现房地产市场走势透视：在持续回暖中努力转型

　　国家统计局18日发布数据,据测算8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自2014年9月份以来首次转正。

　　二季度始,商品房和商品住宅销售额、销售面积同比增长由负转正,全国房地产用地供应环比由负转正……在数据连续“转正”背后,房地产市场在持续回暖之中稳步转型。

　　 转正、回暖:房地产新态势基本确立

　　“5月开始商品房和商品住宅销售额同比增速转正;6月开始商品房和商品住宅销售面积同比增速转正,都表明房地产市场的回暖态势。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。　房地产市场近期的积极变化,主要受益于2014年9月央行对首次置业和首次改善住房金融支持政策的加强,及2015年3月金融税收政策的调整。尤其是央行连续降息降准,推动了商品房尤其是商品住宅市场价格的上升。

　　数据表明,40个主要城市新建商品住宅价格从2015年2月出现总体环比持续上涨、6月份开始出现总体同比持续上涨。在价格上涨及持续上涨预期带动下,商品房和商品住宅销售量也从6月开始,由连续16个月同比持续下降变为同比持续上涨,基本确立房地产市场回暖态势。 “这将有利于稳定房地产开发投资,促进二手住房市场交易,对缓解宏观经济下行压力,稳定地方政府财税收入,发挥积极作用。”刘洪玉说。

　　全国城市地价动态监测显示,地价也出现转正、回暖迹象。五六月房地产用地供应环比由负转正,房地产用地供应降幅收窄,局部市场出现回暖迹象。

　　“楼市回暖一定程度上带动了土地市场预期向好,二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首,局部地区市场上涨动力显现。商品房销售面积、销售额、住宅价格等指标均出现企稳迹象,带动土地市场信心提振。”全国城市地价动态监测组负责人赵松说,商品房销售面积同比增长由负转正,住宅待售面积减少显示去库存化加快,带动5月份房地产用地供应环比转负为正,6月份环比继续增加。“开发企业土地购置面积同比降速与一季度大体持平,降幅收窄。”

　　 分化、去化:有保有压双管齐下

　　在土地与住房供给约束及人口持续净流入影响下,目前北上广深一线城市及南京、苏州、厦门等主要二线城市,住房价格明显回升。8月深圳市新建商品住宅价格涨幅为全国之最,环比同比上涨速度达到7.13%和35.62%。

　　国家统计局数据显示,房地产去库存正在出现积极变化。5月末商品房待售面积比4月末减少15万平方米,是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少。“五六七月特别是七月以来,成交量稳定上升。价格方面,一线城市年初就上升了。二三线城市价格水平也在回升。这一点从库存上可以看出来。三季度以来企业库存持续上升局面已经改变。”国家发改委地产研究中心主任刘琳说。

　　赵松说,央地联动,明确的预期导向触发市场自身调节机制,积极释放库存压力风险,推动了房地产市场自身的平稳运行。土地市场出现局部回暖信号,但市场分化程度有所加深。二季度三线城市住宅地价环比增速变动幅度明显小于一二线城市。

　　“大部分三四线城市和少量二线城市,由于2010-2013年间土地和住房供给量过大,加上部分城市人口持续净流出,新建商品住宅需求不足,住房价格处在环比同比持续下降过程中,商品房交易受价格下降影响也持续低迷。”刘洪玉说,地区分化越来越明显,针对市场冷热不均,一是要从新增供应量上进行分类调控,在供给短缺的一二线城市中适当增加土地供应、供给严重过量的三四线城市中减少甚至暂停新增土地供应。同时通过加大中小型城市公共基础设施和公共服务设施投入,加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解,促进区域城市均衡发展。

　　 转型、升级:由发动机变为稳定器

　　“从长期趋势看,我国住房市场已跨越数量短缺阶段,将从追求数量向追求质量转变,改善型、季节性、第二住房、高舒适度住宅、适老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求,将成为市场供给重点。”刘洪玉说。

　　2014年,我国GDP构成中房地产业占6%,房地产业税收占地方政府本级财政收入约为30%,土地出让收入相当于地方政府本级财政收入56%,房地产业仍是国民经济最重要产业之一。

　　“房地产业在我国经济发展中的角色,正在从增长火车头向稳定器转变。”刘洪玉说,作为GDP占比中的大块头,未来经济发展少了房地产贡献。但这种贡献会从增长转向为稳定,即以住房投资和住房消费为主,更多地给宏观经济提供一个稳定基础。“未来房地产市场高效、稳定可持续发展,就是对宏观经济的最大贡献。”

　　“从土地政策上,坚持分类调控、分地施策,在解决热点城市供给不足与三四线城市供应过量问题同时,要注重经济转型中的新兴产业需求。”赵松说,要加大改革力度、激发市场活力,结合地方发展实际,加快出台总部研发、仓储物流、休闲养老、城市更新、文化旅游、设施农业等领域用地政策,支持房地产角色转换。