2016北上深买房记： 在价格最高的市场"买白菜"

从100万到300万再到500万……2016年,在北京、上海、深圳这三个房地产最为火热的一线城市里,购房者的心理价位不断以百万级的涨幅刷新,如今所谓的“千万豪宅”可能也不过是重点小学旁的一套老旧房产。在这一年的“楼疯”中,“买房如买菜”不再是笑谈,而是不少购房者的人生共鸣。

打拼在深圳 买房是个“小目标”

□记者 赵瑞希 深圳报道

鳞次栉比的高楼、行色匆匆的上班族、高速运转的城市……深圳,这座“创新之城”就像一块巨大的磁石,吸引着全国各地无数为追逐梦想而奋斗的年轻人。而这一年深圳房价的快速上涨,让很多人的人生“小目标”成了“在深圳买套房”。

怕高位接盘 也怕越来越买不起

今年30岁的陆瑶在2016年加入了深圳买房大军。其实他家在内蒙古赤峰市有两套房,但大学毕业后他并不打算回赤峰。辗转成都、广州后,陆瑶于2015年入职深圳一家知名互联网企业,并决定留在深圳。做了这个决定后,买房成了他心头的一件大事。

2015年,正是深圳房价本轮快速上涨的起点。深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)数据显示,2014年11月,深圳新建商品住宅成交均价为26538元/平方米,环比上涨19.54%。而此前的一年多里,深圳新房成交均价一直稳定在22000元/平方米左右。随后深圳新房每平方米成交均价于2015年6月突破3万元,2015年11月迈上4万元。

高速上涨的房价,让陆瑶这个深圳新人感到恐慌与不解。“我感觉在深圳年收入100万元与在广州年收入60万元、在成都年收入30万元的生活水平差不多。我想不通,深圳人的竞争力到底有没有这么强,可以支撑得起这么高的房价。我很怕高位接盘,但也怕越来越买不起。”

陆瑶公司所在的南山区是深圳房价最高的区域,为了便利上班,他把买房的目标定在了南山。2016年3月,拿到深圳户口的陆瑶终于拥有了买房资格,然而彼时400万元的预算在南山只能买一个70平方米以内的两居室。“我的收入水平在深圳也不低了,而且父母还能提供一些支持,即便这样,我依然觉得买房很难、压力很大。”

对于楼盘销售人员来说,深圳楼市的火爆却是他们的“好日子”。从事地产销售已5年的“90后”陈莹用“痛并快乐着”来描述这段时光。她说:“天天忙于接待客户和做成交(材料)的细节工作。虽然体力上很辛苦,但心里不觉得辛苦。因为只要房子卖出去了,公司是不会少我的佣金的。”

同样从事地产销售的董兴,2015年10月被公司调到南山负责前海片区一个楼盘的销售。来到前海后,他的身份不仅是卖方代表,同时还是一名购房者。为了便于上班,并且看好前海片区未来的长远发展,他以8.2万元/平方米的价格在前海路上入手了一套小户型住宅。

这已经是董兴第五次买房了。此前他先后在罗湖、福田、龙华买过房子,如今他手上持有两套房子,一套在南山前海,一套在龙华。

对于陈莹来说,董兴的经历是她所羡慕的。“我们这个工作,在如今这个房价下,靠工资根本赚不出买房的钱。这个行业里有钱的,都是之前买过房,一套套换出来的。”陈莹说,“这一两年,从事我们这个行业的人,心里其实很痛苦。前几年,凑点钱还是买得起房子。2011年刚入行时,我在龙岗布吉卖房,首付只要30万到50万元,当时单价一万多,现在已经四五万了。”

董兴也说:“目前的工资收入其实只够在深圳支付日常生活开销,积蓄还是靠自己炒房积攒下来的。”他庆幸当初自己有勇气迈出买房那一步。

杜妍2014年11月和男友一起以3.1万元/平方米的价格,在龙岗星河WORLD银湖谷买了套89平方米的四居室。当时首付100万元,一半来自两人工作以来的存款,一半是向亲戚朋友借的,月供还要9150元。那时两人觉得压力很大,不仅要还月供,还得还欠亲戚朋友的钱。而如今,这套房子的价格已经涨到了每平方米约7万元。同时,两人的税前年收入也已涨到了约70万元,手头上终于有点宽松感了。

但错过买房机会的人并不少。陈莹在售楼过程中遇到过不少后悔当初没买房的客人。“我接待过一个客户,2008年来深圳,当时每月有两万块的收入,算是很高了。他看过一个楼盘,单价10400元/平方米,但没买,现在已经七八万了,想买都买不起了。”

世联行2016年3月发布的数据显示,深圳首套房购房门槛已提升至290万元,追平香港,超越北京、上海。这意味着,年轻人在深圳要想有一个自己的家,首付款需近100万元,月供过万元。而2012年至2014年,深圳首套房购房门槛分别是151万元、165万元、209万元。

调控不断加码 但跌10%就有人接手

虽然买房对陈莹来说越发遥远,但楼市好的时候,常常开单还是让她觉得很兴奋,感觉未来有希望。然而,今年3月25日,深圳发布楼市新政,非户籍居民购房在深社保缴纳年限由一年升至三年。收紧调控后,那种常常开单的好日子就到头了。

“‘3·25’后,楼市冷下来了,客户心理发生了一些变化,客户量明显减少,销售进入了瓶颈期。公司回笼不了资金,就要求我们加班,每天要打几百个电话,经常晚上九十点才能下班,还说卖不出去就罚款。挺煎熬的一段时期,对一线销售人员简直是身心上的折磨。”陈莹说,“痛被拉长了,快乐也没有了。”

那时在看房的陆瑶,眼见政府出手调控楼市,感觉房价会有所松动,所以没急着出手,密切地观察着房价的变化。然而,虽然成交量下来了,但房价并没有随之下降。

深圳规土委数据显示,2016年5月深圳新房每平方米成交均价攀上5万元,紧接着6月又突破了6万元大关。

新房价格再创新高,使得购房者又不淡定了,成交有所回暖。但10月4日,深圳再次收紧调控,非深户籍居民购房社保缴纳年限由三年升至五年,且将在深无房但有贷款记录者的首付比例提至五成。

在董兴看来,10月新政比3月政策的影响更加立竿见影,“银行在房地产产业链条中扮演杠杆作用,收紧银根对房地产行业的影响远大于压缩需求。”

事实上,从数据上也可以看到10月新政的威力,一直居高不下的深圳房价终于开始松动下滑。国家统计局数据显示,10月份深圳新建商品住宅价格环比下降0.5%。深圳规土委数据显示,11月深圳新房成交量环比下降超三成,新房成交均价为54986元/平方米,环比下降1.12%。当月,二手住宅成交量也环比下滑一成。来自深圳中原研究中心的数据显示,11月深圳二手住宅成交均价为54670元/平方米,环比下跌3.7%。

董兴告诉记者,他在前海路上买的那套房子,房价已从当时的8.2万元/平方米降到了如今的7.2万元/平方米。“前海路上的二手楼基本都降了,现在这边的均价是7.7万元/平方米,以前是8.5万元/平方米。”从事地产销售多年的他,也没预料到房价会突然下跌这么多。

一直在南山看二手房的陆瑶直言自己运气好,庆幸没有在10月新政前出手。实际上,陆瑶的母亲今年“十一”期间专门飞来深圳,希望赶紧帮儿子把买房的事解决了,好了了一桩心事。“但飞机刚落地,新政就出来了。我们感觉房价要松动,就没出手。”陆瑶说,“现在房价在跌,幸好我当时没买,不然好几十万没了。”

陆瑶在看的南山几个楼盘的二手房,“10·4”新政后普遍跌了8%至10%,“跟去年12月份的价格差不多了,但也有楼盘没跌的。”他看中英达裕龙园一套72平方米的两居室,之前业主叫价480万元,新政后降到了420万元。陆瑶的心理价位是400万元,他想等到业主降到这个价位就成交,但业主以420万元的价格把房子卖给了其他买家。“我现在只能再看小区里其他同户型的房子。感觉房价也跌不了多少,跌个10%左右就立刻有人接手了。”

回到均价2万多元时代? 显然已毫无指望

与其他一线城市相比,深圳确实存在人口密度高、住房自有率低、适龄购房人群占比高等推动房价上涨的长期因素。但在董兴看来,这一轮房价在短期内快速上涨,实际上是源自购房者的跟风心理,“大家都不买的时候,房价上不去,但只要房价稍微上去一点点,买的人就多起来了,然后进一步带动价格上涨。”

一直以来,楼市调控的主要目的就是打击投机需求,但在投资渠道有限的情况下,不少资金还是流进了楼市。

10月调控新政出台前,在董兴负责的一个南山的住宅项目,有一个物流公司老板用公司多名员工的购房名额一口气买了十几套房子。“10·4”新政后,陈莹所在的一个南山的商务公寓项目,也有一个企业老板一次性全额付款约4000万元买下了6套房子。

董兴和陈莹告诉记者,南山项目吸引的都是有实力的买家,首次置业的刚需客户一般都去龙岗、坪山等价格略低一些的区域。

陈莹说,现在能在南山买房的要么是企业主,要么是改善型换房客户,“以前便宜的时候买过房子,现在卖了,手上有几百万现金,但也不敢乱花,肯定还是拿来买房。”“没买过房的年轻人,如果是工薪阶层,靠父母一次性拿出很多钱,也只能在(原)关外买套小两房。”

然而,即便是龙岗和坪山,每平方米均价也要三四万元。董兴说,现在深圳没有所谓的房价低洼区,“前海、后海等区域贵还可以,但应该在龙岗、坪山等地方给刚需留点空间。”

深圳市住房和建设局副局长洪海灵表示,近年来深圳居住成本不断增加,住房供需矛盾日益突出。面对高房价,深圳各企事业单位引进和留住人才的困难和压力与日俱增。

深圳规土委房地产业处处长苗晶也认为,深圳房价的过快上涨不利于人才集聚,会影响深圳产业结构升级和城市竞争力的提升,对深圳经济社会发展带来了不利影响。

一些企业家对房价过快上涨表现出担忧情绪。一位深圳科技企业董事长说:“从企业能承担的成本角度考虑,我们给员工涨工资能涨15%,但房价一年里涨了太多,这会让员工很难在深圳立足,导致我们招揽人才变得越来越困难,没了人才,企业以后就没有发展的后劲。”

深圳2016年9月正式发布了《关于完善人才住房制度的若干措施》,提出“十三五”期间,深圳将新筹集建设保障性住房和人才住房40万套,其中人才住房将不少于30万套。深圳市政府希望通过对商品房市场进行调控和整顿,以及打造人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房保障体系形成“两条腿”走路的方式,进一步稳定房地产市场。

如今,强力调控下,深圳楼市已经走缓,量价齐跌。但显然,回到过去2万多元均价的时代已毫无指望。

陆瑶希望能在年内把买房的事办完。虽然首付百余万元后,月供还需要1.5万元,但他说,“就当强制储蓄吧,不然也就花掉了。”

虽然杜妍和男友已经有了一套房子,并且收入还算可观,但他们仍不敢乱花钱。为了将来能把在农村的双方父母接到深圳,原本计划结婚买钻戒、买车的开支,杜妍决定都省下来,用来在龙岗买第二套房。

(应被采访者要求,文中陆瑶、陈莹、董兴、杜妍均为化名)

上海“楼疯”一年间

300万成“起步价”

□记者 郑钧天 上海报道

如果想在并不特别偏远的地段买房,300万元已经是上海的“起步价”。价值数百万元甚至上千万元的房产交易如同买卖白菜、为了买房不惜上演“假离婚”、一则谣言就能引发房价疯狂上涨……2016年的上海楼市,如同上演了一幕幕令人啼笑皆非的悲喜剧。

“一天一价”加剧群体性恐慌

2016年春节后的第二个周末,年前刚买了婚房的王小欧夫妇来到上海市闵行区房地产交易中心办房产证。“早上9点来的,排队已经200多号人了,交易中心的工作人员直接劝我们明天早点来。”

不仅仅在闵行,上海各区的房地产交易中心门口都挤满了等待房屋产权过户的人群。早晨7点赶来排队的黄先生拿到的号是“3288”,该号显示前面还有282个人在等候过户。黄先生告诉记者,“年后上海二手房价上涨非常凶猛,房东频繁跳价。我买的是内环一套老公房,春节前报价500万元,在与购房者的商谈中,房主四次提价,节后涨价近100万元。我还算运气好,不少换房的朋友还遭遇二手房业主毁约的情况。”

新房则更为紧俏,由于楼市弥漫着恐慌式情绪。年初的上海,只要有楼盘开,几乎就是“日光盘”,一个小时内就卖掉数百套的情况比比皆是。实际上,“有钱买不到新房”的现象从春节前夕就已显现。

刚工作两年的张勇原来并没有买房的打算,可是今年上海房价的飙涨让他坐不住了。从1月起开始看房的他,赫然发现上海几乎所有的楼盘都“封盘”待涨了。多个楼盘售楼处几乎统一口径:“已经没房可卖了,等春节之后吧,不过年后的开盘时间也说不准。但单价肯定要涨2000至5000元以上。”

春节后第二周,上海仅有5个楼盘开盘。上海嘉定一个“刚需盘”,居然再次出现裹被子排队的现象。

“今年年初的情况是有钱买不到新房。”好容易等到3月,张勇年前在闵行区看中的一个楼盘从春节前的2.9万元/平方米,蹿升至3.5万元/平方米。“我只能放弃了。转而买更加远郊的嘉定马陆镇的一个楼盘。虽然品质差了一些,地段远了一些,但是总价能控制在300万元内。可是要买这个房子也很不容易,我也是通过各种关系托人才买到的。”

中原地产监测数据显示,3月上海住宅(含一、二手房)成交均价为33065元/平方米,而2015年12月,上海二手房成交均价仅为26530元/平方米。

房价的快速上涨让不少刚需因为买房而“压力山大”。在上海一家国企工作的李先生在4月份向单位提出辞呈。“刚刚贷款买了房,我的收入还不起房贷。”

2016年初,像李先生这样的新上海人突然发现,想在上海有个自己的“窝”比以前难了很多。

杠杆虚火让刚需“铤而走险”

急于买房而又为凑不够首付发愁的小黄今年2月突然发现,除银行贷款资金外,房屋首付也可以寻求中介或者互联网公司的“帮助”。2015年以来,搜房网等互联网公司推出了高成本的互联网金融产品——“首付贷”,在无抵押的情况下,“首付贷”最高可贷到房屋总价的20%。而购房者的首付贷款则被包装成年化收益率8%至12%的P2P产品,对外发售。

记者调查发现,与往年楼市反弹有所不同的是,今年上海房价暴涨、地王频出,与金融杠杆的撬动关联密切。不少投资客在首付贷“场外配资”的支持下进入了房地产市场,用很小的资金撬动巨大的杠杆,促使“恐慌性”购房与“日光盘”现象频现。

“年初在松江开了一个盘,天刚蒙蒙亮就已经人头攒动、人山人海了。一开门,等待在场外的人几乎是涌入现场,就怕晚了好房子抢不到。最终我们果然是因为去晚了与这个项目失之交臂。”

上海白领何氏夫妇至今仍为这次失误后悔不迭。因为自上海“3·25新政”出台后,他们一夜之间丧失了买房资格。

3月25日,上海提高了二套房首付比例,还通过限制外来人口买房等措施提高了购房门槛。非沪籍的何先生目前的社保缴纳年限只有两年多,而新政规定非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,为自购房之日前连续缴纳满五年及以上。几乎与此同时,全国也开始了清查和叫停“首付贷”及其变种产品行动。

“政策太突然了,很多人为了换房先卖了自住房,现在没法置换了,只能再等三年才能有资格买房。这次新政改变了太多人的命运。”何先生说。

据同策咨询研究部调查显示,7%的外来人口的刚需和置换需求因此受限。上海房价涨幅由此开始放缓。

“真实的谎言”令调控一波三折

事实证明,在融资高杠杆背景下,“3·25新政”后上海楼市表面的波澜不惊是何等的脆弱。8月,一则“上海9月购房信贷新政”的谣言竟让上海楼市再生波澜。

“首套房认房又认贷”、“名下有一套房,首付七成,利率最多1.1倍”、“离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理”……8月下旬,沪上知名论坛“篱笆网”出现了这样的消息。

尽管8月25日上海市住建委就对谣言进行了澄清,但“上海房地产观察”等一批微信公众号仍大量报道传播上述谣言信息,进一步扩大了谣言传播面,此后大量网民在社交平台、微博论坛群发、转载,以讹传讹。一幕幕抢房“闹剧”不断上演:买房者纷纷假离婚,民政局被挤爆,个别区县的离婚率一度直线上升;每日新房成交量屡超1000套……

中原地产监测数据显示,8月上海住宅(含一、二手房)成交均价达到了42384元/平方米,一举突破4万大关,环比上涨高达13.6%。

后经警方查证,这些谣言竟是几名房产中介以及一名业主,为提升业绩、卖出房屋等心理恶意编造并传播的。

10月,上海再次出台调控楼市“沪六条”。楼市调控新政最终在11月28日“靴子落地”,上海楼市正式开启了“认房又认贷”模式。

多轮调控之后,11月,上海商品住宅网签量环比下降三成,同比下降六成,为2015年3月以来最低。同时,中原地产监测数据显示,11月上海住宅(含一、二手房)成交均价为46423元/平方米,环比上涨5.9%,房价环比涨幅出现了回落态势。

“本来看好了浦东一套高端住宅,想把老市区的房子卖掉改善一下,结果原来有六七家想买我房子的人都不见了。而且,对我来说,再买就算二套房,不仅首付三成变成七成,连公积金贷款利率都加了10%,更别说商业贷款利率了。我的换房计划只能延后了。”准备置换唯一住房的周先生犯了难。

“对我来说,房价的涨跌并不重要,因为涨的话,我的房子也涨,反之亦然。而楼市冷却有利于房地产长期健康发展。”对于未来,周先生还是充满了希望。

房价“凶猛” 居京城大不易

□记者 孔祥鑫 鲁畅 北京报道

“都说买房要深思熟虑,可市场不会给你一点思考时间。”回忆2016年的购房之旅,北京的孙浩感觉竟然是“疯狂”加上“窃喜”。

房价好像已经“失控”

28岁的孙浩在北京的一家事业单位工作。2013年夏天,在父母的帮助下,他以230万元的价格购买了朝阳区北苑家园一套70平方米的一居室。孙浩那时候就觉得北京的房价已经到了一个高点,不过,当他今年2月决定卖掉这套房产换一套大房子时,这个小区同户型的房子已经涨到了380万元。

春节过后,北京二手房市场回暖比气温升得还快。孙浩第一次感到了楼市的“凶猛”。春节后首周,北京二手房网签量高达6084套,为2010年以来最高值,签约均价环比增长达到1.5%,朝阳区不动产登记事务中心的“黄牛号”炒到1500元……

“先等等,没准房价还能降。”上半年孙浩还在犹豫和抉择中观望,不过,下半年孙浩真的坐不住了。北京的房价好像已经“失控”。中介机构的统计数据显示,9月初北京平均每套住宅的价格已经超过了500万元,四环以内新建商品住宅的单套成交价已经超过了1000万元。

8月底,孙浩看上朝阳区北苑华贸城一套loft,一周时间坐地飞涨40万元,突如其来的市场变化一下打乱了孙浩原本定于今年底换房的计划。“再不买可能真买不起了。”

从9月3日到9日,一周时间内,孙浩完成了看房、订房、卖房,在南三环外的政怡家园购买了一套100平方米的两居室,订房时的交易价格是500万元。

社会资本潮水般涌向房地产

“都说买房要深思熟虑,可市场不会给你一点思考时间。”孙浩说。

这是大多数北京二手房购房者在今年的共同感受。房产中介我爱我家的数据显示,北京市场今年的交易节奏明显加快,客户的购房决策周期缩短。9月每位客户的平均看房次数为2.79次,自7月以来连续回落,且回落幅度加大。这被很多业内人士认为是市场“恐慌期”的到来。

“当时,北京二手房交易迅速进入‘买方市场’,买房者想砍价几乎是不可能的,很多卖房者看房价上涨太快,都临时下架了房源,整个二手房市场优质房源少之又少,买房真成了像买菜一样。” 链家地产二手房中介刘强坦言。

不仅是二手房市场“买房如买菜”,新房市场的情况更加火爆。由于北京土地市场此前的供应有限,新房入市屈指可数,“日光盘”重现。

今年8月的一个周六,北京西六环边上电建·金地华宸的售楼处外一大早就密密麻麻聚拢来400多名购房者,等待着开发商叫号进售楼处选房,而可供售卖的房子只有150多套。在当天的“选房大战”中,不少人不到一分钟的时间就拍板定下了总价在七八百万的房子。

“地铁房、学区房等带着些投资属性的房源异常抢手,有的客户甚至反向抵押了自己现在的房子,也要交个首付占个‘坑’。”刘强说。

“面对这样的情形,曾经观望、期待楼市尤其是房价能够回调的购房者逐渐失去耐心与理性,恐慌房价仍会持续上涨的购房者再次涌入市场,加上股票等投资渠道收益降低,不少资金转场推波助澜,多方因素结合带来了三季度北京楼市的再度爆发。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

随着房价持续走高,社会资本潮水般涌向房地产领域,部分公司甚至为了扭亏保壳选择卖房套现,仅仅两套北京重点小学的学区房就可以让一家上市公司扭亏,这样的“奇谈”多少让人笑不出来。

新政突袭“冰封”楼市

楼市虚火越烧越旺,箭在弦上的调控政策终于在“金九”和“银十”相交之际“突袭”京城。9月30日晚,“京八条”发布,居民家庭购买首套房和二套房的首付款比例分别提高到35%和50%。贷款比例的提高抑制了很多投资者的炒作,也让一些尚未购房的刚需购房者对房价平稳甚至下跌充满了期待。

“政策出台前,都是我们给卖方打电话,约看房时间,有时候看的太频繁,卖方客户都烦了,政策出台后,是卖房的给我们打电话,问‘之前看房的觉得怎么样啊,有想买的意愿么?’反差很大。”刘强对记者说。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,10月全月网签从9月的3万余套跌至2万套左右。“除了网签数据,北京二手市场的实际交易量也在下滑。”胡景晖说,甚至有一些9月份已经签署了买卖合同的客户出现违约,取消购房计划。

新房市场同样“由热转冷”。在位于北京市海淀区的如园项目,销售负责人在为下一步的销售策略费尽心思。“国庆节前,每天能有三四十组客户上门,每月能卖出近20套房子。而进入10月份以来,每天看房者都寥寥无几。是否需要下调价格,我们还要再观望一段时间。”

北京市住建委的数据也显示,10月,新建商品住房均价3.82万元,环比9月均价3.85万元略有下降,成交数量则大幅下降了1/4左右。

“尽管业主的挂牌价格并没有出现明显下调,但交易量的持续下降迟早会带来价格的下降。”经纪人代先生说。

不过,据亚豪君岳会统计数据显示,截至12月18日,12月北京商品住宅共实现成交3728套,成交面积45.47万平方米,相比上月同期均减少2%。与11月和10月分别环比下跌30%、32%相比,12月商品住宅成交的环比跌幅明显收窄。

经历2个月严厉调控后,北京楼市销量开始企稳。

换房成功的孙浩现在回看当初的决定,对自己的果断赞不绝口。“你看,这刚12月,我在南三环买房的那个小区,同户型的又涨了将近100万元,均价已经到了6万元,如果耗到今年底才买,只能是悔不当初。”

10月初才开始着手买房的“北漂”陈翔远没有孙浩幸运。来自浙江嘉兴的陈翔三年来一直租住在玉泉路一套离单位较近的一居室里。“下半年单位里的人都在聊买房的事情,大家建议我趁着调控赶紧看看房。”

不久前,陈翔收拾好出租房里的所有家当,搬进了位于石景山区老山附近一栋建造于上世纪90年代的一居室里。他为这个40平方米的一居室花费250万元。搬入当天,他才从一位邻居那里听说,今年三四月份时,250万元够在这栋楼里买下一个小三居。

来源:《经济参考报》