解构中关村大街转型之路

10月11日,海淀区正式对外发布“中关村大街发展规划”,规划南起白石新桥,北至清华西门,全长7.2公里。以此为标志,昔日的“中关村电子一条街”将彻底转型为“创新创业一条街”,传统电子卖场的业态将逐渐被新模式、新业态彻底替代。

历史沿革:从电子一条街到创业一条街

从上世纪80年代初,中国科学院研究员陈春先在大洋彼岸找到了中国科技创新可以借鉴的模板:美国波士顿128号公路以及硅谷。陈春先率先在中关村创办了第一个民办科技机构北京等离子体学会先进发展技术服务部。与陈春先有同样梦想和志趣的一批人开始在中关村实践IT产业研发和销售。

1984年,以四通、信通、京海、科海为代表的一大批民营科技公司先后成立,中关村“贸工技”为特征的发展格局,带动了IT产业研发和销售的热潮,中关村“电子一条街”(南起白石桥,北至北四环)初具规模。1999年,海龙、硅谷、太平洋三座电脑城先后投入使用。不仅彻底结束了中关村以小型电子市场为主的格局,而且开辟了一个新的历史阶段。

2006年,鼎好、海龙、e世界三大电子卖场鼎立,太平洋数码、硅谷、科贸、中发、中海园散布期间。这些电子卖场绝大多数分布在中关村西区(东临中关村大街,西接苏州街,北起北四环路,南至海淀南路)。数据表明,2002年,中关村电子卖场总营业面积仅为6万平方米;到了2005年,这一数字已增至20多万平方米;到2009年,中关村IT卖场的面积达32万多平方米,相当于44个足球场,经营商户大约8000家,从业人员大约5万人。

2009年,国务院批复中关村科技园区建设国家自主创新示范区,北京市批复海淀区建设中关村国家自主创新示范区核心区,这是中国建设创新型国家、北京建设创新型城市的又一重大举措。

2009年海淀区开始推动中关村西区业态调整和转型升级,电子卖场业态逐步退出,高端创新要素加速聚集。2014年,位于中关村西区的中关村创业大街投入运营,仅一年时间,签约入驻大街的创服机构已从最初的10余家增长到30余家,孵化创业团队600余个,其中包括92个海归团队,350个团队获得融资,总融资额17.5亿元,平均融资额在500万元左右,成为中关村西区业态调整和产业升级的典型样本。与此同时,中关村西区内科技金融、科技研发、科技中介等各种鼓励类业态聚集形势日趋明显,商业类业态日益减少,逐渐形成了科技金融聚集区、科技中介服务区、科技型总部聚集区、创新产业聚集区、高端人才服务区、新技术新产品交易及展示区六大功能聚集区。

转型目标:创新创业的“策源地”

围绕北京建设“四个中心”和“国际一流的和谐宜居之都”的总体目标,结合中关村国家自主创新示范区建设“具有全球影响力的科技创新中心”的国家战略和《京津冀协同发展规划纲要》,强化首都全国科技创新中心的城市战略定位,努力使中关村大街建设成为承载全国科技创新中心功能的核心载体、辐射带动京津冀发展的新引擎、首都打造高精尖经济结构的策源地、科技成果交易集聚区、集聚全球高端创新资源和创新型人才的重要节点。

中关村大街整体的功能建设将进一步突出“策源地”的环节特征,加速形成创业要素集聚化、孵化主体多元化、创业服务专业化、创业活动持续化、运营模式市场化、创业资源开放化的发展格局,全面提升地区的综合创新生态环境。重点培育科技金融、创新创业服务(如科技服务、新型孵化器等)、创意文化、商务服务、生活服务等五类平台服务业职能;重点提升信息产业、大数据、智能硬件等三大优势产业集群;依托大院的创新资源,积极培育新兴产业。

至2015年底,制定完成中关村大街的空间规划、产业发展规划,设立若干大街建设节点,启动一批主题楼宇的业态调整工作和街道环境改造工程,设计并建成体现中关村大街文化内涵的雕塑景观,初步提升中关村大街的外部形态。

至2017年底,形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态集聚区;突破部分大院、低效用地等存量空间的改造工作,推动创新创业功能向沿线街道纵深辐射,街区综合创新生态环境全面提升。

至2020年底,中关村大街及周边地区综合创新生态环境得到全面提升,品牌效应凸显,持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

街区现状:170万平方米楼宇空间待变

调研区域北至北四环中关村1号桥,南至西直门外大街白石新桥。

根据调研结果,目前中关村大街沿线写字楼共计36座,总建筑面积约170万平方米,其中办公面积约68.5万平方米,商业面积约71万平方米(楼宇内酒店及设备设施面积未纳入统计),入驻企业总数约6663家,空置面积约10146平方米。楼宇内基本业态以办公、商业为主,商业部分主要集中在餐饮、银行、卖场、酒店等业态。

36座楼宇中,甲级写字楼17座,总建筑面积约100万平方米,办公面积约42万平方米。乙级写字楼6座,总建筑面积约14万平方米,办公面积约7万平方米。

根据各街道反馈信息,36座楼宇中,有业态调整积极性的楼宇10个,分别是鼎好、海龙、e世界、大华科技商厦、光耀东方中关村时代购物广场、九龙商务中心、中发电子城、中关村大厦、天作国际大厦及光大国信大厦。楼宇产权方主要包括:国有企业、大学、部分房地产企业及小业主个人产权。

除上述写字楼外,中关村大街沿线范围内,有购物中心8处,小商品批发市场和电子卖场8处,星级酒店17个,快捷酒店5个。上述业态也具有调整的可能性。

产业布局:将形成“5+6”的功能结构

按照“中关村大街发展规划”,中关村核心区将参照中关村创业大街的发展模式,进一步突出“策源地”的环节特征,加速形成创业要素集聚化、孵化主体多元化、创业服务专业化、创业活动持续化、运营模式市场化、创业资源开放化的发展格局,全面提升地区的综合创新生态环境。结合沿线地区现状产业功能基础和环境设施条件,发挥轨道交通站点的设施承载优势,统筹利用现状楼宇、大院内部存量等空间资源,构建中关村大街“5+6”的功能布局结构。

即:结合中关村科学城整体功能布局,进一步明确中关村大街沿线及周边地区的整体功能定位与统筹规划的要求,将中关村大街划分为五个相对不同的特色职能区段,结合不同区段的现状产业基础与空间资源条件,明确各区段的相对分工与定位,实施差异化的改造与设施供给策略;结合区段功能划分和培育,结合轨道站点,重点对中关村大街沿线包括清华西门-北大东门地区、中关村核心区(西区-东区)、海淀黄庄、四通桥、魏公村、首体等六个节点地区进行功能优化和环境设施改善,强化创业和创新服务功能在节点地区的重点培育和集聚。

来源：北京商报