哈市去年商品房均价7362元 增2.7%
昨天，易居中国黑龙江营销中心推出《2016年哈尔滨房地产年报》。过去一年，受多轮政策利好，首付贷门槛降低，改善、刚需型客户入市影响，哈尔滨商品房市场全年成交较为火热，在“去库存和不同市场分化”的情况下，哈尔滨去库存表现良好，实现商品房成交量大幅上升，年斩获7.7万套业绩，为近4年来成交新高。其中每平方米成交均价7362元，同比增长2.7%，商品房价格保持了稳中有升。专家分析，2017年，随着区域市场分化不断加剧，刚需、刚改产品在市场中仍会是成交主力。
成交：全年火热 “小房换大房”成购房主力
4月成交7488套、5月6386套、7月8414套、8月7339套，11月7004套……从不停跃动的数字中，不难看出，几乎全年成交量都处于高位运行态势。
据统计，2016年哈尔滨商品房市场价量齐升，全年成交7.7万套，创近四年来新高，月均去化量达到72.85万㎡，成绩喜人。
易居中国黑龙江营销中心相关负责人介绍，在多轮货币信贷政策作用下，去年全国房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展。受整体市场回暖影响，哈尔滨全年处在积极消化库存状态下，供应量下滑，成交量上升。特别是首付贷降低，购房成本减少，刺激了刚需、改善型需求入市。去年中旬，受上海、北京、深圳等一线城市楼市热销度的强劲反弹，哈尔滨市场信心提升，长期以来积压的刚需及改善需求得到积极释放，由此加速了去年全市商品房的成交。
目前，按照去年全市7.7万万套成交量来看，成交数量比2015年增长了26.2%,实现成交面积874万平方米,比2015年增长了37.2%。其中套均成交面积达到113㎡，比2015年上升了8%。
专家分析，这组数字说明在这轮房市交易中，“以小换大”改善型家庭成为了购房市场主力。
价格：起伏不大 均价7362元，小幅微涨
道里沿江一条线黄金水岸房，价格每平方米突破两万，呼兰区最便宜的房子只有3000多元一平方米。这就是2016年哈尔滨房价的写照。
相关数据表明，2015年全市商品房成交均价7170元，2016年成交均价7362元，同比增长了2.7%。道里、南岗、香坊等主城区商品房价格坚挺，平房区、呼兰、松北区等商品房价格稍低。2016年哈尔滨商品房市场均价起伏不大，但整体呈现分化式增长，热点区域拉动房价，非热点区域拉低价格。
易居中国黑龙江营销中心相关负责人介绍，众所周知，道里、南岗、香坊等主城区因商业、交通、人文产业配套工程集聚效应，商品房价格一直成为领导全市新房价格的风向标。群力新区、哈西万达等新兴地域的巨大牵动力，也促成了以上区域新房价格的持续稳中有升。处于城市副中心的三环以外房，则在价格上显示了弱势。
房地产业内专家指出，目前，哈尔滨受人口外流、投资性购房减少等因素制约，城市房价近五年来保持稳定，涨幅均为小幅振荡，未来市场价格也基本维持平稳态势，不会大起大落。
供需：去库存化加快 新增供应减少成交上升
非热点区域“低价走量” 2016年哈尔滨商品房市场，住宅成交67852套，占全市总成交的88.1%，同比上升26.4%。商服成交3349套，占全市总成交的4.3%，同比上升4.9%。车库成交914套，占全市总成交的1.2%，同比下降53.4%。其他物业类形成交4882套，占全市总成交的6.4%，同比上升123%。
2016年哈尔滨商品房市场全年套供求比1.4，面积供求比1.2，市场表现仍供大于求。
业内人士分析，从近几年哈尔滨商品房市场来看，2012年市场成交量最高，供应量2015年达到最高点，库存量也同样达到最高点。进入2016年，新增供应开始减少，成交量上升，项目去库存加快。
截至年底，哈尔滨累计库存仍为2164万㎡，同比上升11%，库存量进一步加大，去库存化需30个月。由此说明哈市未来新房市场去化仍然是主攻方向。由此导致开发商在新开楼盘数量、速度上，都会依据市场行情审时度势。
走势：区域分化加剧 非热点区域“低价走量”
2016年哈尔滨商品房市场，住宅成交67852套，占全市总成交的88.1%，同比上升26.4%。商服成交3349套，占全市总成交的4.3%，同比上升4.9%。车库成交914套，占全市总成交的1.2%，同比下降53.4%。其他物业类形成交4882套，占全市总成交的6.4%，同比上升123%。
据介绍，16年住宅成交量最高值在6月份，商服及其他物业类型成交量最高值在7月份，车库成交量最高值在4月份。
易居中国黑龙江营销中心相关负责人透露，2016年，仅车库成交量较2015年同期有所下降，其余均呈上升趋势。说明哈尔滨整体市场成交以住宅为主，市场成交热度较高。而住宅中道里区成交量最高，其次为南岗、香坊区。平房区出现量价齐跌。香坊区哈东板块、南岗区哈西板块、道里区群力板块仍是成交热门区域。
2017年，专家预测，哈尔滨仍将持续去库存态势，但区域两极分化将加重，非热点区域“低价走量、去化库存”的主旋律不会改变。热点区域价格会有小幅上扬，但整体空间较小。刚需、刚改产品在市场中仍会是成交主力，刚需向香坊哈东板块、平房区挤压，改善型需求将向哈西、群力、松北等区域转移。
