【案件解析】七台河市茄子河区检察院： 支持业主委员会追讨公共区域广告收入并提出规制物业服务乱像社会治理检察建议

【关键词】

公共区域广告收入    物业服务乱像    支持起诉    社会治理    检察建议

【要旨】

　　小区公共区域产生的收益应当属于全体业主所有，由全体业主支配和使用，物业公司未经同意擅自处理属于全体业主共有的广告费用的行为，侵犯了全体业主的共有权，应当认定为不当得利予以返还。检察机关支持业主委员会起诉，促进群体性纠纷依法解决，同时延伸检察职能，针对目前物业服务企业普遍存在的物业服务标准不透明、物业收费依据不公开、物业服务质量不达标等问题，向行政管理部门提出社会治理类检察建议，促进管理职能部门提高社会治理能力，推动物业服务乱象的源头治理。

【基本案情】

　　2018年9月1日开始，七台河市第二建筑有限公司物业管理处与七台河市坤鹏广告公司签订租赁协议书，将包括欧洲新城二期在内的13个小区的公共区域租赁给七台河市坤鹏广告公司用于安置广告，其中欧洲新城二期包含46个单元框架广告位，楼宇电视23台，根据合同规定价格，每个单元框架广告位赁费为10元/年，每个楼宇电视放置费为400元/年，因此，欧洲新城二期的广告收益应当为人民币 19320元，按照年利率4.9%计算利息应当为1419元，本息共计20739元。由于放置楼宇电视及框架广告的位置为小区公共区域，因此该部分收益应当属于全体业主所有，由全体业主支配和使用，七台河市第二建筑有限公司物业管理处擅自处理属于全体业主共有的广告收益并且未向全体业主公示使用明细的行为，侵犯了全体业主的共有权，应当认定为不当得利予以返还。同时，七台河市第二建筑有限公司物业管理处在对小区物业进行管理的过程中，存在多处服务质量不达标及费用明细未公示的问题。

【支持起诉】

　 　案件来源： 2020年7月，欧洲新城业主委员会及由1900户业主推选出的群众代表10余人向黑龙江省七台河市茄子河区人民检察院申请支持起诉，请求检察机关提供法律帮助和诉讼支持。

　　调查核实： 本案中，业主委员会及居民代表提出的诉讼请求为以下五项：1、物业公司擅自支配和使用物业维修基金及公共区域广告收益；2、物业公司多处服务质量不达标；3、物业公司各项应当公示的信息未公示；4、物业公司疏于对小区的管理，小区广场有淘气堡及摊位进行盈利性活动；5、物业公司以欠缴物业费为由，限制业主入户和车辆进入停车位。对于以上每项诉讼请求，七台河市茄子河区检察院均逐个进行了调查核实：调取欧洲新城全部使用物业维修基金材料、业主委员会备案材料、物业公司与广告公司签订的租赁合同等证据，并到欧洲新城二期所在的东方社区街道了解情况，对所反映的欧洲新城公共区域广告、淘气堡、摊贩等进行实地调查和拍摄照片，查明双方当事人存在物业服务合同，并且由于该案涉及的领域比较新，因此承办人多处查找相关的法律依据，同时到法院裁判公开网查找相关判例，联系有相关判例的法院进行了经验学习。

　　支持起诉意见    当事人之间的民事关系相对复杂，其中申请人所提出的五项诉讼请求，由于没有明确的纠纷类型和可供执行的内容，不适宜起诉至七台河市茄子河区法院，因此七台河市茄子河区检察院仅对公共区域广告收入一项诉求进行了支持起诉。承办人认为，对于小区公共区域部分产生的收益，应当属于全体业主共同所有，由全体业主支配和使用，理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明显属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，七台河市第二建筑工程有限责任公司物业管理处租赁进行放置广告的位置应当认定为全体小区业主共有的公共区域。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”的规定，七台河市第二建筑工程有限责任公司是接受业主的委托对小区进行管理，对于共有部分，全体业主享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应于支持”的规定，七台河市第二建筑有限公司物业管理处未经同意擅自处理属于全体业主共有的广告费用的行为，侵犯了全体业主的共有权，该收益应当认定为不当得利返还给业主委员会或作为专项维修基金。由于该案涉及群体性纠纷，属于涉及广大群众的民生领域，同时涉案的纠纷在以往司法实践中比较少见，但却系社会生活中的普遍现象，因此，七台河市茄子河区人民检察院于2020年7月13日支持申请人向七台河市茄子河区人民法院提起民事诉讼。

　　公开听证： 提起诉讼后，业主代表及业主委员会仍有多项诉讼请求没有进行解决，业主及物业公司之间的突出问题仍然存在，因此业主代表多次组织去物业及社区街道进行沟通谈判。

　　为了给案件双方搭建平等的沟通平台，听取案件双方的意见和建议，同时为了更好的帮助广大业主解决存在的问题，避免群体性纠纷发生，维护社会稳定，七台河市茄子河区检察院于2020年7月21日对该案组织了七台河市首次民事公开听证。

　　听证会邀请了欧洲新城业主委员会代表、物业公司经理及法律顾问、七台河市物业管理中心代表、东方社区居委会代表、1900余户居民联合签字推选出的居民代表等参加。听证会分为两部分，首先对业主委员会与物业公司不当得利纠纷案听取了双方当事人的意见及证据，物业公司当场认可公共区域收入予以返还。其次由相关部门对居民代表提出的问题进行现场解答和解决：1、七台河市物管中心现场解答了业主代表提出的多个物业服务问题及法律规定，并公示了监督服务电话。2、物业公司对居民提出的物业服务质量不达标的情况限期整改，未公示的信息及时公示。3、物业公司将联合相关行政部门对于小区私人设置的淘气堡和摊贩进行及时清理。4、东方社区和七台河市物管中心将组织和指导小区业主召开业主大会，进行新一届业主委员会的换届选举，确保业主委员会全面发挥出监督作用。

　　支持起诉结果： 七台河市茄子河区人民法院于2020年7月24日组织案件双方进行了调解，并当场作出民事调解书,物业公司向欧洲新城业主委员会返还欧洲新城二期近两年的公共区域广告收入19320元，物业公司放弃扣除管理费的意见，业主委员会放弃索要孳息的意见。

【提出检察建议】

　　 线索发现： 七台河市茄子河区人民检察院在成功“欧洲新城业主委员会与物业公司不当得利纠纷”支持起诉案件的过程中，发现七台河市物业服务乱像普遍存在，因此积极转变办案理念，对全市的物业服务企业服务情况进行专项调研，实地走访七台河市物业管理中心、部分小区物业公司、多个小区业主，深入分析和研判目前七台河市存在的物业服务乱像，发现物业服务行政监管盲区。

　　监督意见： 七台河市茄子河区人民检察院于2020年8月21日向七台河市物业管理中心发送社会治理类检察建议，建议：1、在全市范围内进行全面动员，健全公共区域广告收入处置方面的相关规定，切实维护全体业主的合法权益。2、建议七台河市物业管理中心全面履行监管职责，对部分小区存在的物业服务标准不透明、收费依据不公示等问题，督促物业进行整改。3、对于我市多数小区存在“业主委员会”未经业主大会选举产生的情况，建议七台河市物业管理中心全面发挥“业主委员会”选举过程中的指导作用，保障“业主委员会”可以真正代表全体业主发挥监督物业的职能。

　　监督结果： 七台河市物业管理中心对检察建议高度重视并认可，全部接受采纳。

【典型意义】

　　1.支持起诉作为检察监督的重要内容，在全面依法治国总工程中的地位和作用主要表现在保障和推进法治国家建设、法治政府建设和法治社会建设三个方面。 在法治社会建设层面，支持起诉作用发挥主要是保障弱势群体及广泛关注民生等领域的公民合法诉求得到认真对待和处理。社会治理体系现代化追求的是治理的效率和效果，其本质是维护和守护维护公平正义，支持起诉作为新时代民事检察监督体系中的重要组成部分，对于推进全面依法治国和促进国家治理体系、治理能力现代化都具有不可忽视的作用。本案中，检察机关从关系到广大群众的物业潜规则问题入手，办理的案件贴近群众，关注民生，切实体现了检察机关在新形势下充分履行法律监督职能、化解社会矛盾纠纷的职能延伸，使得所办案件解民忧、赢民心。

　　2.检察机关应当积极转变办案理念，从解决社会难题入手，全面延伸检察职能，主动履职，参与社会综合治理 。提出检察建议是检察机关参与社会综合治理的重要手段，在发现行政机关没有依法及时的进行履职时，检察机关可以结合办案，将民事检察视野拓宽到社会治理层面，依法向行政机关提出改进工作、完善治理的检察建议。本案中，检察机关从深挖线索、调查取证、支持起诉再到公开听证、矛盾化解、跟踪问效，每一环节都注入检察机关切实参与社会综合治理的不懈努力，特别是检察机关针对七台河市普遍存在的物业管理乱像的突出问题，向七台河市住建局物业管理中心制发社会综合治理类检察建议，有利于促进行政机关改进工作、依法行政，加强了行政机关对这一类问题的系统治理。同时检察机关向省人大及司法厅提交了立法建议，更体现了检察机关在立法工作中充分发挥检察智慧，促进公正司法，保障人民权益。

　　3.坚持以人民为中心是检察工作的灵魂和生命，切实解决当事人的实际困难，用行动践行司法为民，维护社会和谐稳定是检察机关的使命所在。 检察机关履行职责要坚持以人民为中心，特别是针对涉及群体性纠纷的案件，不应当“就案办案”，应当充分协调解决矛盾，维护社会稳定。本案中，检察机关在对“公共区域广告收入”一事支持起诉后，对于其他几项诉求，虽然由于没有明确的纠纷类型和可供执行的内容而未予支持，但是为了化解群体性纠纷，解决业主反映突出的问题，检察机关邀请相关行政部门现场为广大业主解答和解决问题，将群众的疑虑“摆上台面”，引导各方充分阐述自己的观点，并且当场解答和解决了业主代表提出的多个问题，使双方当事人感受到了公平公正，检察机关用行动践行司法为民，促进了社会和谐稳定。

【相关规定】

　　《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明显属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　《中华人民共和国物权法》第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应于支持。

　　承办检察官：黑龙江省七台河市茄子河区人民检察院第二检察部   马赛昨

　　【作者】黑龙江省人民检察院   李靖海

　　　　　　七台河市检察院     王中秋、张兴瑞

　　　　　　七台河市茄子河区人民检察院 马赛昨