楼市“银十”成交大幅回升 量升价稳已成趋势

  随着限购、限贷双“松绑”政策效应显现，10月份全国主要城市楼市成交大幅回升。业内分析指出，随着行政手段退出，楼市“调整靠市场”得以确立，成交回暖也将持续，不过当前经济环境、库存量以及信贷政策等都难支持房价上涨，未来一段时间，量升价稳将成楼市主流。

  “银十”成交大幅回升

  自今年初“领跌”的杭州楼市，在“银十”成为全国楼市成交回升的“风向标”。继“金九”杭州楼市成交超9000套后，“银十”成交再创新高，据统计，整个10月，杭州市区新建商品房成交12832套，创近5年同期最高，也创杭州楼市自2009年7月以来的最高月成交量。

  与杭州类似，上海、厦门等多个城市成交也大幅回升。相关研究院数据显示，2014年10月监测的主要城市累计成交面积尽管同比下降6.59%，但环比9月上涨10.84%，增幅创年内新高。

  分城市来看，一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大，为58%，北京、上海增幅都超过20%。25个二线代表城市中17个城市成交量环比回升，13个三线代表城市中10个城市成交量上涨。以二线城市厦门为例，10月份该市住宅成交2061套，环比上涨24.98%。

  某研究中心最新统计数据也显示，上周全国54个城市新房合计签约56215套，连续四周上涨，其中一线城市上周的成交量超过了1万套。

  分析人士指出，随着限购、限贷“解禁”以及“地方版”稳定住房消费的政策出台，楼市“最惨谈”的时期已经过去，买卖双方预期开始出现变化，楼市成交回升的态势愈发明显。

  “调整靠市场”成共识

  目前来看，限购、限贷“松绑”开启的楼市调控“去行政化”仍在继续，一些地方政府出台补贴、刺激购房的措施遭到诟病，楼市“调整靠市场”逐渐获得认可。分析人士指出，去库存、去行政化是当前楼市两大突出特征。

  在“调整靠市场”的大背景下，一些配套政策、措施得以完善。住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行日前联合发出《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，随后济南、苏州、南京、武汉、杭州等城市相继调整公积金贷款政策，给购房职工提供更多便利。

  再比如，杭州市七部门联合出台文件明确，要加强对土地增值税的征管服务，进一步优化供地用地节奏，加强配套设施规划和建设管理。这意味着政府更注重配套服务，不再一味强调“土地财政”而忽视区域内供需平衡。

  住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。也就是在保持楼市稳定的前提下，逐步“去行政化”让楼市回归本质，以便行业健康发展。

  楼市调控“去行政化”以及“去刺激化”的逐渐落实，让房企以及购房者对楼市走向的预期更明确，杭州一家房企负责人认为，既不打压也不刺激而是交给市场，才是楼市健康发展的关键，“未来一段时间，"以价换量"去库存仍是主流”。

  正是在此预期下，尽管补贴优惠没来、信贷优惠“不给力”，但很多购房者还是积极“入市”。“中央政策都是原则性的、市场化的，是不是有利率优惠、怎么优惠都是银行说了算，这就是新常态，所以看好房子就下单了。”厦门市民刘先生说。

  量升价稳楼市渐“筑底”

  业内分析认为，尽管当前楼市成交有较大回升，但经济环境、库存量以及信贷政策等都难支持房价大幅上涨，未来一段时间，量升价稳或成楼市主流。

  库存“压顶”状况并未有明显改观。相关研究院发布的数据显示，截至10月底，监测的主要城市库存量环比上月下降0.3%，库存压力虽有所缓解，但仍处于近年高位。如在杭州楼市，与“银十”成交大幅增长相对的是14万套的高库存。

  在库存高企下，“以价换量”成为多数开发商选择。记者在厦门走访发现，入市的纯新盘大都以低于市场预期的价格面市，包括“首开领翔上郡”、“国贸商城”等楼盘，以低于市场预期每平方米1000-2000元的价格入市。

  厦航地产营销总监吴崴表示，预计后市楼市会有更多新供应，存量市场压力进一步加大的趋势明显，开发商不会贸然涨价，会继续坚守“以价换量”的价格策略。

  克尔瑞研究中心分析师黄彬认为，房企的销售业绩会随着政策叠加效应的释放得到进一步改观，库存高企、资金短缺等问题将逐步改观，但楼市大幅度反弹很难出现，楼市将呈“L型”筑底态势，市场重心仍是去库存。“加速跑量，回笼资金恐怕还是房企的应有选择”。

  福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，目前的房地产市场正处于升温阶段，但主要是成交上升，房价很难暴涨，后期市场走势将取决于各地后续政策调整力度与银行房贷利率优惠力度。(作者 王政 董建国)