房地产私募基金风险恐集中爆发 新轮行业洗牌将来临

  项目流动性问题凸，业内称：

  当下楼市“量价齐跌”，而隐藏在房地产开发商背后的各大“金主”也同样经历着严寒的考验。《经济参考报》记者在采访中了解到，在当前楼市的深度调整期，此前几年呈现“疯狂式”增长的房地产私募基金行业也面临着风险集中爆发的可能。一些基金重新调整策略，另一些小的基金则干脆被“清退”出市场，一轮行业大洗牌即将来临。

  受到火爆的房地产市场的影响，从2013年开始，房地产私募基金也迎来了爆发式增长。据清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示，2013年新募房地产基金数量同比增幅超过40.0%，总量达到132支。一位业内人士向记者坦言，几年前是全民PE，现在可谓是全民房地产基金，市场上的房地产私募基金可用“多如牛毛”来形容，因为钱太好赚，有没有经验和专业的人都进到这个市场。

  “资质好的大房企还是从银行贷款，贷款成本大约在7%、8%左右，而小的房地产企业从银行拿不到贷款，只能通过其他渠道，比如信托、资管计划、有限合伙基金的形式来融资，但通过这些渠道融资成本要高很多。”一位房地产私募基金人士对《经济参考报》记者说。

  清科研究中心分析师苗旺春告诉记者，截至去年9月，国内房地产私募基金的收益率平均为20.0%，也就是说，地产商向房地产私募基金融资的平均成本为20.0%左右。上述房地产私募基金人士表示，有些小的房企通过私募基金的融资成本甚至达到30%也不奇怪，堪比“高利贷”，但他们肯接受，因为房价涨起来，房子卖出去，利润就覆盖了融资成本还能挣钱。

  但是，进入2014年以来，房地产成交量价齐跌。华融证券研究报告显示，前5个月全国市场商品房成交下滑明显，商品房成交面积累计同比下降17.65%。从上市房企5月业绩快报来看，除万科、恒大等龙头房企在促销的带动下，出货量较高外，多数房企下滑明显，甚至难以完成全年任务。一些房企倒闭现象也已经出现。

  “今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。”建银精瑞资本副总裁刘东此前表示。长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国在接受《经济参考报》记者采访时则表示，房地产业不至于有崩盘的风险，但国内房地产已经历十余年的上涨，已到阶段性高点，下滑在所难免。目前来看项目的流动性风险一定存在，国内的房地产私募基金周期较短，一般约为2至3年，流动性问题是管理的核心，“今年和明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”张保国此前在公开场合表示。

  一些风险事件已经发生。财通基金子公司财通资产在去年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州全球候鸟度假地资管计划，便因债务人光耀地产的资金链断裂陷入兑付危机。

  整个行业整体变得更为小心翼翼。张保国坦言，其已经在项目风险控制上更加谨慎，而且尽可能选择和大的开发商合作。“虽然三四线城市也有较稳定的投资机会，但从现阶段来看，由于各基金公司收紧房地产融资项目促使可投项目数量大大增加，在这样的背景下，我们便取消了所有三线以下城市的投资。”

  一家天津的国有房地产基金人士也表示，现阶段他们已确立的思路是，三四线城市绝对不投，一二线城市也需房企有较高的资金实力水平才行。“现在几乎是银行给哪些企业放贷，我们才会给哪些企业融资，那些高杠杆企业，就算其能承受再高的利息点，我们也不会做。”一家外企基金人士也表示，2012年他们设立了8支房地产项目，2013年设立项目高达14支，但今年项目数预计仅会设立4支。

  业内人士坦言，在这轮楼市的调整中，房地产基金也将迎来一轮洗牌。一规模较小的私募基金合伙人直接表示，目前，现在所有项目都不再做，可以说几乎退出了一级市场投资。“目前的情况下，风险这么大，很多小的基金公司已经没法做了。要不就退出，要不就直接入股大的开发商。”他直言。

  张保国说，目前中国的房地产私募基金大多运作方式是采用债权投资的方式，即最简单地依靠抵押或担保、然后放款的方式，但是这和国外主流的房地产基金的股权投资或是债股结合等更为主动的运作模式存在差距。“长期看，中国的房地产市场还有很大需求，更加专业的基金仍有很大的发展空间。”他说。