克而瑞点评2014楼市上半场:市场反复筑底 应降价走量
(编辑 唐晓辉)库存高、去化缓、房价跌、观望浓……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。近日CRIC克而瑞信息集团研究中心发布了2014年上半年房地产行业的总结与展望，CRIC研究中预计，下半年整个行业以及多数城市房地产市场将是一个反复“筑底”的过程，对企业来说，也将是一段比较难熬的时期。<<<点击了解：房地产大数据时代 克而瑞创新而立
CRIC：提前透支部分需求 预计下半年房企比较难熬
当前业内对于行业进入调整期已经基本达成了共识，有分歧的主要在于导致市场调整的原因以及调整时间的长短。我们认为今年市场的调整与以往几次调整不同，更多是出于市场自身内因所致。因为 2013 年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。市场的这些内在变化是本轮调整的核心原因所在，当然按揭贷款的收紧、媒体的渲染也客观上起到了推波助澜的作用。市场何时走出调整期，我们认为这取决于各地市场房价的调整幅度以及供应的调节力度。对多数城市来说，这些因素的调整都需要一定的时间，不是短期内可以完成的，因此我们预计下半年整个行业以及多数城市房地产市场将是一个反复“筑底”的过程，对企业来说，也将是一段比较难熬的时期。
图为32个重点城市2014年5、6月成交量与往年最低值比较
市场展望——市场调整还将继续 年内都将 “反复筑底”
下半年，房地产市场的调整还会继续，目前成交量、房价还尚处在不断下行探底的阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性地逆转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行，而是一种阴跌震荡式地回调。另一方面，就当前市场成交量看，主要城市成交量基本处于“地量”，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与 2011、2012 年甚至 2013 年除 1、2 月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相当。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。
土地展望——土地市场将继续分化，底价、流拍进一步扩大
2014 年上半年土地市场跌宕起伏，年初市场延续之前火热的成交态势，竞争激烈地王频出。但是随着整体市场进入观望态势，企业拿地态度愈发谨慎，3 月份土地市场也开始降温。上半年政府推地较少，下半年或迎来供地高峰。5 月份，国土部宣布暂停对外公布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布。目前不少城市已经公布全年供地计划，而截至上半年多数城市已实现供应尚不足计划供应的五成。考虑下半年房企销售将进入高峰期，资金相对较为充裕，拿地意愿有所抬头，再加上地方政府财政压力，下半年各地政府的土地供应量势必增加。
图为2004-2014全国商品房销售面积月度累计同比增速
应对策略建议——降价走量是上策，四季度或迎最佳拿地时机
2014 年上半年，内地上市房企并未延续去年的强劲走势，在利空环境下已显现疲态。冷酷的行情加剧了企业竞争，整个行业从此进入新的大整合时期。对于下半年企业的策略，CRIC克而瑞研究中心提出几个建议：
适当提升刚需、首改产品推案比重有助更快去化。行情越是低迷，刚需和首改产品越是受到市场欢迎。在下半年的产品策略上，企业应该加大这类产品的配比，这样的产品去化能力更强，更具风险抵抗力。对于已经拿地但还未动工的项目，房企应更多考虑提高“刚需”和首改户型产品的比重。在推案上，适当增加考虑刚需和首改产品的入市力度，抓住下半年的这个窗口期，快速收割各个区域的刚性和首改需求。降价走量是上策，抓现金才是王道。
从目前的市场形势来判断，预计三季度各城市将出现较大幅度的价格松动，房价底部有望基本探明，市场需求将出现明显释放，三季度末至四季度可能会出现跑量的窗口期。对房企而言，三季度开始应加大促销力度，降价销售回笼资金，补充现金储备的大好时机。但同时，降价也讲究策略。降价要取得预期效果，可从四方面入手：一是市场还比较平稳的城市，率先降价效果极佳。目前房价还比较稳定的城市，需求比较坚挺，客户观望情绪较重，此时房企降价很容易刺激大量需求释放。二是降价要一步到位。有句俗话说“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，一旦降到位了，达到或者接近购房者的心理预期，应该不愁市场需求。三是去化过半或者三分之一以上的楼盘不适合直接降价，适合用暗折或特价房形式进行促销。
