国平安(601318,股吧)综合金融平台，平安信托在投资、渠道、风控、运营等方面具备较强的综合优势，未来和房企的合作将是强强联合。

  “目前平安信托房地产业务囊括住宅、商业、商务、综合体、物流以及旅游地产等全业态模式”，宋成立介绍说，从项目拿地、工程开发、销售、资产管理直到处置退出，平安信托均可全程参与。