限购升级去杠杆“降温”一线楼市 业界称不会全面收紧
近日，一线城市房地产政策将收紧的传言获印证，上海、深圳接连出台房地产市场调控新政。包括提高首付贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛，同时加强中介管理，严控使用资金杠杆购房情况。
业内人士认为，一线城市推出新政的根本动因是为了稳定近期过快上涨的房价，打击越来越多的投机性购房行为。因此，从政策角度看，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。除上海、深圳等涨幅过快的城市外，其他城市的调控政策不会过于严苛。
发力 一线楼市新政迭出
25日，深圳连夜出台房地产市场调控新政《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，指出将收紧非户籍人口购房门槛，并实行差别化住房信贷政策。
意见指出，对非户籍人口的资格判定，从此前能提供自购房之日起计算的前1年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明，提高至3年，并限购1套住房；对户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）仍继续执行限购2套住房。
同时，在信贷政策方面，执行差别化信贷。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
值得注意的是，上海同日也发布了被称为史上最严调控政策的“沪九条”。“沪九条”指出，将从严执行住房限购政策。其中，将提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业方面，购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
在信贷政策方面，执行“认房不认贷”。“沪九条”指出，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“沪九条”指出，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
据悉，上海普通商品住房应同时满足单套面积140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下，且外环外总价不超过230万元每套，内外环之间不超过310万元每套，内环内不超过450万元每套。
对此，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山表示，去年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。因此作为特殊商品的住房，更是需要维护市场秩序、稳定市场预期。
调整 “去杠杆”成政策重点
值得注意的是，本轮政策中，均涉及禁止运用资金杠杆付首付。“沪九条”明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为，开展专项整治。
深圳此次新政中，也明确表示要加强房地产金融风险防控。结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。
“本轮房地产新政的重点是‘去杠杆化’。”亚豪机构市场总监郭毅认为，此前链家事件暴露出了在房地产市场出现了利用加杠杆手法去房地产库存的反常现象，场外配资业务进一步兴起。而放大的资金杠杆容易催生更大房地产市场泡沫，构成巨大的潜在金融风险，引起决策层的高度重视。
顾金山也表示，部分企业违规操作，一些开发商、中介机构通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务，使本来一些没有条件购买第二套房的人，通过首付贷、过桥贷变成可以入市或者提前入市了。这一块操作对市场起到了很大的推力，同时助长了、资和投机行为，增加了金融风险。
的确，此前常出现在股市中的场外配资，正在房地产市场显现，众筹买房、首付贷等金融产品集中爆发。以与链家地产同样做首付贷等小额贷款金融产品的上市中介机构世联行为例，其发布2015年年报显示，该公司去年一共发放“家园云贷”32209笔，房贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%，51.90%。
常被用作首付贷的消费贷正在大幅增加。中国人民银行数据显示，1月北京人民币消费贷款增加234.7亿元，同比增加53.9亿元；经营贷款增加9.9亿元，同比减少17.6亿元。其中，个人住房贷款增加176.2亿元，同比增加58.9亿元。
与此同时，据链家地产监测的两组数据显示，2015年成交的二手房中，持有年限不足两年的比例约占25%，满两年但不足五年的约占32%。近两个月房屋换手更为频繁，近两个月内成交的二手房中，业主持有时间不足半年的比例就高达8%。
预测 北京跟进可能性大
中原地产市场总监张大伟认为，除上海、深圳外，北京及部分二线重点城市的收紧也是大概率事件。事实上，27日就有媒体曝出，廊坊市政府透露，为稳定环京周边县(市)住房价格，推进房地产业平稳健康发展，廊坊市研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体措施方案正在程序审定中，即将公布。
但张大伟认为，这不意味着房地产政策将全面收紧。房地产市场已经进入新常态，即使在部分城市上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然非常大，分化依然将是后续市场的主要特征。因此，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。
的确，中国去年以来曾采取针对房地产的“3·30新政”和“9·30新政”，对房地产释放利好。此后，市场出现分化行情：一线城市房价再度疯涨，个别二线城市房价闻风跟涨，而三四线城市房价低迷依旧。
统计局最新数据显示，在一线城市与部分二线城市大量去化的背景下，2015年底，房地产库存达到7.18亿平方米，同比增长15.6%；2016年1至2月份库存又达到7.39亿平方米，增速达到15.7%，这意味着库存主要集中在三四线城市。
事实上，日前营改增具体方案就明确划分了一线城市和非一线城市。例如营改增试点对个人购二手房的规定明确，对于非一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。