降价应予容忍 调控不能放松

　　近段时间，一些地方政府在放松限购之后，又在松绑信贷，以加强对楼市的刺激。如果说一两个月前，个别城市试探性地救市还曾引发媒体和社会的关注，那么现在，社会和公众对越来越多的城市加入救市行列已见怪不怪了，几乎每天都能读到某某城市又放开限购的新闻，已经产生视觉疲劳了。

　　统计数据显示，房价已经出现了大面积的松动，自2009年年中以来持续5年的房地产市场价格快速上涨的势头已经终结。尽管常规的月度统计，仅仅统计了70个大中城市新建商品住宅和二手住宅的环比与同比价格走势，但确可以从中获得足够的信息以支持这样的判断和结论。从环比数据看，新建商品住宅价格下降的城市，4月份为8个，5月份猛增到35个，6月份继续增加到55个；二手住宅价格下降的城市，4月份为22个，5月份也增加到35个，6月份继续增加到52个。从同比数据看，虽然相当长一段时间以来，同比上涨的城市都维持在69个，但最高涨幅确在不断下降，新建商品住宅中最高涨幅由4月份的13.6%降到5月份的11.3%，又降到6月份的9.4%；二手住宅最高涨幅由4月份的12%降到5月份的11.1%，又降到6月份的9.1%。这种变化确是2009年中期以来没有过的。

　　房地产市场大势逆转的原因是什么？首先要看逆转前的局面是如何形成的。一个国家或地区大力发展房地产的背景无非有二，一是改善民众的居住条件，二是适应城镇化进程的需要，二者你中有我、我中有你。而中国大中城市房地产的快速发展和房价的飙升还有两个动因，一是地方政府对土地财政的依赖，干什么都不如干这个来钱快；二是投资性购房的热潮，投什么也不如投这个能赚钱。后来出台了调控政策，楼市调控无论是限购还是限贷，本质都是限制投资性购房，让住房回归居住的属性。去年上半年笔者曾撰文说，“国五条”应声落地，房价不会再大涨下去。当时很多人表示反对。其实，政策的实施是有滞后效应的，目前房价松动的原因，既是调控的预期和结果，也是市场规律的作用。即在控制了投资性需求之后，或是刚需已经供大于求，或是价格已经到了多数购房者倾三代所有难以支付首付的程度，或是两者兼而有之。

　　所谓“救市”，招数无非也就是那么几招。一是放松限购限贷，如对第二套第三套尽可放开买放开贷；二是限制降价，如对降价超过15%的企业就要进行干预；三是降低人口准入的门槛，甚至以房子作为条件，以户口吸引购房。而这三板斧的作用实在有限。对现在已经无力购房的刚需者，既然现在买不起，价格不回落，还是买不起；投资性购房者当然也不会在这个时候抄底。救市只能吸引两种人，一是确想不断锦上添花的本地有钱人，二是想以买房取得某城市户口的外地有钱人。但这两种人毕竟数量有限，所以顶多把房地产的泡沫吹得稍大一点、稍长一点罢了，难以对整个楼市产生全面、持久的拉动作用。

　　来自房地产销售方面的统计信息释放了三个信号。一是销售持续下降。商品住宅销售面积和销售额与去年同期相比，1-4月分别下降8.6%和9.9%，1-5月分别下降9.2%和10.2%，上半年分别下降7.8%和9.2%；二是待售面积增长。商品住宅待售面积同比增幅，1-4月为23.5%，1-5月为25%，1-6月依然为25%。三是景气状况下行。与上月相比，具有先行意义的国房景气指数4月份下降0.61，5月份下降0.77，6月份下降0.18，已经跌下了95-105的适度区间，到了94.84的位置。经济运行是有规律和惯性的。无论是价格数据显示的特点，还是销售数据释放的信号，都表明当前的市场态势会延续至下半年。救市或使短期、局部略有起伏，但在规律的作用下，大势是不会在短期内再次反转的。

　　正确的选择是，继续通过调控维持商品住宅的居住属性；容忍房价理性回落，向符合价值的方向回归；同时抓紧调整结构，提质增效，转型升级，培育新的增长点，改变对土地财政的过度依赖。房价回落了，更多的人买的起了，就会有更多人去买，市场就会回暖。银行和开发商不过少赚一些而已，但可以薄利多销。如果对尚在分期付款的房奴也适当降价，也可避免断供之虞。这才是救市的根本之道。潘璠(北京职员)