商品房销售回暖价格难涨 去库存仍为楼市主旋律

  国家统计局公布10月70城住宅销售价格变动情况，69城住宅环比价格下降，近乎全军覆没，楼市持续低迷。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。

  此外，业内人士表示，尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，从近期公开的数据看到，大部分上市房企前三季度并未完成销售量任务，去库存仍然是房企当前的首要任务。

  市场：商品房销售回暖 房价价格难涨

  从上半年开始，一度火爆的中国楼市，开始走下坡路，逐日降温。直到今年9月，政府再也不能忍受“病态”的房地产市场，为了刺激楼市回归常态，便出台了一系列利好楼市的政策。在多项政策利好下，十月楼市出现明显回温态势，成交量有所回升，价格下探幅度进一步收窄。

  中国经济网记者注意到10月份的很多数据有高有低，但其中还是可以看到楼市回暖的迹象。国家统计局发布前10月全国房地产开发和销售情况，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12 .4%，增速比前9月回落0 .1个百分点。尽管依旧回落，但在房贷新政后，10月楼市跌势放缓。

  另据数据显示，1-10月份，全国商品房销售面积和销售金额的降幅均比前9个月有所收窄。其中，成交面积降幅收窄0.8个百分点，销售额降幅收窄1个百分点。对此，穆迪高级分析师曾启贤称，10月全国楼市销售面积企稳的原因主要是因为大多数城市的住宅限购政策已经取消或放宽以及“9?30房贷新政”的出台。

  与此同时，不能忽视的是，在救市猛药作用下，10月份楼市走势依旧是一个“降”字。最新数据显示10月份全国70城新房价格环比无一上涨，市场呈现“销售回暖价格难涨”。

  变化：一线城市库存9个月首降 房企积极拿地

  业内分析表示，虽然房地产市场销售数据转暖，但库存高、融资紧，房地产投资增速回落趋势短期尚难见底。不过，中国经济网记者注意到，一线城市库存压力日渐趋缓。

  据地产研究发布报告显示，2014年10月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米，成交面积为328万平方米，呈现出供小于求的市场关系；新建商品住宅库存量环比减少0.9%，同比增长36.7%。这意味着近9个月以来一线城市库存首次出现环比下跌的现象。

  而据中原地产市场研究部统计的另一组数据显示：截至11月16日，“北上广深”四个城市的住宅土地总成交额为2789亿元，提前突破2013年创造的历史纪录，预计全年将首次突破3000亿元。而从楼面价看，截至11月16日，一线城市成交的185宗住宅土地平均楼面价每平方米高达11228元，同比上涨幅度高达48%。

  对此，中原地产首席分析师张大伟认为，标杆房企之前因为去库存而不拿地，最近部分城市的土地价格开始下调，加上救市政策的叠加，对房企去库存非常有利，其后市拿地积极性可能更高。

  现状：去库存仍是当务之急 降价跑量成主旋律

  尽管限购和限贷等调控政策陆续松绑，楼市呈回暖迹象，不过，仅靠年末3个月的效果释放难改整年的销售疲软大势。而近期房企公布的数据显示，相当一部分企业距离年初制定的销售目标相距甚远。

  据目前已公布业绩的30多家房地产企业中，仅有7家完成了全年目标的八成，而多数企业的业绩仅超过六七成。分析师表示，对于前三季度销售完成率在60%以上的房企而言，如果能在四季度加大“以价换量”的力度，完成全年目标仍有可能。

  对于房企来说，面对压在自己面前库存大山，当务之急则是想尽办法跑量。市场表现看，四季度房企明显发力，除了优惠力度的加大，房企纷纷触网。中国经济网记者注意到，在刚刚过去的“双11”，房地产企业纷纷加入到促销的行列，包括万科、方兴、远洋、碧桂园等多家房企借助互联网平台，开启了房地产的电商促销模式，推出了特价房、房产众筹等多种线上线下结合的促销活动提振销售。

  一位楼房销售人士在接受媒体采访时表示，四季度是房企真正发力的节点，企业年底面临考核压力，每年距离年前的这段时间都是房企以价换量的关键时期。而对于购房者来说，公积金和商业贷款均有所放松，也不失为一个良好的置业时机。(中国经济网记者 邢晓宇)