房地产的机遇与问题
[分析]
房地产的机遇与问题
机遇：城市化速度加快改善型需求增加
《报告》称，哈尔滨市房地产市场面临的有利因素有三个。
——政策效果凸显，购房积极性提升。年初楼市利好政策接连出台，一系列信贷“组合拳”、首付比例降低、公积金贷款额度提高和放宽使用限制等政策落地实施，激发了刚性需求与改善性需求购房者的积极性，市场需求得到有效释放，刺激市场价格回升。
——城市化速度加快，房地产市场迎来机遇。一是随着城市化的发展，高铁以及高速公路网络的全面完善，城市建设步伐加快，水平不断提升，对哈市房地产市场发展产生拉动效应。二是进城农民购房得到金融机构的支持，大量的进城落户人口、旧房改造等将对城市首套住房和改善性住房产生需求，为市场发展提供充足的需求动力。
——改善型需求增加，住宅类型呈多元化。随着生活水平的提高和全面放开二胎政策的执行，居民对生活空间和住房环境有了更高需求。受此影响，越来越多的房企开始在户型设计和居住舒适度等方面的标准更高，行业整体品质将获得显著提升，这也意味着随着哈尔滨楼市趋向品质化，住宅价格也会呈现稳中上行的态势。
问题：个别区域过度开发造成房屋大量空置
《报告》指出，哈尔滨市房地产市仍有亟待解决的问题。
——土地开发后劲不足。2016年楼市以去库存为主基调，房企在库存和资金的压力下，开发进度并没有复苏，拿地比较谨慎，土地行情总体较为冷淡。据相关部门资料显示，全年哈市土地购置面积56.9万平方米，同比减少47.3%，土地成交价25.8亿元，同比减少36.2%，待开发面积36.1万平方米，同比下降69.4%，三组数据降幅均达到近5年最低值。
——库存消化周期增加。近年来，在政府积极出台政策加快去化的共同影响下，库存压力得到有效缓解，哈市商品房销售面积1043.4万平方米，同比增长19.1%，连续5个月增速保持在15%以上。但全年商品房待售面积达1458.4万平方米，较同期增长19.6%。库存消化周期进一步被延长，去化周期由上年的12.9个月延长到16.8个月。
——楼市销售冷热不均。房地产区域性销售冷热不均，个别区域过度开发，造成房屋大量空置。哈市哈西、群力、松北等新区集中建设期，大量房地产项目陆续开工。由于个别区域开发力度过大，有效需求不足导致商品房库存快速增加，松北区、呼兰区和阿城区尤为突出。以松北区为例，在世茂大道两侧（松北大道至祥安南大街段）集中了多个楼盘，虽然开发较早，但目前库存仍达53.4万平方米，空置率达51.5 %，占开发面积的32.9%，库存去化任重道远。
