“松限”后楼市猜想：土豪最高兴 楼价或看涨

  主城区或成土豪聚集地，二手房成交有望升温

  上周五晚，珠海(楼盘)市住房和城乡规划建设局宣布调整房地产市场调控“双限令”，取消在中心城区面积144平方米以上、以及新城区范围内购房的社保或纳税证明。符合珠海人才目录的非本市户籍居民，可在中心城区购买1套商品房。

  上周五晚，珠海市住房和城乡规划建设局宣布调整房地产市场调控“双限令”，取消在中心城区面积144平方米以上、以及新城区范围内购房的社保或纳税证明。符合珠海人才目录的非本市户籍居民，可在中心城区购买1套商品房。

  珠海给房地产调控“松绑”，主城区的豪宅放开了，是否意味着珠海将成为“土豪”聚集地？鼓励、引导居民到新城、新区安居，配套跟上了没有？工薪阶层就该住在远离市区的地方吗？珠海未来的房价走向如何？房价一旦高涨的话保障房的配置又能否跟得上呢？针对这些市民普遍关注的问题，南都记者根据多年来珠海城市规划和楼市发展，试为你一一分析之。

  西区土地已升值 双限令完成使命

  2011年10月31日深夜，珠海市政府宣布，在房地产调控方面实行限购、限价双管齐下的“双限令”，成为全国首个既限购又限价的城市，一时轰动全国。坊间不少人都觉得珠海执行中央政策够坚决，对房地产的调控手段够严厉。

  不过，其实珠海方面是对市场做出详细的调查之后，才作出的决策。珠海的限购，只针对中心城区的楼盘，而这个区域的开发强度已经很高，城中村的改造也很难推行，近年来已没多少土地可卖，在这个区域实行限购，对政府的土地出让实在是没有太大的影响。

  珠海市政府手中握有可以大量拍卖的土地，都在中心城区之外的西区和规划新城区中。根据南都记者统计，在去年全市拍出的71宗土地中，只有11宗在香洲，拍出的约360万平方米的总面积中，香洲只占约10%，全市312多亿的土地拍卖款中，香洲也只占7.55%。在以上香洲区所占的比例中，还有不少是属于非中心城区的唐家湾、南湾等片区拍出的土地，中心城区所占的分量已是非常小。

  这时，西区的房价还是比较低的，商住用地的成交楼面地价约2000元/平方米。政府希望这些非中心城区的土地“升值”，对中心城区的限购，必将会使很大一部分购买力转向新城、新区。

  经过三年的调控之后，西区的房价已经迅速涨起来了，在湖心路口附近，楼盘的均价都已经突破万元大关，随之而来的，是土地价格的上涨，这样，政府又有土地可以源源不断地拿出来卖了。这个时候，政府顺应全国大势对调控“松绑”，不仅满足了中心城区滞销的大户型楼盘的出售需求，提振了下行的楼市，又达到了政治正确、西区土地升值的目的，可谓是皆大欢喜。

  猜想1

  主城区 有望涌入大批土豪

  这次珠海楼市“松绑”的最大看点，就是在主城区放开对144平米以上豪宅的限制，这样一来，不光是开发商们，全国紧盯珠海房子的土豪们都要眉开眼笑了。

  众所周知，珠海这个海滨城市，空气质量、城市环境等是它的最大亮点。在P M 2 .5阴霾笼罩全国的情况下，各地想在珠海买个房子的土豪不在少数。今年2月，综艺节目《爸爸去哪儿》的村长李锐，就到珠海买海景豪宅度假。不过，当时珠海房子对外地人是限购的，估计“村长”当时也颇费了一番周折。

  如今，珠海放开中心城区144平米以上豪宅的限购，也相当于向全世界发出信号：全国空气哪最强？土豪我们做朋友吧！市政府的文件也说了，主城区的住宅要优化户型，控制居住人口密度。按照当今的房价，在珠海主城区买个144平米以上的房子，最少也得两三百万，相信不是大多数工薪阶层所能承受得了的。可以预见，珠海主城区有望涌入大批的土豪，成为一个“富人区”。

  猜想2

  新城区 等着工薪阶层来买房

  对于未来城市的发展，珠海一口气规划了多个新城区，除了横琴新区、西部中心城区，还有唐家湾科教新城、金湾航空新城、平沙海港新城、富山产业新城四个产业新城。按照《珠海市城市概念性空间发展规划》，到2060年，珠海的总人口将达到650万人，城市化率达到98%，将从目前分散蔓延中型城市发展为宜居高效的大都市。

  如果这个规划能实现的话，将来整个城市的中心将转移到鹤洲北的西部生态新城，在广大的西部地区，政府也规划了28个T O D新镇，希望通过以公交为先导，带动新城区的建设，让西区的土地“升值”。

  也有专家对这么宏大的发展规划有所担心。英国卡迪夫大学国际规划研究中心主任于立表示，现今中国的人口增长已经到了一个拐点，目前只有150多万人口的珠海，人口能否持续增加到这么多，珠海的“国际宜居环境”有没有这么大的吸引力，也是一个疑问。

  在这些区域中，离中心城区近一些的横琴、南湾、唐家湾就算了，房价实在太贵了。广大工薪阶层可以考虑到西区去，那里有广阔的天地、不限购的房子、图纸上的轨道交通，等着你们来成家立业。

  猜想3

  房价 要开发商降价很难

  未来的房价走向究竟会怎样呢？鉴于珠海的实际情况，以及楼市调控的松绑，珠海的房价要降确实挺难。

  根据南都记者调查，传统的旧城区拱北、吉大、香洲片区以及唐家湾海边，已经成为一般老百姓眼中的“豪宅区”，特别是情侣路沿线的一些楼盘，每平方米的售价全都是数万元“起步”。位于拱北情侣南路的一个在售楼盘，均价达到50000元/平方米，每套房子的售价起码在千万元以上。在新香洲、前山片区，则有比较多的“刚需”、“改善型”楼盘，毛坯房的售价在13000元/平方米-16000元/平方米左右，精装房的售价在15000元/平方米-25000元/平方米之间。如今，要在珠海市区买房，百万元级别是最基本的“起步价”。

  这次放开144平方米以上豪宅的限购后，大批土豪有望涌入，豪宅的销售将迎来一波高潮。有业界人士坦言，市区的豪宅，其实开发商并不急着卖，他们的策略正是提高价格慢慢等待客人。

  这次调整政策，对西区和其他新城区没有任何限制，加上开发商不断炒卖的横琴概念、新城区概念，以及2016年将通车的港珠澳大桥，都被视为是对珠海楼市的一波波“利好”，再加上珠海身边还有一个“土豪”澳门(楼盘)，两地的房价相差巨大。有了这些因素，想要开发商们主动降价难度很大。

  猜想4

  二手房成交和价格恐怕要火

  珠海市住房和城乡规划建设局负责人在解释此次楼市松绑时表示，主城区放开豪宅的限购，但144平米以下的一手房还是限购的，按照原来的限购政策执行。相关文件也提出，主城区将严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应。在主城区今后开发的楼盘中，不再有套型面积90平方米以下住房要占70%以上的限制。

  可见，政府并不希望更多的“刚需”人群在主城区买房，而是引导到新城和新区去，主城区的144平方米以下的普通住宅数量，也会越来越少。但主城区的“刚需”还是会有的，而且对于没有“珠海户口”的人而言，购新房还要各种证明，购买二手房就可以避开这些问题了。可以预见的是，将来选择在珠海主城区居住的人们，会越来越多选择二手房，二手房的价格也会有一定的上涨。

  珠海市统计局公布的8月份经济运行简况显示，在楼市“双限”的日子里，珠海前8个月共成交106.67万平方米二手房，同比下降14.6%。而二手房均价环比却有反弹之势，8月珠海二手房均价为6705元/平方米，比7月的均价(6661元/平方米)高出44元/平米。

  猜想5

  保障房 建设能否跟得上？

  在保障房方面，此次的楼市松绑文件提出要“加大政府对保障性住房的土地和资金的投入力度，未经法定程序不得改变保障性住房储备土地用途”、“不断完善以公共租赁住房为主的保基本、宽覆盖、多层次、可持续、能循环的住房保障体系”。

  目前，珠海市已基本放弃了经适房的建设，保障房主要采取公租房的形式。根据珠海市住房保障办公布的数据，省里下达给珠海的任务是，今年要开工3030套保障房，基本建成3361套。官方公布的保障房数据看似不少，但实际上里面包含了很多的公司宿舍、回迁房等，真正可以供买不起房的人抽签配租的，数量并不太多。

  去年底投入使用的大镜山保障房，400套的公租房一共有600户申请入住，可以说是“抢”着入住也不过分。根据《珠海市公共租赁住房管理办法》，政府建的这类公租房，主要面向珠海本市低收入住房困难家庭、新就业职工、专业人才，异地务工人员则主要由工业园区就近解决，基本住的是工厂宿舍。在三类可以参加抽签的人群中，住房困难家庭、新就业职工有本市户籍和各种条件的限制，专业人才虽无户籍要求，但准入条件也比较高。在这样的情况下，更多买不起房的“夹心层”，要想申请公租房却未必符合条件，还在饱受住房问题的煎熬。