抢占“四环”
去年年末，由RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合制作的《商业地产中国城市40强》榜单公布，哈尔滨位列第24位。昆明、长春、太原这些二线城市已被哈尔滨甩在身后。
万达、华润、华南城等大牌商业地产开发商、运营商的陆续进驻，多达20余个商业综合体的扎堆落地，哈尔滨这座房地产二线城市的“品牌聚合”能力已今非昔比。
一方面，伴随着哈尔滨城市骨架的拉伸，城市空间和经济布局的调整，更多城市副中心逐步形成，这些软硬件方面的多重利好条件吸引了诸多国内一线开发商进驻；另一方面，哈尔滨商业地产短期的“爆发式”增长，会不会有所隐忧，毕竟近邻沈阳已陷入购物中心空置率高企不下的困扰之中。
半年过去了，对于哈尔滨而言，榜单上的数字已落地为实实在在的体量——松北的万达文旅城，利民杉杉奥特莱斯、义乌小商品城，哈东的华南城、永泰城，哈南万达广场、机场路附近的海宁皮革城……
你占位江北、我落址东南，距离城市中心15—20公里半径之内，城市的经济触角延展到哪里，体量庞大的商业地产项目就“跟随”到哪里，“抢占四环”，区位各异，定位不同，运营模式各有千秋，已成围城之势。
以对俄贸易为特色与优势，因地制宜，哈尔滨各商业地产（综合体）项目结合区位优势，进行差异化定位，拒绝同质化贴身肉搏，以保证各自项目的健康发展。
判定商业综合体成功与否，主要是看项目的营销成绩单，说白了就是项目利润。但是这对当下的哈尔滨而言，有相当难度。因为对于哈尔滨的巨量商业地产项目而言，直到2017年才会完成陆续上市。那么2014年，基于什么作出准确的判断？
业内专家普遍认为，国际国内一流的运营团队、自持与销售的良好比例、差异化项目定位、占据先机的区位优势以及哈尔滨的东北亚核心区域优势都是初期看好的有力支撑。
要大牌还是要运营？
如今再谈商业地产，仅仅罗列国内一线开发商的字号与招牌，已没有足够的说服力。开发商的牌子亮固然引人眼球，但项目投资者或者品牌商更加看重的是整个项目背后的管理和运营团队的综合实力。
洲联集团·五合国际（5+1 Werkhart）总建筑师刘力认为，企业发展的进程中可以只拥有知名度，但这只是瞬间的高点，如果不去维护，不用产品或者服务来做有力支撑，那么美誉度只能是昙花一现。对于商业地产企业而言，开发者的名气是知名度，那么运营团队提供的就是运营和服务。
杉杉集团要在哈尔滨利民开发区建设目前国内最大的室内奥特莱斯，总投资50亿元，建筑面积逾13万平方米，底气何来？据杉杉集团副总裁傅政骥介绍，杉杉奥特莱斯事业的全面战略合作伙伴是日本的三井不动产株式会社，其为日本最具实力的综合开发商，集团内拥有180家公司，年销售额80亿美元。三井集团不仅在世界各地都拥有丰富的地产开发经验，在日本本土更拥有横滨、大阪、仙台等地的12家奥特莱斯广场的开发、管理和成功运营经验。此前，双方在宁波的合作已取得了巨大成功。
运营团队来自国际一线大牌，招商视野不再局限一隅，哈尔滨商业地产项目的视野早已扩及全国甚至全球。
总建筑面积31万平方米，地处机场路附近的海宁皮革城第一阶段的全国招商刚结束不久，这意味着它所引进的是全国的优势资源，与本埠原有的类似品类资源同质化的可能性极小。总投资120亿元的义乌小商品城的招商重点，也并未局限于哈尔滨，从项目启动之初就将目光放至全国。
这些全国优势资源的引进，再加之哈尔滨对俄贸易的优势与东北亚核心区位优势，将被进一步放大，使其产生更大的拉动效应与经济效益。
关于商业地产物业经营模式的争论从来不曾停止，销售能迅速回笼资金，自持则着眼长远。
“销售为主的商业物业一般大品牌商家都不愿进驻，其价值及未来的资产升值空间也因销售而受到较大影响。”中国商业地产联盟秘书长王永平曾表示。
对于销售模式，他直陈，这一模式实现了开发商利润最大化，但因后期缺少运营管理上的统筹规划，对投资和经营者而言，回报率被压低。
一言以蔽之，连开发商都没有信心长期持有的项目，如何让后续的商家和经营者有足够的信心接盘？
所以，判断某商业地产项目未来能否成功的关键，自持与销售的比例是非常重要的标准。
鄂尔多斯黑龙江市场拓展部经理刘海容在接受采访时强调，选择哪个商业综合体进驻的重要指标之一就是运营商的自持比例，低于一半的，他们基本不予考虑。
在哈尔滨目前已落地并开始招商的商业地产项目中，绝大多数都是以自持为主，很多项目自持的比例甚至接近100%。唯一有所不同的是华南城，其出售比例约为75%，自持比例约为25%，但是考虑到华南城旨在打造东北亚规模最大的商贸物流市场群，与普通的商业综合体有较大区别，以这样的体量和规模而论，25%的自持比例绝不算低。
自持，可以保持商业形态格调和品质的相对统一，这是商业地产发展的良性基石。
商业地产的隐性危机主要源于同质化竞争，差异化定位策略已成为商业地产项目的成功关键。
我们的近邻沈阳就是一个颇有代表性的例子。数据显示，沈阳每平方公里就有一个商业综合体——商业地产供应量严重超过了当地居民的消费水平与容纳能力，而且这些供应还是大同小异的。此前，央视曾评价沈阳购物中心同质化倾向严重。与此同时，来自仲量联行的统计数字显示，沈阳购物中心的空置率高达24.3%，高居全国副省级城市的第一名。
那么哈尔滨的情况又如何呢？
以目前在建或者即将建设的商业地产项目而言，差异化定位相对明显。
松北的万达城主打文化旅游牌；杉杉建设的是奥特莱斯，为哈尔滨人带来全新的购物体验；华南城旨在打造东北亚规模最大的商贸物流市场群；义乌小商品城将成为东北三省规模最大、业态最全、配套最好的小商品专业批发市场……
从项目内容来看，目前哈尔滨落地的巨量商业地产项目都是自有定位，在商业布局上已实现了差异化。“这些定位都是基于哈尔滨的历史、文化、地理位置的资源优势，并着力将这种资源优势转化为市场优势。”一位业内专家表示。
这里所提到的资源优势，更多的是指哈尔滨对俄贸易的先天性优势。在采访中，记者了解到包括华南城在内的诸多商业地产运营商对此都寄予厚望。
围城之势的形成，体现出各家开发商、运营商对于自己项目定位的预判，都在最大限度上占据对自己有利的地形。从另一个角度来说，又一次体现出冰城商业地产项目的差异化存在。
以哈尔滨杉杉奥特莱斯广场为例，其所处位置在利民开发区。项目至哈尔滨市中心30分钟车程，至齐齐哈尔2小时车程，至牡丹江2.5小时车程，至大庆1小时车程……选位于此，除了所在区域能给予的优惠政策之外，可以便捷联通省内几个重要城市是非常重要的理由。
再以永泰城为例，作为哈尔滨东部城市建设的重点项目，对于完善哈市东部商业格局、升级商业业态、满足周边居民消费需求等方面起到了“助推剂”的重要作用。这样的选址，完全是针对城市升级、逐步打造多个城市副中心的发展战略而来。
作为东北亚中心城市，哈尔滨处于对俄、对韩贸易的中心地带。哈尔滨具有北方城市少有的航运优势，辐射航线遍及松花江、黑龙江、乌苏里江和嫩江，并与俄罗斯远东港口相通，地理优势非常明显。
哈尔滨开展对俄经济贸易合作具有独特的地缘优势、深厚的历史人文优势、良好的公共关系优势和科技合作优势、贸易合作优势，已成为全国开展对俄及东北亚区域合作的前沿和窗口。
正是因为这些不可复制的优势，才吸引了华南城、义乌城、海宁皮革城这些商业地产巨擘进驻哈尔滨。在华南城对外的宣传资料中，明确提出，“作为华南城全国战略布局的重要节点，哈尔滨华南城未来将建设成为立足哈尔滨、依托黑龙江、面向俄罗斯、辐射东北亚的超大规模、国际化的综合商贸物流平台和集成式生产服务业基地……”
从对俄优势、东北亚中心城市的区域优势来看，哈尔滨的大型商业地产项目立足并非完全依靠哈尔滨本土消费来支撑，而是更多的以哈尔滨为依托，放大项目优势，覆盖整个东北亚区域。与其他城市的商业地产项目相比，潜力更大，成长空间也更大。
