房价面临下行压力一线城市现"半价卖房"

  如今楼市下行趋势似乎日益明显，从员工半价买房，到开发商垫首付卖房，连一线城市也难以独善其身。

  聚焦之一：广州楼市

  “员工价”买房近半价 普通买家也可购买

  广州楼市进入下行通道已经成为不争的事实。降价已经不是楼盘的秘密，而如何降价则考验着房企的技巧。日前，不少楼盘在推货之前都打出“内部价”、“员工价”等口号，但调查发现，这些价格普通买家人人可买，并不真的需要公司员工的身份。地产专家指出，楼盘明着降价容易引发老业主不满，说是内部员工价对老业主多少有点心理安慰。

  番禺亚运城附近某楼盘打出“原价1.3万元/平方米，员工价6800元/平方米”的广告语，销售人员表示，目前推出的部分特价单位是200平方米大户型，价格6800元/平方米，不同楼层价格略有不同，最低6500元/平方米。不过该销售人员称，105平方米的小户型价格仍然在1.2万元/平方米左右。从该楼盘的代理商之一的广州某大型中介了解到，该盘目前资金链紧张，拿出部分大户型特价卖。如果找代理公司买楼，还可以额外9.5折。至于员工价，只是一个幌子，有钱、有名额的人都可以买。

  满堂红市场研究部经理周峰、力迅地产市场研究经理肖文晓表示，开发商用所谓的“员工价”来掩饰真正的降价行为，不仅表明近几个月一手市场的萧条和竞争激烈，同时也是为了照顾老业主的情绪，害怕因降价引起闹事。

  肖文晓还认为，这种促销没有大张旗鼓公开，很多折扣信息普通买家并不知道，这相当于是针对特定群体的圈层营销，是楼盘常用的一种销售手段。

  聚焦之二：北京楼市

  北京楼市现零首付 相当于房价打7折

  沉寂许久的“零首付”重被提起。近日位于通州的首开香溪郡项目推出“零首付”，由开发商垫付三成首付，购房人只需交剩余七成房款，尽管名额很少，但发出的信号很明确，楼市低迷，新盘蓄客难度越来越大。

  销售员张先生表示，项目最迟将于7月底开盘。因为是首次入市，为推动销量，开发商“零首付”优惠。“开发商直接垫付三成首付，不用再交，您只需要交纳剩余的七成房款，相当于直接免单。”张先生表示，尽管名额很少，只有1到2个购房名额，但优惠力度很大。若按最便宜的2万元/平方米的起价计算，80平方米两居室，就能免掉48万元首付，等于打了7折。

  日前，首开旗下位于马驹桥的国风美仑现房开盘，120平方米、144平方米的大户型，销售均价1.65万元/平方米。“我们原价1.82万元/平方米，现在打9.3折，还有个2万元抵6万元的活动，折完后价格1.65万元/平方米。”销售员表示，项目是期房转现房，因为开发商着急回款，折扣力度不小，项目最高的时候，均价2.5万元/平方米。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为，在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下，开发商必须采取“加快出货、现金为王”的高周转策略。7月，北京新盘继续大举入市，也会重燃区域间的价格竞争。

  聚焦之三：温州楼市

  温州陷房地产泥潭 炒房压垮实体经济

  温州，这个曾经的炒房团始发地，这一次陷在了房地产的泥潭中。全国房价的连续下滑，如同“多米诺骨牌”，正向温州的实体经济领域迅速蔓延。今年以来，温州出问题企业，不少倒在房地产投资上。

  尤其是6月以来，就爆出数起温州行业龙头企业资金链断裂或“跑路”的消息。其中影响较大一例是，温州女企业家、腾旭服饰有限公司董事长徐云旭因资金链出现问题而铤而走险，涉嫌骗取国家出口退税2000多万元被立案调查。

  这位当地人大代表为何铤而走险？知情人士透露，是企业资金链抽紧的因素。徐云旭曾介入地处温州龙湾的绿城“海棠湾”地产项目，合作商是绿城房地产集团联合的项目公司，腾旭服饰持股比例占30%。

  “由于这一项目销售情况不如预期，再加上以外贸为主的腾旭服饰自身主业也难做，总体利润大幅削减。”知情人士分析，绿城“海棠湾”项目启动销售之际，恰逢温州房价陆续下跌。徐云旭在5月“失联”。

  房地产投资，成了压垮腾旭服饰资金链的最后一根稻草。当地甚至有人列出一个问题企业的“名录”，包括餐饮、服装、房地产等领域共有13家知名企业。

  “这些企业或多或少都有房地产领域的投资。”当地一名参与这类问题企业处置的工作组人士总结。

  聚焦之四：杭州楼市

  地王陷入尴尬境地 卖与不卖都是难题

  昔日无限喧嚣的“地王”如今已归于沉寂。光环散去，当一批“地王”站上销售前台，却陷入“卖也不是，不卖也不是”的尴尬境地。

  三天前，恒大在杭州第一个真正意义上的超级大盘恒大帝景开盘。按照恒大一贯的风格，开盘一般都是几千人齐聚的“大场面”，热闹非常。本次恒大帝景销售均价1.6万元/平方米，开盘销售超过5亿元。

  对于硬性规定的首付30%的购房门槛，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需付6%，余款分三个节点每年付8%。即使实现总额5亿元的销售额，开发商实际回款金额其实不足3000万元。房企资金紧张程度与回款的压力，也就可想而知。

  如果就杭州萧山区域来看，恒大帝景是毫无疑问的“地王”级项目，楼板价1.0556万元/平方米。

  一位知情人士表示，恒大内部对这个项目盈利前景的判断还是挺悲观的。“从恒大帝景1.6万元/平方米的定价来看，其实公司还是想赚钱的。如果没有额外的融资沉淀成本，恒大帝景起码现在卖还不亏。但这个不亏有个前提，就是不能压着，必须尽快回款。这也是恒大急着开售的原因。”上述人士称。

  那些曾经的“地王”，如今大多陷入尴尬境地：要么快速开盘，想尽各种办法回笼资金，甚至不惜牺牲利润；要么连开盘都不敢开，指望能“挺”过难关；要么土地款无法按时付清，退地或转手；要么举债百亿元信托，以支持开发；更有捂盘数年仍无法卖出成本价，……。而上述情况所涉及房企，既包括绿地、恒大这种民营大鳄，也包括中海、方兴、中华企业等国企巨头。

  “在忽悠了市场和政府的同时，也忽悠了自己。”一位房地产界资深人士对众多“地王”的点评，一语中的。