国内养老地产如何盈利：发展机会或在社区

　　长期以来，现下中国的养老地产，噱头多于实质，盈利周期漫长甚至遥遥无期，成为国内房地产商开发运营养老地产的重大阻碍。

　　即便多家品牌房企也在摸索开发养老地产，但仍未解决盈利问题，发展阶段也尚处前期投入期。

　　或许一开始，养老地产以盈利为直接导向，便与养老服务业的发展思路形成悖论，逆向思维才可以最终达成养老地产的盈利模式？至少青岛天和汇智投资咨询有限公司总经理王建军持此观点。

　　他认为，养老产业一直是与房地产业密切结合，中国的养老地产从十年前就进入到发展期，但是一直磕磕绊绊，至今也没有形成一种成熟或者完整的商业模式。

　　“房地产业的发展是资产、资金和金融的重度融合过程，这也让养老产业在与地产业结合的过程中过度强调盈利点，而相对忽视了社会需求。”王建军说，“这也导致目前养老地产设计开发的项目和产品忽视如何更好地适应老年人，而只是关注如何为公司创造利润。”

　　青岛天和汇智投资咨询有限公司是一家于近两年刚刚组建的养老产业投资咨询公司，公司致力于让养老产业适应市场，并且实现资本和资金对接到养老服务的需求。

　　11月22日，青岛天和汇智与英国孝尔健康集团就在中国境内就发展养老服务产业签订了战略协议，双方将在养老、医疗和社区服务等内容上展开合作。

　　王建军向人民网记者介绍，目前青岛天和汇智已经与多家计划探索养老地产的房地产商有过接触，作为一家养老产业的投资咨询公司，其建议这些房地产商在养老地产项目上，应该体现服务理念，尤其是“以人为本”这样的养老服务理念。

　　王建军解释说，所谓的“以人为本”，应该考虑到群体对象，也就是“以什么人为本”，不同的行业和产业，以人为本的对象都是不一样的。

　　“现在一个社区里，房地产商通常只会偏向考虑成年人或者说是直接购房客户的需求，而忽视家庭中孩子或老人的需求。”王建军说，“但事实上，对一个社区而言，这些配套的场地和设施，成年人使用和需求频次较低，老年人其实是社区内最大的留守群体。”

　　王建军对中国的养老服务产业持有的一个基本观点是，国内养老产业发展的机会在社区。

　　他举例说，现在养老院和养老机构大多在城市的偏远区域，因为这些养老院和养老机构远离社区，也就意味着老年人被送到养老院，就失去了与社区的联系，阻隔了与家庭的亲情，所以这些养老机构和养老院常年有大量的床位空置。

　　英国的养老产业是率先倡导撇开政府和去机构化的国家，中国已经确定的养老服务业的发展目标是，到2020年全面建成以居家养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。

　　对此，王建军补充说，中国之所以确定居家养老为基础的养老模式，是因为过去西方国家建立了从摇篮到坟墓的政府全包的包括养老在内社会保障体系，但是随着经济发展，高福利让这些政府财政上感到了压力。

　　“另一个很重要的原因是，养老作为一种特殊的社会事业，人毕竟是有感情的，尤其是在中国，如果把重亲情、重家庭的老年人都送到养老院，这对许多有条件居家养老和社区养老的老年人而言是难以接受的。”王建军说。

　　与目前中国养老服务产业发展的情况和阶段类似，英国当年进行养老事业改革的核心是“去机构化”，主要原因就是大量的福利支出支持养老机构和养老院，政府财政负担过重，但是这些养老院和养老机构又未被充分利用，大量空置。

　　“我们提出的养老产业发展是居家养老为基础，社区养老为依托，这意味着未来养老事业可能就要围绕社区。”王建军说，“既然确定养老产业发展会围绕社区，那么，最重要的是提供社区家政服务和医疗保障两项核心服务内容。”

　　为此，青岛天和汇智投资咨询有限公司与英国专业机构孝尔健康集团展开合作，引入孝尔健康集团在英国养老事业改革后发展成熟起来的社区医疗和服务体系，“对养老事业而言，医疗和护理是非常核心的资源与专业能力。”

　　“英国为了保证社区和居家养老拥有强大的支撑能力，所以关于社区的养老体系在英国是非常完善的。”王建军说，“我们给很多做养老地产和养老服务的房地产商的咨询建议是，建设好社区服务体系。在此基础上进行养老产品的设计和养老地产项目的开发，最终才有机会获得养老市场认可。”

　　在重新谈及养老地产的盈利模式时，王建军说，开发养老地产不应该忽视和反对为公司创造财富和利润，但是如果养老地产离开了自己的服务对象，离开了社会需求，将来养老产业就会缺少生命力，也难以可持续盈利。

　　“养老地产应该树立如何为社会和需求者服务的意识，以此作为出发点去研究养老地产的项目和产品，或许这样才能在市场上有更好的适应能力，找到养老地产的盈利点。”王建军最后说，“养老产业首先要考虑到这是一项社会事业，如果以社会事业的角度切入的话，经过一段时间的探索，可能也更有希望找到养老地产的盈利模式。”