房地产调控政策将推 定向宽松是大概率事件

　　房地产市场政策再次释放调整信号。这背后是房地产数据已经接近“警戒线”。在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期为半年。楼市正处于去库存阶段，高层近日也两次提到房地产去库存。除此之外，棚户区改造、房地产信贷、税收等的调整都将是发力重点。

　　业内专家指出，由于房地产市场整体面临供大于求的现状，因此即使楼市刺激政策出台，也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当，则会提振市场信心。

　　在宏观经济增速放缓的背景下，高层频繁提及房地产，透露出更为积极地稳定楼市态度。

　　自10月23日以来，国家主席习近平和国务院总理李克强一共三次在不同场合谈到房地产，并传递出“去库存”的明确信号。而高层在此之前公开提及房地产，是在今年的全国“两会”期间。

　　据21世纪经济报道记者了解，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已经做好政策储备，将可能在近期内推出。

　　据悉，棚户区改造将是政策发力的重点，具体做法以“货币化棚改”为主，此举被认为不仅能够消化库存，还借助棚改对冲商品房投资增速的下滑。此外，房地产信贷、税收等领域都有可能放松。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，由于房地产市场整体面临供大于求的现状，因此即使楼市刺激政策出台，也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当，则会提振市场信心，使市场不至于出现大幅滑坡。

　　 通盘考虑

　　过去一个月间，高层罕见地密集提及房地产。

　　10月23日，国务院总理李克强在中央党校的讲话中，阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”

　　11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平发表重要讲话时提到：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

　　11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，围绕消费新需求，释放内需潜力、弥补民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　全联房地产商会执行会长任志强向21世纪经济报道记者表示，房地产市场高库存的现状，意味着市场供大于求，不仅影响企业的利润，也影响开发商的拿地和投资进程。

　　国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产投资同比名义增长2%，增速创多年来新低。同期的固定资产投资增速为10.2%。土地方面，前10月房地产开发企业土地成交价款5794亿元，同比下降25.2%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从近期房地产业对于宏观经济的作用分析，销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。

　　他补充道：“其一，建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的"重灾区"。其二，作为"三驾马车"的固定资产投资，是决定经济短期企稳的关键，而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。”

　　 发力棚改

　　对于上述局面，有关部门早有应对。据记者了解，在11月10日的中央财经领导小组会议之前，住建部曾就楼市问题向高层做过专题汇报。虽然汇报内容不得而知，但从住建部近期的动作，不难看出端倪。

　　一位接近住建部的人士向21世纪经济报道表示，今年以来，住建部曾多次开展针对棚户区改造工作的专题调研。调研组级别颇高，很多调研为副部长牵头，住建部部长陈政高也曾亲自挂帅。

　　该人士表示，在调研的同时，住建部今年还密集召开与棚改有关的会议，显示出对棚改工作“空前重视”。

　　去年上半年，住建部就对房地产市场做出“供大于求、库存高企”的定性，还将棚户区改造工作列为近几年来的重点。

　　上述人士称，明年棚改工作的重点将是以货币化安置为主。即在棚户区改造的过程中，以货币安置为主，取代此前的实物安置为主。围绕货币化安置的金融支持也将启动。据了解，信贷资产证券化已经确定为主要手段。

　　按照国务院上半年的要求，新增信贷资产证券化试点银行腾出的资金，要重点支持棚改、水利、中西部铁路等领域建设。但最新的要求为，棚改在上述支持的领域中具有优先权。与此同时，对于已经发放的棚改贷款，进行信贷资产证券化试点，其置换出的信贷额度，要求全部用于棚改及其货币化补偿。

　　此外，按照今年6月发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，政府与社会资本合作(PPP)模式将成为棚改的重要融资渠道。

　　另据记者了解，一直对棚改给予重要资金支持的国家开发银行，也取消了棚改项目贷款用于货币化补偿安置的比例上限。这也意味着，国开行的支持力度将会更大。

　　 权限下放

　　除棚改外，信贷、税收等一些“常规武器”也可能推出，用于刺激住房消费。知情人士向21世纪经济报道记者表示，在经过连续降息之后，未来对房地产的信贷支持力度可能还会加大。其中除首付比例和贷款折扣下调外，还包括二套房和多套房认定标准的放宽。

　　有市场人士猜测，非限购城市的首套房最低首付有可能降至20%，最低贷款利率折扣相当于基准的7成。也即，信贷优惠力度回到2010年的水平。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，普通住宅界定标准也可能调整。他表示，普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。

　　此外，与房地产有关的税收也有望下调，尤其是交易环节的税收。但该项调整的权限将下放到地方政府手中，具体形式可能体现为“直接减税”或“税费补贴”。

　　据了解，由于我国房地产市场的区域分化特征明显，近年来的房地产调控政策多避免“一刀切”，强化“因地制宜”的原则。具体表现为，在统一的考量标准下，下放更多的权限给地方政府，灵活调整。

　　在地方政府调整范围内的，还包括公积金贷款额度。有业内知情人士表示，虽然今年住建部要求上调公积金贷款最高额度，但当前公积金账户余额仍不断攀升。其主因在于，公积金贷款额度仍然不足，且放款流程慢。据悉，未来地方政府可能自主提高公积金贷款最高额度，并加快审批和放款流程。

　　另外，国土部还将针对各地市场，对土地供应做出动态调整，对于市场库存过大的地方，将削减土地供应量。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在我国多年来的楼市政策中，上述“常规武器”一直存在。其调整更多基于市场条件的变化，进行灵活控制。但一线城市的“限购令”恐不会有根本性动摇。