海南房地产市场陷入“滞涨”状态 销售均价基本平稳

海南省房地产市场正在承压当中。尽管前三季度房地产运行总体平稳,但增速回落非常明显,投资开发、销售面积、销售金额及新开工面积等均在趋缓,尤其房地产开发投资、销售面积和销售额增速已经连续5个月回落,市场预测增速回落趋势将进一步加剧,房地产市场部分区域出现负增长、区域分化等问题。下一步,海南将以精准调控、靶向治理为导向,全面防范各类风险。

多项数据增速回落“滞涨”特征明显

海南省政府副秘书长林涛表示,海南省1-9月房地产市场运行总体平稳,但是增速回落比较明显。统计数据显示,开发投资增速放缓,全省完成房地产开发投资1257.95亿元,同比增长2.5%,增速比1-8月回落2.8个百分点。其次,销售面积保持增长,全省商品房销售面积1035.13万平方米,同比增长46.4%,增速比1-8月回落6.9个百分点;销售金额1023.21亿元,同比增长486%,增速回落3.9个百分点。

新开工面积降幅扩大。海南省发改委副主任朱华友表示,全省1-9月商品房施工面积约8027万平方米,同比增长1.8%,增速比1-8月回落6.2个百分点。其中,新开工面积1003万平方米,同比下降17%,降幅扩大112个百分点。新开工面积从4月份以来持续负增长。

不过,相较于国内一二线城市上演的“轮动上涨”,海南商品房价格长期处于“滞涨”微震状态,销售均价基本平稳。据朱华友介绍,全省商品房销售均价9885元/平方米,同比增长1.5%。

去库存是海南房地产市场仍然面临的一项重点任务。据海南省政府主要负责人介绍,截至9月末,全省商品住房库存(已批准预售未销售部分)约2734万平方米,比2015年底减少755万平方米;去化期从去年底的45个月降到26个月,库存量和去化期与上月末基本持平。但从总量上而言,库存仍然处于高位。

不过,随着海南省组织的各种岛外房展会、岛外促销会的召开,海南部分区位较好的楼盘项目销售情况也较为乐观,例如三亚半岭温泉项目一期,开发的公寓已经销售了近八成,库存整体压力不大。

相反,由于开发商或者政策等原因,部分楼盘库存依然较为严重。作为海口市最大的保障房项目,海口市城市建设投资有限公司承建并后续运维的海口永秀花园项目由于市政配套、教育、医疗、交通等没有跟上,房屋本身多次曝出墙壁开裂、渗水等质量问题,物业服务质量低下,频频出现水电故障等问题,让已经入住的业主“备受煎熬”,意愿购房者观望情绪更加浓厚,显现出“保障房里无保障”的景象。此外,这个项目当前还陷入了涉嫌虚假宣传的“漩涡”,出现了购房者等配套、配套等购房者的“怪圈”,销售情况不容乐观,库存压力仍在。

市场分化日趋明显继续下行压力趋大

海南省住建厅相关负责人表示,由于近期一线城市和部分二三线热点城市房价上涨过快、市场过热,为抑制投资投机需求,遏制房价过快上涨,稳定市场预期,稳定房地产市场,国庆期间,多个城市先后发布新的楼市调控政策,重启限购限贷。各地政策充分体现了“因城施策”的差别化、精细化调控思路。

有市场研究报告认为,因实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素带来的投资荒困局,是导致投资资金大量涌入房地产市场的主要原因之一,部分地区房产的金融属性相对凸显。同时,国庆期间,住建部要求济南市严肃查处部分房地产开发企业违法违规销售行为,并对违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱市场秩序的一批房地产开发企业和中介机构进行曝光警示。随着楼市调控政策力度的加大,热点城市楼市可能会出现降温,预计全国房地产市场将进入新一轮调整期。

同时,海南省国土部门预计全年商品住宅用地供应面积将会减少至近5年年均供应面积的一半以下,住宅投资额可能会出现大幅下降。随着传统销售旺季即将到来,预计未来海南省房地产销售增速可能有所回升,但投资增速可能继续回落,由于房地产业占经济比重较大,全省经济下行压力较大。

记者在海南省陵水县调研发现,虽然该地区不属于“两个暂停”范围,但是今年以来陵水县房地产开发投资持续负增长。据了解,目前在陵水的雅居乐、富力、碧桂园、恒大等品牌企业并未减少投资甚至在追加投资,但约有20个中小房地产项目(约占陵水项目总数的27.4%)进入主体工程竣工或项目收尾阶段,投资减缓。

此外,部分市县不同区域房地产市场分化明显。如儋州市除海花岛项目销售较好外,其他区域尤其是那大主城区项目销售总体不够理想,去化期较长,商品住宅竣工率低,销售价格低,如2015年开盘的“万国大都会”项目销售均价仅4074元/平方米。

靶向治理将成下一步调控趋势

海南省住建厅相关负责人认为,下一步将通过精准调控、靶向治理等方式多措并举防范风险,保障房地产市场健康稳定发展。

针对国内楼市此起彼伏的“行情”,海南将主动做好政策储备。关注全国动态,努力保持平稳健康发展,密切关注全国房地产市场的变化和政策调整,认真研究国家的政策导向,及时做好相关政策的衔接、储备,根据海南省房地产市场变化情况适时出台相应措施,促进房地产市场平稳健康发展。

此外,继续完善“两个暂停”政策,实施精准调控。在继续坚持“两个暂停”的基础上,对全省房地产项目调查摸底情况进行分析,按照分类调控、“一市一策”、靶向治理的原则,结合全省存量建设用地处置,实施精准调控和精细管理,合理控制全省商品住宅用地出让和开发总量,保持房地产市场平稳健康发展,避免大起大落。

针对房地产市场的专项整治正在进行中,进一步规范房地产市场秩序。按照住建部和海南省政府有关要求,继续开展全省房地产市场专项整治工作,在市县自查基础上,海南省住建厅于10月下旬联合国土厅、工商局、地税局和银监局进行专项督查,全面清理房地产开发、建设、销售、办证等方面的违法违规现象,进一步规范房地产市场秩序。

来源：经济参考报