楼市去库存政策明朗 6.96亿平库存再刷纪录
明年中国楼市的政策布局正在逐步明朗。
12月14日，中共中央政治局经济工作会议召开，“化解房地产库存”再次出现在会议的决策表述中。而与以往最高决策层只提出政策目标及总体方向不同，在本次会议中，决策层给出了较为具体而有针对性的解决方案，即提出了“农民工市民化”的去库存方案。
“这次会议的目的就是为明年的经济政策明确方向，因此明年的楼市政策也将比较明确，一方面二三线城市围绕新市民的落户、购房补贴、契税减免等政策会集中出现，另一方面，与供给端相关的财税政策也会尽快落实。”中国房地产协会一位负责人指出。
农民工“解药”
继刚需购房者、改善性需求购房者之后，农民工已成为中央决策层眼中“能够支持住房消费”的庞大购房群体。
“根据目前全国楼市的情况，去库存政策手段将主要在二三线城市实施，因此，为避免调控政策再次演变为对楼市的大规模刺激，未来的楼市政策将侧重于针对性较强的政策手段。从这一角度来说，城镇化进程中的‘新市民’将成为最佳群体。”住建部一位官员指出。
根据国家统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。
而根据中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的计算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。
这无疑是一个天量的购房需求。
“从目前来看，若要消化现有的大量库存，必须要启动一个新的购房群体，以往的刚需和改善性需求在多轮政策刺激下已经大量释放，不足以支撑目前去库存的需求。而由农民工转化的‘新市民’则是此前很少触碰的群体，而且目前库存量最大的三四线城市也正是这一群体的主要置业地。”上述中房协负责人指出。
不过，这一政策出台后，不少业内人士也表示质疑和担忧，更有地产行业学者则直接表态“鼓励农民进城买房或成为‘中国版次贷危机’的祸根”。
“一方面，目前对进城务工的农民工仍然缺乏政策引导与倾斜，很难令这一群体转化为有效需求；另一方面，在产业配套上仍需完善，给新市民以稳定的收入来源，这才能令其放心购房。”独立经济学家陈剑波表示。
事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。
“中央提出农民工市民化与楼市去库存挂钩后，明年无论是中央相关主管部门还是地方政府，都会加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度。例如，住建部已经开始研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，方便农民贷款。”接近住建部的一位消息人士指出。
“新市民”的真实用意
在这场去库存“歼灭战”打响之时，天量库存数据再次成为击中要害的“痛点”。就在此次会议召开的前两天，12月12日，国家统计局公布的数据显示，截至今年11月底，全国商品房待售面积已经达到6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，再次创下纪录。
而这个天量数据可能只是冰山一角。“据我们测算，目前包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全国商品房库存量已达到85-90亿平方米。库存压力巨大。”12月16日，北师大教授、经济学家钟伟在中国写字楼发展论坛第十二届年会上指出。
从某种意义上说，依靠“新市民”群体买房去库存似乎意味着“远水难解近渴”。但实际上，这一政策背后还有着更深的用意。
“在近期中央层面对经济政策的表态中，户籍改革被多次提出，这实则代表着‘新市民’群体在稳定整体经济增长上被赋予重要作用。而这种重要作用则表现在其对短期经济稳定和中长期经济拉动都能带来引擎作用。”国务院发展研究中心一位负责人指出。
这种思路早已有迹可循。今年11月，国家总理李克强就提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，这正与此次中央提出的“农民工市民化”一脉相承。
“从长远来看，农民工市民化将带来继发性的楼市需求，为楼市带来新的内生增长力，同时与此同步的产业配套、就业需求都成为经济增长的保证。而从短期来看，在农民工市民化的要求下，与之相关的行政性调节手段也可以有的放矢。”陈剑波指出。
“农民工市民化后，除了通过对新市民降低信贷购房门槛、加大补贴优惠力度刺激市场成交之外，收购存量商品房作为保障性住房的需求也将被放大。”上述国研中心负责人指出。
住建部部长陈政高曾表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。
“从今年住建部几次重要内部会议传达的信号来看，明年通过市场收购存量住房完成保障性住房建设的工作力度将大大增加。”东部某省一位住建厅官员对记者表示。
今年，福建、辽宁、湖北、江苏等省的部分地区已对这一做法进行了尝试，但由于收购要直接耗费地方政府的财政支出，因此这一做法并没有在全国范围内成为主流。但是，据记者了解，2016年国家将对此给予更大的资金支持，资金规模将超过2015年的4000亿元人民币。
“尤其是在国家住房银行、公积金个人住房贷款支持证券等涉房金融改革被提上日程后，政府直接大量购买商品房用作保障性住房的手段将在更大范围内被采用。而对于三四线城市来说，这部分保障性住房的目标适用人群就是‘新市民’群体。”陈剑波表示。