2014年房企“老大”之争背后的行业危机

　　综合多方面消息显示，2014年全年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，其中，绿地、万科、万达、保利、碧桂园、恒大和中海已经突破千亿销售业绩，2014年全年“千亿军团”房企的数量仍然和去年一致，维持在7家左右。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。

　　 龙头房企：规模化惯性背后“老大”之争的危机

　　从今年龙头房企变化特征来看，在2014年市场低谷期，龙头房企的规模不但没有下降，反而利用市场低谷期重新洗牌市场，实现销售业绩逆势增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面，甚至出现两家两千亿销售规模的房企；从各自不同的统计口径来看，绿地的销售业绩赶超万科与万科仍然保持行业“老大”的信息并存，万科和绿地暂时成为不同统计口径的房地产行业“老大”；龙头房企相比中小房企而言，销售业绩目标完成率较高，或者基本完成或略超过销售业绩指标。

　　但是，上述表现并不意味着万事大吉，2014年全年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的，并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年期间，在行业低谷期，由于降价、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，房企规模化背后房企的日子已经不再那么好过；龙头房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例较低，此时，房企的转型之路势必会受到影响。对于房企来讲，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

　　从数据上来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%，最多也没有超过30%，品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面，或者媒体舆论层面，执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。

　　从这个角度来看，我们不能只看龙头房企销售业绩规模的表现多么光鲜亮丽，还应该看其真实的内在指标，比如利润率，持有型物业租金收入占比等等，这些指标反映的是房企规模化惯性背后“老大”之争的危机问题，这才是当前整个房地产市场应该关注的核心问题。

　　 楼市下半场谁是“龙头老大”已不重要

　　毫无疑问，对于千亿军团的房企来讲，无论“白银时代”来临与否，未来几年仍然是其规模化扩张的阶段，千亿房企的数量及市场集中度仍然会受到市场的关注，尤其是对于未来谁当龙头老大将显得更加敏感。

　　其实，最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论，并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。其中，顺驰、绿城、中海、恒大等房企均称要赶超当时龙头老大万科，但事实证明，这些房企因种种原因，仍然事与愿违，无法实现这样的目标。2014年，虽然从有些机构数据来看绿地暂时超越万科成为中国房地产市场“老大”，但笔者认为，在楼市下半场，谁当中国房地产市场“老大”意义已经不大。

　　首先，不同机构的统计口径差异较大，甚至笔者发现，即使是使用统一数据系统的两家机构两家统计的结果也差异较大，对于绿地与万科谁是行业“老大”上也是各执一词。笔者认为，这不免让业内外人士怀疑统计结果的真实性，或者这些统计结果仅仅是为了引起媒体讨论谁是行业“老大”的舆论，而真实的情况不一定如其发布的排行榜的表现。

　　其次，2014年龙头老大之争并不是最终结局，笔者预计，2015-2016年及未来谁将是龙头老大的问题，仍将成为市场及媒体关注的焦点，未来仍将有其他房企继续挑战万科或绿地的行业老大的地位，预计2015-2016谁也难稳坐中国房地产市场“老大”的宝座，市场仍然继续处于博弈与竞争的状态。