“营改增”5月1日起实施 二手房买卖出租均不加税
“营改增”5月1日起实施，所有税费疑云终厘清
建筑和房地产业自5月1日起实施营业税改增值税，记者了解到，之前房东和租客们非常担心的“加税”问题终于尘埃落定，出租房产所应缴交增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征，增值税并非单列按住宅1.5%、商业地产5%来计征，故此“营改增”并没有给房东、租客带来额外税费负担，相反对于月租在3万~10万元这档的住宅和非住宅来说，因为之前营业税附加免征范围扩大至10万元以下，获得减税，分别减税0.1%和0.3%。
对二手房买卖来说，广州市营业税向来按5.6%来增收，其中0.6%属于附加税。3月29日，广东省地税局曾经发布：自今年4月1日起，广东省随增值税、消费税附征的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加免于零申报。由于“免于零申报”这个表述非常拗口且冷僻，市场当时普遍猜测是营业税三项附加税不需要交，故此有“5.6%营业税下调至5%”的说法。但据税局人士解释，“免于零申报”，是指增值税为“0”的时候，附加税免于申报，但增值税、消费税实际缴纳税款大于零的纳税人，仍需要到地税申报缴纳相关附征税费。也就是说，如果交易的普通住房证满2年，增值税不用交，那么附加税就不用申报也不用交；如果交易的普通住房证不满2年，或是非普通住房，那么增值税税率依然是5.6%，并非是5%。
房屋出租：全部不加税心头大石放下
李女士在下塘西路有一个出租屋，今年3月刚与租客续租，当时商定月租是2800元，由于月租比之前涨了300元，于是李女士爽快地答应租客，租赁备案和出租房产税由自己来承担。后来随着“营改增”渐行渐近，李女士看到增值税对房屋出租的征税标准是1.5%，她以为增值税是直接加到当时的出租房产综合税率上，无形中每月可能会增加42元的支出。
虽然42元不算很多，但一年下来也有504元，把差不多两个月的房租涨幅抵消了。直至4月底，她从税局了解到，增值税也一并按照综合税率来征收，对于她缴纳出租房产税的2000~30000元一档，出租房产税依然维持在6%，与之前的综合征收税率一样，李女士的心头大石终于放下来。
根据链家满堂红3月促成交易数据显示，住宅低于2000元月租的交易宗数占比为16.4%，2000元/月(含)至30000元/月(不含)交易宗数约占总交易宗数的83.4%。从统计数据看，经由链家满堂红成交的全市住宅租赁个案，99.8%的交易低于3万元，也就是说能够享受减税“毛毛雨”的租赁个案非常少，绝大部分业主所交的出租房产税维持不变。按月租3万元的住宅来计算，“营改增”出租房产税综合征收率下降0.1%，便宜了30元。
链家满堂红的统计数据显示，非住宅月租在2000~30000元的交易宗数约占总交易宗数的62.7%。由于商铺普遍租值较高，月租3万元以上的商铺和写字楼单位约占市场30%。对于月租收入10万元以上的业主，“营改增”对税费支出无影响，对应税率依然是14%，但如果月租收入刚好在3万~10万元的商铺或写字楼业主，减税效果较明显，按月租5万元来计算，减税0.3%，每月省下150元。
房屋买卖：
“营改增”对应税率仍是5.6%
一个“免于零申报”，成为媒体人的“英雄冢”，市场和媒体都憧憬营业税改增值税，统一按照5%来征收增值税。不过，经过记者与税务人士详细讨论，发现“免于零申报”只是适用于增值税为“0”的交易，交易双方不需要为0税费而进行申报，故此称之为“免于零申报”。然而，对于有发生增值税纳税行为的交易，在广州依然要缴交三项附加税，因此广州市二手房交易增值税的税率依然是5.6%。
“营改增”对二手房纳税环节还起着“牵一发而动全身”的影响。4月26日，财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号，以下简称《通知》)明确规定，5月1日“营改增”后，均按不含增值税的价格和收入，来确定契税、房产税、土地增值税、个人所得税等四个税种的计税依据。
据了解，契税、房产税、土地增值税均按不含增值税的价格或收入确定计税依据，有三个好处：一是可降低房地产交易环节税负；二是各税种计税依据保持一致，便于税务部门简便操作；三是减少征纳矛盾，有利于“营改增”平稳推进；这是自2月份出台的契税新政基础上的又一项政策性减税惠民措施。
地产人士表示，5月后“营改增”对个人影响不大，购房者所要缴交的增值税、契税照常在房地产交易登记中心的专窗进行缴交。他们反而更关注税局每年评估价系统的更新，因为如果税率不变或者下调，只要评估价上升，对购房者来说税费都是增加负担。举例说，购房者首次置业90平方米以下房屋按契税1%；业主方个税按1%，营业税按5.6%来征收，如果房屋证不满2年，按业主实收来计算，总共7.6%的税要由买家来承担，评估价为200万元，那么交易税总额为15.2万元；但如果评估价上调至250万元，交易税的税率三项总计仍是7.6%，但买家要交的税为19万元。(记者李凤荷)
编辑：金永哲
