深圳土地市场现“金九”行情 房企迎“补仓”时机

　　深圳商报记者根据市规土委土地成交数据统计得出，今年前9个月，深圳卖地收入达222.6亿元，较去年同期的458.4亿元，缩减了51.4%。深圳土地市场低迷的状况在9月“扳回一局”，成交金额133.4亿元，创20个月的新高。同时，全国土地市场也出现了“金九”行情。业内人士表示，当去化周期落至10个月以下时，房企将迎来“补仓”时机。

　　仅为去年一半水平

　　9月23日，随着龙华民治一宗土地以112.5亿元的价格成交，深圳1~9月的土地市场宣告收官。今年前三季度，深圳经营性用地成交额定格在222.6亿元。

　　今年1~9月，深圳共计推出43宗地（不含深汕合作区地块），39宗成交，其中工业用地31宗，住宅用地1宗，商业办公用地7宗，土地出让收入222.6亿元，同比下降51.4%。

　　“今年前8个月，深圳土地市场非常低迷，以8月为例，仅有两宗工业用地出让，收入仅为1.1亿元。缺乏高含金量的地块推出，是土地出让收入大幅减少的主要原因。”美联物业全国研究中心经理何倩茹说。

　　今年1~8月，深圳土地市场缺乏重磅地块推出。虽然推地宗数不少，出让表现也不俗，但因地块性质集中于工业用地，相对重磅的用地仅有一宗罗湖宅地，和福田、前海、后海的商地各一宗，全市的成交金额未出现明显的拉高。去年同期，前海表现活跃，成交8宗，达成218亿元的土地出让金；宝安成交3宗，土地出让金合计85.5亿元，推动深圳土地市场表现活跃。

　　迎来“金九”行情

　　9月的深圳楼市正在降温，但土地市场出现火爆行情。

　　9月深圳土地市场共成交4宗土地，成交金额133.4亿元，占今年前9个月总量的六成，并创20个月来的新高，其中仅龙华一商业地块的卖地收入就达112.5亿元。

　　同时，各地土地市场均在9月出现大幅上涨，克而瑞机构监测的300城经营性土地共出让432幅，较上月增加了70幅之多。成交建筑面积为4260万平方米，环比上涨20%，同比增加12.9%，成交总价1621亿元，环比暴涨66%，同比大增61.1%。其中一线城市成交总价涨幅最大，环比上涨173%，成交单价亦较8月翻番；成交建筑面积达到401万平方米，环比增加20%，成交金额547.7亿元，暴涨173%。北京、上海成交量均现大幅上扬，其中上海更是成交金额环比上涨438%，成交面积环比上涨70%。

　　9月土地市场成交量价齐升，大体量优质宅地更是引来众多房企竞争，诸如北京孙河宅地、合肥叉车厂宅地、厦门海沧P05地块、上海大场镇宅地均是接连拍出超过五成的高溢价。但值得注意的是，商办地块表现平平，诸如深圳龙华、珠海横琴2015-15等区位较佳的大体量商办地块，也都只是底价出让。以此来看，对于商办地产的投资机会，大多数房企还是持相对谨慎的态度。

　　房企迎来“补仓”时机

　　中金公司的报告指出，当去化周期落至10个月以下时，开发商会进入“补仓”阶段。今年重点城市的去化周期维持在10个月左右，加上开发商对于市场发展的中长期预期并不明确，使得多数开发商在前8个月的投资活动较为保守。

　　该机构称，进入9月，一些去化周期较短的城市，如深圳、南京，土地市场已经出现了积极改善信号，“地王”开始增多。

　　中原地产、安居客根据房企公开数据统计，国内排名前30，包括万科、保利、恒大、万达、中海、碧桂园等在内的标杆房企，9月拿地总额高达328.34亿元，刷新了近八个月的最高纪录，仅次于今年1月份的567.97亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，由于一二线城市去库存相对较快，三四线城市库存仍然高企，因而房企紧盯一二线城市，以补充去库存带来的土地储备的“缺货”。同时，土地价格并没有下降，这将传导房价继续上涨。另一方面，房地产再融资的松绑、国内利率下行等金融层面的利好因素，一定程度上缓解了房企的资金压力，今年上市房企境内发债已超2500亿元。一手融资、一手拿地，也助推了9月土地市场的这波热潮。