爱建商圈进化论 十年时间商铺租金售价齐涨十倍

爱建商圈打破了商铺租售比1:20的“铁律”,十年时间,爱建商铺的租金和售价涨了10倍。稳定而庞大的中高端消费人群,以及20多家银行、40余家金融服务企业构成了爱建商圈的内核,从没有哪个区域能够聚集如此强大的消费能力,各种商业业态都开始向这里汇聚。不断抬高的房租像一团火焰,吸引更多的资本扑向这里,有的浴火重生,但也有一些梦想被火焰撕碎。

曾经的疯狂正在趋向理性,爱建商圈的故事还在继续,让我们在10年这个节点,回顾爱建商圈的发展历程,毕竟这样的故事,很难复制和重现了。

2006,艰难的起步

爱建商圈的故事始于2006年,那是节点之年,房价的上涨速度第一次进入了中国人民的视野,现在人们耳熟能详的“房地产调控”也启动了。2006年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》共15条措施8项硬指标,这其中包括购房不足5年转让须缴营业税、个人房贷首付比例不低于三成、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物等。

房价正处于当时人们几乎无法接受的“最高点”,限制性政策刚刚出台,未来的走势谁都说不清楚,就在这个时候,爱建地区的商铺建成了。

在这种时候,还要不要投资商铺?哈尔滨宝龙工业装备配套有限责任公司董事长张宇辉说,他当时并没有太多纠结,“一座城市不可能只有一两个商业中心,爱建作为当时老城区中的一片处女地,交通便利,最有可能成为新的商业中心。”除了理念上的判断,张宇辉还做了价格上的对比,“开发区这边,2000年开盘价是5500元/平方米,爱建这边当时最低是8000元/平方米,我买的这个稍微贵一点,1.26万元/平方米,价格还是比较合理的。”

这样的说法更像是投资成功之后的倒推,张宇辉当时有没有那么笃定我们不得而知,但在市住房租赁管理中心副主任刘峰看来,当时哈尔滨的投资者对爱建的信心好像并没有那么足,“很多购买者都是外地人,大庆、鹤岗、双鸭山,还有广东、湖北的。”想来那是省内资源型城市最后的黄金时代。

商铺最终全都卖出去了,但整个爱建地区基本还没有什么商业。菱建物业当时的商服管理处项目经理朱治国至今还记得,整条上海街上,第一个开门的是上海街100号的招商银行,“6月份开始装修,11月25日正式营业。”之所以记得这么清楚,是因为在绝大多数情况下,朱治国收物业费都找不到人,现在终于有一个能找到人的地儿了。

七年之痒

一个地区的商业氛围,显然不是一家银行的入驻就能带动的,商家对爱建的兴趣仍然不高,鲜有人来租房,给出的价格也都很低。

张宇辉接到过一个美容院的电话,对方给出15万元/年的价格让他觉得难以接受,“这点钱还不够还贷款的。”最终,那家美容院租到了张宇辉商铺对面的一个店面,350平方米,每年租金15万元。“每天每平方米的价格才1.2元,这已经低于市场平均价格太多了,两三元钱才是一个合理的价位。”张宇辉说。

张宇辉硬挺着空置了两年,直到2008年,他自己开了天下茶元茶馆。当时爱建地区还没有太多的商业,之所以开了茶馆,也是基于对未来的预期,“作为一个城市新的商业中心,需要一个商务洽谈的地方。”

商业氛围不是一两天就能形成的,商家开始抱团取暖,金马集团、爱达置业、菱建物业、百联购物中心还有天下茶元于2009年共同发起成立了爱建商会。百联当时的总经理任第一任会长,百联关业之后,张宇辉出任了第二任会长,这是后话。

爱建商会成立那年正是中国房地产市场最疯狂的年头,没有之一。公路大桥附近一个上世纪80年代的70平方米老房子都能卖到三十七八万元,买到手一个月加2万元再卖都有人抢。这也直接导致了2010年的“史上最严调控年”,新国四条、新国十条、国五条系列政策轮番“轰炸”。

就在这个租售齐涨的年头,爱建仍然不温不火,300平方米,每年租金20万元已经是一大关。这样的价格,显然不能匹配那个疯狂的年代。

到了2010年,上海街和爱建路勉强被各种商业装满。买卖是全都开起来了,但生意好坏就很难说了。

小味串店本来在北安街,2011年房租到期,房主要涨房租。“客人越来越多,当时那个店面积已经不够了,就想换个大一点的。”老板孟磊考察了很多地方,最终选择了爱建,“首先,原来在北安街的时候,很多客人就是从爱建来的;第二,这地方之前就是饭店,不用大改动就能用;第三,楼上没有居民,不扰民。”租金的问题孟磊没有太多考虑,因为考察过的几个地方价格都差不多,300平方米,一年25万元,“前一家干了一年就干不下去了,兑过来的时候还有两年的合同。”

“小味”赶上了爱建商圈最好的一段时期,2011年、2012年两年,爱建的人气正在慢慢变高,房租也基本处于平均线,均价2.3元/天/平方米,对于商家来说,是一个比较舒服的价位。

疯狂2013,房租一年翻一番

2012年12月21日,玛雅人的日历到那一天截止,再没有下一页。世界末日的说法是无稽之谈,可爱建商圈低房租的日子却真的从此结束。

那年“小味”的合同到期,续租的租金从25万元涨到了60万元。涨价的不止这一家,“上海街8号,200平方米,2012年10月的时候还是20万元,第二年开春就变成40万元了,今天有人60万元把房子租出去了,明天就有房主喊到65万元。”朱治国说,2013年是一个节点,之前的合同基本在2013年、2014年这两年到期,所有商铺的租金都在这两年翻了一番。

这样的涨价方式看似疯狂实则合理,那时候的爱建,就值这个价儿,整个哈尔滨找不出另一个区域,有着爱建如此强劲的消费能力。

爱建的消费能力来自两方面,一是居住在此的庞大的中高档消费人群,二是工作在此的金融、地产行业白领。没人能说清异地置业的风潮具体从哪一年开始,但哈尔滨人热衷在沿海城市买房是个不争的事实。这也使得哈尔滨成为沿海城市楼盘追逐的目标,外地地产项目纷纷在哈尔滨设置销售中心,最佳地点当然是爱建。“最多的时候,上海街上有20多个售楼中心。”朱治国说。

房产销售必然涉及金融服务,于是各大银行纷纷在爱建开设网点、甚至设立分行。银行的聚集又带来了担保、理财、投资、典当等金融服务机构。朱治国说:“现在爱建地区有20多家银行、40多家金融服务机构,这一格局就是当年形成的。”

稳定而庞大的中高端消费人群,以及20多家银行、40余家金融服务企业构成了爱建商圈的内核。这个内核产生巨大的引力,吸引着各种商业业态向这里聚集。

“到了爱建就能赚钱”的浮躁心态开始弥漫,爱建商铺的租金在2013年翻了一番的基础上继续飙升,“偏脸子烧烤,300多平方米,一年85万元;ZOO咖啡,200平方米,一年80万元,相当于11元/天/平方米。十年时间,从1.2元/天/平方米,到11元/天/平方米,几乎十倍。”张宇辉说。

与租金一起涨了10倍的还有售价,张宇辉告诉记者,一个270平方米的商铺,卖了2300万元,“每平方米就是8.5万元,当年才8800元/平方米。”

商铺投资有一个租售比1:20的“铁律”,也就是说平均每年的租金回报一般为总房款的5%至6%,20年收回成本就算成功的投资。爱建打破了这一“铁律”,度过了不痛不痒的前七年之后,基本一个合同周期就能收回当年的投资成本。

作为打破这一铁律的受益者,吴女士如今已成为躺在家里挣大钱的主儿。她的“商铺经”可以这样来概括:眼光和勇气。10年前当哈尔滨人对爱建商铺不感冒时,她已经用几乎高于当时住宅三倍的价格囤下一套270平方米的铺子。这个铺子当年每平方米8000余元,总价216万元,贷款买入。接下来的日子里,她的这套房子成为全家人的“摇钱树”,每年以年租金110万元的价格租给了开发商作为售楼处,3年内就顺利收回了购房成本。

今年这套房子,成本早已收回。吴女士坐家里开始赚大钱。她的铺子仍然在爱建商圈的上海街地带以99万元的年租金坚挺着。作为爱建商圈底铺的第一批“房东”,目前几乎每个房东都成为了吃租子的“富有者”。靠商铺赚钱起家的人们,如今成为第一批“土著”出租客。

回归理性,投资前景仍看好

当然,“到了爱建就能赚钱”只是一种美好的想象。这里确实能够成就商业梦想,“小味”从一家串店发展成为有着5家店面的餐饮投资管理公司。但也有一些梦想在这里被撕碎,“我来这几年,一直开着的只有4家,珍粥道、东方饺子王、伊尹海参馆,还有我家,其他的都换过好几次了。”从“小味”老板晋升为孟想家餐饮投资管理公司CEO的孟磊说。

爱建地区店面更新速度之快,几乎可以与其房租的上涨速度媲美,前两天还是咖啡馆呢,转头就变财富公司了。特别是2015年之后,这种趋势更加明显。

“很多以前做‘大生意’的,都开始往餐饮里扎,因为100多万元的投资对他们来说压力不大。一些租出很高价格的房子,也是因为急着开店。但对于我们来说,竞争压力越来越大。”孟磊说。

店面换得越来越快,这种局面也促使租房者倒逼房主降价。上海沙龙内的街角咖啡,115平方米,去年租了18万元,结果咖啡馆只经营了4个月就黄了,房主只能继续招租。今年,房主主动把租金降到了15万元,带全套装修。但到现在还没有租出去,因为旁边紧挨着的那家只租13万元。

但是作为房东的赵女士,仍然对爱建的未来充满无限希望。她说,爱建的稀缺性以及占据的黄金地段,是其他商圈不可比拟的。目前,区域内房租价格开始回归理性,这也符合当前的市场经济规律。

记者了解到,爱建商圈内房价相比于哈市其他区域价格,仍属高位运行,其住房均价也是最保值的,每平方米达到1.2万元至1.5万元。

我们不知道爱建商铺的租金还会涨到多高?张宇辉觉得下降的可能性不大,因为“哈尔滨已经很难再复制或重现一个爱建了。”

首先,爱建是一个既封闭又四通八达的区域,张宇辉说:“其他一些新兴区域面积过大,难以形成爱建这种七分居住三分商业的黄金比例,同时,这一地区的交通又极其便利,安发桥、二环、友谊路,从这里到城市的任何地方都很方便,而且距离适中。”其次,特定的历史时期将爱建变成哈尔滨的金融中心,这也是其他地区再难重现的。特别是随着卓展二期的竣工及对周边区域拉动效应的提升,爱建财富神话仍将继续。

因为这是一个野心家的乐园,也是创造财富的集聚地,所有人都可以来到这里书写自己的故事,但它绝不会对结局负责。

来源：新晚报