杨春敏副厅长在全省房地产工作座谈会上的讲话
在全省房地产工作座谈会上的讲话
杨春敏
(2014.3.14)
同志们：
我们这次会议的主要任务是，贯彻落实党的十八届三中全会以及全国和全省城乡建设工作会议精神，总结2013年工作，安排部署2014年工作任务。刚才哈尔滨、牡丹江、大庆分别介绍了在强化物业管理、推进住宅全装修、加快旧小区改造、创新举措破解征收难题和加强房地产市场形势监测分析方面好的做法和成功经验，希望各地认真学习和借鉴。曙海同志通报了房地产交易与产权管理职能调整有关情况，下面，我讲两个方面意见：
一、2013年工作简要回顾
2013年，在各级党委政府的高度重视和坚强领导下，全省房地产行业共同努力，攻坚克难，全面完成了各项工作任务。
房地产市场平稳运行。全省认真贯彻房地产市场宏观调控政策，强化市场监测分析，积极引导投资和消费，提升服务水平，房地产市场保持了总体运行平稳，投资额、税收、施工规模和销售额等主要指标保持增长态势，房地产投资对经济的直接和间接拉动作用明显。全年完成房地产开发投资1604.8亿元，同比增长4.5%，占全省城镇固定资产投资比重预计达到17 %以上；实现房地产税收248.2亿元，同比增长20.4%，占全省地方税收的30%；房地产开发施工面积13567.4万平方米，同比增长0.6%；商品房销售额1582亿元，同比增长2.2%。这几项指标都创历史新高。
城镇旧住宅区整治改造成效明显。为了改善老旧小区群众的居住环境，根据国家有关规定，结合我省实际，省厅制定下发了《全省城镇旧住宅小区整治改造指导意见》。各地把旧住宅区改造列为改善民生的重要任务，在国家和省没有资金支持的情况下，不等不靠，多方筹集资金积极推进，推进力度、改造规模、投资额度、受益群众都是有史以来最大最多的一年。全省共完成投资14.21亿元，改造户数29.84万套，面积1974万平方米，重点对旧小区的道路、管网、门窗、屋面、外立面等进行了改造整治，配建了部分服务设施。牡丹江市市委市政府主要领导亲自抓，组织措施得力，规划计划周密，市区两级投入1亿元，企业、单位和居民投入0.54亿元；大庆市改造标准高，投入资金大，改造彻底，效果突出。
新建商品住宅全装修工作实现突破。按照年初工作部署，在深入调研、广泛征求各地意见的基础上，省厅制定下发了《关于推进新建商品住宅全装修工作实施意见》（试行），提出了具体工作目标和措施要求。3月份在哈尔滨恒大绿洲项目组织召开了各地主管部门参加的现场观摩会，7月份又召开了一次座谈会进行专题推进。各市地对这项工作高度重视，做了大量的宣传和协调工作，哈尔滨、牡丹江、鹤岗等市开展了专题的宣传活动，齐齐哈尔、大庆市积极协调相关部门，起草了贯彻实施意见，取得了较好效果。全省共实施新建住宅全装修项目39个，322万平方米，新建住宅全装修率达到10.6%，完成了预定工作目标。富锦市住宅全装修工作突出，全装修率达47.8%，其中多层住宅全装修率100%。
物业管理不断强化。把加快物业立法作为加强物业行业管理、提升管理服务水平的保障举措，积极配合省政府法制办、省人大完成了《省物业管理条例》（草案）的省内外调研、修改、论证、协调等工作，充分征求了省内专家学者、各级主管部门、相关管理部门和企业、业主等各方面意见，对条例进行了反复修改完善，按照立法程序正在征求国务院法制办和住建部的意见。注重对物业行业的调研和规范，为了做好老旧小区和棚改安置小区物业管理工作，我厅组成调研组深入齐齐哈尔、牡丹江、海林等八个市县对老旧小区和棚改安置小区物业管理进行了专题调研，并形成调研报告。各地也结合工作实际，采取有效措施，强化了物业管理工作。哈尔滨市充实加强了物业管理力量，组建了物业办，通过实施“物业管理年”活动，开通“96365”物业服务热线，出台《哈尔滨市物业服务收费管理办法》等政策措施，物业管理水平有了较大提升。坚持以物业管理示范项目创建为抓手，通过典型示范引领作用，推动全省物业服务质量进一步提升。部分市（地）出台鼓励政策，对荣获国家、省、市级示范项目的物业企业，给予减免物业服务信用保证金、在物业企业信用评价和物业项目招投标中给予加分等措施，促进物业服务企业参与创建的积极性。哈尔滨四季上东（一期）等4个项目获国家级示范项目称号，大庆市创业城等61个项目获得省级示范项目称号。
房屋征收拆迁工作进一步规范。为坚决遏制房屋征收中的违法违规行为，切实维护被征收群众的合法权益，厅里制定印发了《关于纠正国有土地上房屋征收拆迁中违法违规强制拆迁行为工作方案》和《关于认真做好房屋征收拆迁违法违规行为专项治理工作的通知》，并于6月份召开了房屋征收工作座谈会，对深入开展专项治理工作提出了明确要求，9月中旬对齐齐哈尔、黑河、七台河、鸡西等市房屋征收拆迁专项治理工作进行了督导检查。为进一步规范全省房屋征收工作，经过反复调研、征求意见，出台了《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》和工作流程，《规程》共30条，从征收立项、评估单位选定、补偿方案拟定、社会稳定风险评估、行政救济、强制执行申请等各个环节和节点都作出具体明确的规定，这样规范具体工作规程和流程在全国还是首创。哈尔滨市对各区、县（市）征收办自查自纠的项目进行复查，对发现的问题限期进行整改，对因野蛮征收、违法强拆和工作不力造成大规模群体上访事件的区、县（市）征收部门计入考核档案。牡丹江市征收办以重点项目房屋征收“保障月”和“百日清盘”专项行动为推进载体，各部门协同联动、法院提前介入，专项行动取得突破性进展，超额完成全市房屋征收工作目标任务。齐齐哈尔市各项配套政策制度完善，档案管理规范。
行业人员综合素质不断提升。组织开展了注册房地产估价师继续教育、房屋登记官考核培训、物业管理人员上岗培训，全省累计培训3000余人。通过专业培训学习，提高了全省房地产从业人员对国家及省有关政策法规和专业知识的熟知度和运用程度，提高了从业人员的综合素质。目前全省有物业管理师859人，房地产估价师 1024人，房屋登记官1054人，为促进全省房地产行业健康发展提供了人才保障。
支援灾后重建贡献突出。2013年我省黑龙江、松花江、嫩江发生历史罕见的洪涝灾害，给人民群众生命财产造成重大损失。为帮助受灾群众重建家园，各级开发主管部门和开发企业积极响应厅党组号召，踊跃向灾区捐款捐物，全省房地产行业合计捐款4000余万元，厅里集中组织捐款1380万元，为灾后重建做出了突出贡献，展示了房地产行业强烈的社会责任感和无私奉献精神，树立了良好形象。哈尔滨市建委、齐齐哈尔市建设局、牡丹江市房产局组织得力，分别为灾区捐赠692、121、119万元。
肯定成绩的同时，我们也清醒地看到工作中还存在一些问题和不足：房地产市场发展仍面临严峻形势，销售下滑，部分县市存量房过高，资金压力较大；房屋征收拆迁信访量居高不下；旧住宅区改造资金严重不足；新建商品住宅全装修工作推进艰难。这些问题，我们要在以后的工作中认真研究解决。
二、2014年工作安排
2014年，是贯彻落实党的十八届三中全会精神，全面启动深化改革的重要之年，作为社会关注度极高的房地产业面临着新的形势和新的要求。 从经济层面看，仍有重大发展机遇。中央经济工作会议已经明确了我国经济发展的方向、目标和措施，总基调是 “稳中求进”，主要措施是扩大内需，并把重点更多放在了保障和改善民生。“十八大”明确提出了要推动城乡发展一体化，加快城镇化建设，以及我省实施“五大规划”，推动“十大重点产业”和“十项重点民生工程”都将给房地产带来巨大市场需求。从政策层面看，有利于我省房地产发展。近些年来，国家为了控制房价过快上涨、抑制投机和投资购房，出台了一系列调控政策，对我省房地产市场产生了一定影响，但相比一线省市影响要小得多。从十八届三中全会、中央经济工作会议和正在召开的两会传递出的信息看，国家近期不会再出台新的调控政策，也不会再搞一刀切，主要是采取分类指导，对于我省这样以刚性需求为主、房价总体不高的情况是十分有利的。短期看，可以逐步恢复企业和购房者信心，长远看更加有利于我省房地产市场的长期稳定健康发展。从市场层面看，压力和空间共存。2008年，国家为应对经济危机出台了大量刺激经济发展的政策，给房地产带来了快速发展的机会，2009至2012年我省的房地产市场规模迅速增加，投资快速增长，企业队伍迅速扩大。但是从2011年以来国家为了抑制一些省市房价过快增长，出台了一系列调控政策，对我省市场造成很大压力。主要是银行信贷收紧，房地产开发贷款更加困难，资金匮乏;商品房销售同比增幅不断下降，新开工面积、投资额等各项重要指标的增幅也都在大幅下降。但是我们也要看到我省房地产市场仍然有较大上升空间。近些年来，国内房地产市场形势不断变化，政策也在不断调整，但我省市场没有出现大起大落的现象，保持了比较平稳发展态势。而且房价基本合理，和一些一线、二线省市相比要低很多，目前房价增长的主要原因是成本驱动，不存在大幅度调整的空间，更重要的是市场需求仍有较大空间。一是国家实施城镇化战略带来的可持续增长的住房需求，按照每年增长0.8个百分点计算，每年可增加住房需求487万平方米；二是城市人口自然增长带来的住房需求，按照目前我省人口自然增长率0.127%计算，每年增加城镇人口2.6万人，带来住房需求77万平方米；三是按照国家小康目标（人均35平方米）要求，2020年以前每年人均住房面积需要增加0.75平方米，带来市场需求1650万平方米。以上市场需求2214万平方米是每年都基本固定的，再加上棚户区改造、适龄青年婚房、农民工等住房需求，以及大量的改善性住房需求，保守计算在未来相当长一段时间内住房需求将在每年3000万平方米以上，这是我省房地产市场保持持续发展的根本动力。同时，随着大连万达、广东恒大、上海世贸、上海绿地、北京富力等国内龙头企业相继进入我省投资开发，给我省房地产业带来了新鲜血液、注入了活力，随着发展环境逐步好转，相信更多国内的房地产品牌企业将不断进入我省市场，促进我省房地产业的健康发展。
面对国内外复杂的经济形势和当前正在全面推进的深化改革，我们要清醒的认识到房地产面临的机遇和挑战，凝心聚力，科学谋划好2014年房地产各项工作。
2014年房地产工作总的思路是：认真贯彻十八届三中全会精神，以改革统领各项工作，紧紧围绕建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，以实现群众住有所居、保障和改善民生为目标，探索建立房地产市场调控长效机制，放活市场，强化监管，提升住宅建设品质，促进房地产行业持续健康发展。力争完成房地产开发投资1650亿元，城镇人均住房面积增长0.6平方米。
（一）继续保持房地产市场平稳发展。坚持科学调控，在抑制投资、投机性需求的同时，积极引导消费，加强市场供需关系监测，确保房地产良性可持续发展。一要坚持规划引导，改善供应结构。严格执行住房发展规划，制定实施年度计划，促进普通商品住房规模适度增长，改善住房供应结构，增加普通商品住房供给，确保房地产市场供给充足，结构合理。二要强化监管，稳控房价。加强分类指导，跟踪问效，督促指导哈尔滨、齐齐哈尔、大庆等房价相对较高的城市认真落实国家调控政策，加强商品房预售管理，新开盘商品房销售价格要经当地价格和房地产主管部门备案，价格过高的项目不得对外销售。销售下滑、库存量较大的城市，要注意控制用地规模，合理安排开发进度，处理好棚改和开发的关系，引导采取必要措施消化库存，把握好市场总体需求。三要加强市场监测分析，建立风险预警机制。加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研判，定期公布市场供需、土地供应和房价变动等信息，按月、季度分析房地产市场形势，建立预警预报机制，及时发布预警信息，为科学调控市场提供依据。四要创造优良服务环境，引导行业健康发展。要在减少审批环节和事项，缩短审批时限，提高办事效率，方便企业和群众办事方面下功夫，创造一个好的发展环境。进一步协调金融信贷部门，为企业和银行牵线搭桥，促进信贷供需双方的有效沟通，以缓解市场资金紧缺的局面。配合金融机构落实对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品房项目信贷优先支持的政策。
（二）扎实推进旧住宅小区整治改造。城镇老旧小区改造被列入今年省政府切实做好保障和改善民生工作之一。从各地上报的初步改造计划统计，今年全省13个市地（不包括县）改造面积2253万平方米，34.5万户，总投资19.56亿元，改造量非常大，任务十分艰巨。各地要高度重视，采取强有力措施确保完成工作目标。一要科学编制规划和年度改造计划。各地要摸清底数，结合改造需求、改造轻重缓急和地方财力等实际，科学编制旧住宅区整治改造规划，合理确定改造时序，认真落实年度改造计划，确保改造项目、改造内容、资金来源、具体改造方案详实、到位。不要贪图量大、面广，影响改造质量。二要强化组织领导。各地要在政府的统一领导下，切实加强对旧住宅区整治改造工作的组织领导，建立房产、建设、规划、发改、财政、民政等部门参加的协调联动机制，进一步明确牵头部门，确定各部门的职责分工，各司其职，各负其责。要发挥街道办事处、居民委的工作优势，做好动员、组织和宣传工作，营造政府重视，企业参与，居民响应，社会支持的良好局面，稳步推进旧住宅区整治改造。三要增强工作主动性和创新精神。立足本地实际，理清工作思路，创新工作方法，加大工作力度，积极稳妥推进旧小区改造工作，摒弃等、靠、要思想，积极主动筹措资金，整合政府、企业投资，要通盘谋划，合理利用既有建筑节能改造、主街路改造和管网改造等各项资金，形成合力，破解资金难题，有条件的城市也可以通过市场化运作引进有实力的大企业参与旧小区改造。
（三）积极稳妥推进商品住宅全装修工作。各地要按照《推进新建商品住宅全装修工作实施意见》及省厅年初下达的计划指标要求，加大对住宅全装修工作的推进力度。一要加强宣传引导。要结合实际采取多种形式加大对住宅全装修的宣传力度，让广大群众充分了解和认同住宅全装修是为业主减少环境污染、节约装修成本和精力的重要举措，引导业主树立绿色文明的意识，摒弃重装修轻装饰的传统观念，使广大业主主动接受全装修住宅。二要实行典型引路。这项工作目前尚无完整的政策体系，企业和业主观念上还有较大差距，工作困难较多，要站在发展的高度，克服畏难情绪，积极培育典型，发挥示范带动作用。哈尔滨市要发挥龙头作用，进一步加大推进住宅全装修工作力度；大庆市要充分发挥经济优势，强化住宅建设提档升级意识，进一步扩大新建住宅全装修覆盖率；佳木斯市要认真总结富锦市经验，积极推动县级城市住宅全装修工作，其他市地都要因地制宜，积极推开这项工作。三要在政策扶持上下功夫。各地要积极协调，争取政府重视和支持，建立畅通的协调联动机制，明确责任，合力推进。要想方设法将《实施意见》的相关政策落到实处，逐步兑现优惠扶持政策，对实施全装修的项目在预售审批、项目资本金监管方面给予优先和照顾，充分调动企业对住宅全装修工作的积极性。
（四）努力提升物业服务管理水平。一要继续加大立法工作推进力度。主动加强和省政府法制办的沟通协调，加快完成《条例》上省政府常务会议前的各项准备工作，争取年底前上会通过，明年上半年报请省人大审批颁布实施。立法工作是全省物业工作的一项大事，各地都要积极支持，全力配合。二要着力研究解决老旧小区管理难的问题。这个问题的关键在于老旧小区破损严重，配套设施不完善，收费低、管理成本高。各地要在积极推进老旧小区改造的同时，认真研究管理模式，因地制宜，采取专业物业公司管理、业主自治和社区服务站等多种途径加强老旧小区的物业管理，让人民群众享受到基本的物业服务。三要着力研究保障房和棚改回迁小区的管理办法。这些年我省加大了保障性安居工程建设力度，累计开工了296.83万套，面积 18769万平方米，改善了困难群众的居住环境。如何做好单独集中建设的公租房、廉租房、经适房和棚改小区的物业管理是我们遇到的新的问题。全省现在百万米以上的棚改小区十几个，一个小区几万人，都是困难群众，如果物业管理跟不上去，就会形成新的贫民窟，必然引发矛盾冲突。各地要结合实际认真研究解决办法，出台政府扶持政策，确保管好、管到位、不出问题。四要引导企业做好转型升级，做大做强。目前我省的物业企业服务形式单一，经营规模小，实力不强，缺少有竞争性的品牌企业和龙头企业。全省现有物业企业1921个，一年物业总收入不到30亿元。一级企业26个，二级107个，三级1788个，二级以上企业只占企业总数的6.9%，产值过亿的仅有4家。全国龙头万科物业2012年总收入24.38亿元，其中物业收入12.16亿元，延伸服务收入12.22亿元，利润1.11亿元。绿城物业总收入15.19亿元，非物业收入6.62亿元，占总收入的44%。因此，我们一定要创新理念，转变观念，引导企业做好转型升级工作，通过开展社区养老、家政服务、中介代理、尾盘代售等多种形式延伸服务，增加收入，把企业做大做强。同时，各地还要进一步推进物业管理示范项目创建工作，通过典型的示范作用，带动全省物业管理水平整体提档升级。五要强化房屋安全管理。各地房地产行政主管部门作为房屋安全管理负责部门，要切实负起责任，建立和完善工作机构，配齐配强相关管理和专业技术人员，适时组织开展危险房屋普查，做好危险房屋鉴定工作，建立健全危险房屋档案。经鉴定为不能保证使用安全的房屋，要及时向房屋产权人或使用人发出危险房屋通知书，监督其及时妥善处理。
（五）严格规范房屋征收拆迁行为。近年来，我省涉及城乡建设类信访投诉总量一直靠前，其中拆迁信访居高不下，特别是近期，拆迁信访增多，在社会上造成了很大影响，这其中有部分被征收群众漫天要价、无理上访的原因，但也有我们工作不到位，征收程序不规范，违法违规拆迁损害群众合法权益，企业参与拆迁等问题。今年要把严格执行《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》和工作流程，进一步规范征收拆迁程序做为工作重点，确保房屋征收工作依法依规进行，积极化解拆迁矛盾纠纷。一是要建立健全社会稳定风险评估机制。所有征收项目都要进行风险评估，不能走过场、流于形式。凡是维稳评估不到位、风险预测不全面、风险规避预案不明确的项目，一律不得征收。二是要加大信息公开度。各地要畅通公开渠道，坚持公众参与、公开透明、阳光拆迁，及时将征收范围、补偿方案、补助奖励政策、评估结果对群众公布，确保被征收群众的知情权、参与权和监督权。对于引发矛盾纠纷的项目，要及时发布权威信息，主动回应群众和社会关注，妥善化解矛盾。三是建立拆迁信访协调督办工作机制。各地要成立相关职能部门共同参与的拆迁信访专项工作小组，明确各部门的职责分工，各负其责，切实做到管拆迁必须管信访，对拆迁信访案件进行协调督办。强化属地责任，将矛盾化解在当地，不支持、不受理越级上访。具体要求，厅里最近下发的《关于进一步规范房屋征收拆迁行为的通知》已经说的很明确了，各地要认真贯彻执行。
（六）做好不动产登记职能整合，加强房地产交易及中介组织监管。刚才曙海处长把国家、省政府对不动产登记职能整合的有关精神向大家进行了通报。实行不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变方案的要求，各级房地产主管部门要给予支持，配合相关部门做好不动产登记的整合工作。职能划分后各级房地产主管部门还要继续负责房屋交易、产权管理、交易档案、中介服务、个人住房信息系统建设等工作。从不动产登记交易量看，房屋交易量最大，交易频繁、复杂，登记类型多。不同时期不同类型的房屋交易登记有不同的政策要求，涉及多部法律法规，引起的房产纠纷多，大量历史遗留问题需要解决。因此要依据国务院文件精神，结合我省实际，在开展广泛深入调研的基础上，坚持方便群众办事的原则，提出机构整合方案，把握好工作节奏，确定合理的职能划分和人员调配意见，保持工作的衔接和工作的连续性。在职能调整过程中，要注意确保交易安全，实现平稳有序推进。
要加强对房地产中介机构的管理，建立房地产估价行业定期检查制度，制定房地产估价行业考核标准，每年不少于两次对房地产估价机构实施常规检查，实地检查房地产估价管理制度执行情况和房地产估价档案管理情况，重点查处是否有超越资质等级承接业务、是否有资质过期或估价师注册过期仍从事估价业务的违规行为，适时抽查估价报告，并将检查和抽查结果记入信用档案向社会公示。完善房地产经纪机构管理制度。会同工商行政管理部门制定加强房地产经纪机构管理的具体措施，适时出台经纪人协理考试、注册办法，加大对房地产经纪机构监督检查力度。各地要加强个人住房信息系统建设，按照住建部有关要求按时完成系统建设任务。
（七）进一步转变市场监管方式。按照国务院和省政府简政放权，转变职能，清理审批事项的要求，厅里正在研究拟将外省开发、物业企业入省备案下放给市地，改为日常管理，实行网上告知；拟取消开发企业年检和物业、评估机构的信用评价，交由协会组织开展信用评价；拟将资质审批按资质等级下放到市（地）主管部门。各级主管部门要转变观念，从改革大局出发，从根本上改变重审批轻监管的思维模式，以放活市场、服务市场为出发点，强化事中、事后监管，把市场监管重点放在依法依规检查、处置违法违规行为、引导企业诚信经营上。要做好相应衔接工作，制定工作流程，规范审批行为，坚决防止增加行政审批条件，增加企业负担。我在这里强调一下，开发、物业和评估机构的信用评价工作交由协会去办，但必须按照自愿、公开、公平的原则进行，行政主管部门不能参与、干涉，更不能通过信用评价违规变相收费。
同志们，让我们在省委省政府的坚强领导下，认真贯彻国家和省住房城乡建设工作会议精神，积极进取，奋力拼搏，不断开创房地产工作新局面，为推动我省经济社会持续健康发展做出新的贡献！