中国经济及房地产要放慢进入新常态

　　志刚房研从去年开始,中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语,本来中国经济进入新常态应该是大概率的事,但是在经济稳中求进的过程中突然出现了一些需要应对的新风险和新情况:外部受到全球经济衰退与金融危机的冲击;内部随着经济增速的逐步回落,过去长期高速发展中积累的一些风险和矛盾逐步暴露,包括产能过剩问题严重,房地产市场分化调整,财政金融风险上升等,整个经济以及房地产下行压力加大。

　　面对这样的形势,有必要将经济新常态的战略预期向后延缓,打一场稳增长调结构的“持久战”:一方面适应新常态的制约性举措如财政、金融、税收、法律等属于紧缩与规制性质的政策要推后实施,可以做一些政策研讨和储备,等待时机适时推进;一方面旧常态下运用的一些政策工具还要有选择地沿用一段时间,尤其是宽松货币政策、投资拉动经济、鼓励内生需求、继续释放传统产业能量等做法还要在一定的时期内发挥作用。故此,国民经济及房地产业进入新常态的步伐也要放慢。

　　 国民经济及房地产业步入新常态是大势所趋

　　上一轮城镇化中国用30年时间走完了欧美二三百年的历程,创造了人类历史上最大规模、最宏伟的城市化篇章。有力的促进了国民经济的发展,2014年中国GDP首超10万亿美元名列世界第二。

　　但是常态下城镇化是一把”双刃剑”,与促发展相对应的另一面却是:不是以人为核心和大中小城市不能协调发展,导致人口不完全城镇化、土地过度城镇化、城市发展失序、二三线城市产业空心化。因而是一个快速的城镇化,粗犷型的城镇化,它的发展带来了经济超高速发展,也带来了副产品—经济严重泡沫化,股票和房地产等资产价格严重偏离价值。

　　2013年我国工业企业产能利用率仅为78.2%,部分行业产能利用率已降至75%以下。有10%到15%的产能过剩,正好是适应产业链中各种企业优胜劣汰的需求。但有的行业产能过剩到了30%,甚至40%、50%,进入到全行业亏损,全行业被颠覆。

　　房地产业亦如此,过于宽泛的流动性、过于依赖土地财政、过于依靠投资拉动经济、背离重要产业定位追求过度支柱产业化、背离产业自身属性走向过度投机化、绑架政府绑架经济等非常态化的政策选项和从宏观到微观的经济布局,以及经营决策使房地产业伴随着大跃进式的城镇化步入长期快速发展与高位运行的通道,最终造成地方政府债务危机。

　　一方面房价十年九调屡调屡高,加大贫富差距、加大普通住房消费成本、加大政府住房保障的压力;一方面又出现严重的供过于求和房地产业过度泡沫化等问题。

　　2015年4月末,90个重点城市新建商品房累计可售面积达11.15亿平方米;大规模的造空城,导致千城一面,万楼一型,量大质次。现在的局面是,从经济到房地产都面临增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”。

　　要走出经济及房地产业的困境,实现其稳定、高质量和可持续的增长,唯一的办法是进行经济结构及房地产产业结构的调整,降低发展速度即从高速转为中速,消化库存,盘活存量,创新转型,淘汰僵尸企业及落后产能,发展新型产业,从注重发展速度转为注重发展质量等。归根结底是要引导经济及房地产业从旧常态走向新常态,这是一次艰难的“蝶变”,虽然要有阵痛和风险,但这是大势所趋,是凤凰涅磐浴火重生。

　　 国民经济及房地产业慢入新常态是迂回之策

　　中国经济在经历了一季度快速下滑后,二季度企稳转好,5、6月份经济积极变化较为明显。二季度经济形势总体好于预想主要得益于政府政策的大力托底,经济增长的内生动力仍然不足,通缩警报仍未解除。

　　一方面,传统增长点表现仍较为低迷。作为传统的消费热点,汽车销售持续低迷,上半年汽车销量仅同比增长1.43%,比去年同期低6.93个百分点。住房消费在政策刺激下有所回暖,但并未改变房地产开发投资增速的跌势。上半年房地产开发投资同比增长4.6%,增幅比去年同期低9.5个百分点。作为房地产投资的先行指标,房屋新开工面积和土地购置面积仍然低迷,上半年分别同比下降15.8%和33.8%,与前5个月相比,降幅分别为基本持平和扩大2.8个百分点。

　　另一方面,新兴消费热点和新兴产业增长也有所弱化,上半年网上零售额同比增长39.1%,高新产业增加值同比增长10.5%,分别比去年同期低9.2和1.9个百分点。就物价形势看,上半年CPI同比上涨1.3%,涨幅比去年同期低1.0个百分点,低于3.0%的调控目标1.7个百分点。上半年PPI同比下降4.6%,降幅比去年同期扩大2.8个百分点。PPI月度同比已连续40个月下降,月度环比已连续18个月下降,工业领域通缩持续时间为历史最长。

　　为防止经济泡沫演变为泡沫经济,避免国民经济及其房地产业出现硬着陆甚至断崖式崩塌风险,促进经济及房地产业回暖复苏,政府必须审时度势,及时调整经济战略与对策。

　　在这其中,第一选项应该是客观地实事求是地看待旧常态与新常态:旧常态拉动经济超高速发展,有利有弊,随着经济泡沫的逐步叠加,利大于弊要转为弊大于利,为保持经济良性和可持续发展,必须逐步调整到新常态。但是,目前的经济及房地产业的“风口”下行,即已从高速转为中低速,立即转入新常态暂不具备条件,因为新常态往往带有紧缩与规制性特点,比如财政金融收缩、过度积压债务泡沫、推行新税种、遏制市场需求等做法,对本已通缩的经济如同伤口上撒盐。

　　过早盲目地与新常态接轨将出现消化不良和动力衰减,且经济及房地产业创新步伐跟不上,调整转型困难重重,发展缺少内生和新生动力,这就需要让原有的“发动机”继续工作一段时间,以保持经济及房地产业的发展具有足够的动力引擎,这是应对经济变局的迂回之策。在经济调整的周期内,今天的退是为了明天的进,退一步是为了进两步,否则改革与发展将欲速而不达。

　　 国民经济及房地产业要平稳有序衔接新旧常态

　　放慢国民经济及房地产业步入新常态的步伐,并不是拒绝新常态,形势迫使我们要打一场经济调整与发展的持久战,不是不战和休战,而是要把战略预期拉长。

　　首先,如前所述,与新常态接轨是大势所趋,我们不能裹足不前,更不能将其拒之门外。因为按照旧常态的路子走下去,我们的经济及房地产业最终要出问题,结果是泡沫破灭,经济塌陷,房地产市场崩盘,如同堰塞湖溃堤,整个经济及房地产业都将坠入低谷,多年一振不厥,甚至引发社会动荡和政治动乱。可见对于让旧常态转向新常态要坚信不疑。

　　其次,我们既不能完全拒绝新常态,也不能操之过急地对接新常态,而要认真分析与比较新旧常态化。前述对旧常态要有选择地保留选项,即不能将旧常态视为铁板一块的负能量,要利用其剩余的正能量。

　　同理,对新常态也不能不顾实际条件的许可,生搬硬套,而要分析哪些政策选项具备条件可以先行落地,哪些暂时条件不成熟,需要等待时机。

　　诸如调整结构、稳定货币、平衡供需、创新驱动、整合资源、跨界发展、转型升级等可以渐进实施,通过培育新生事物增强发展动力,这些举措还可以与旧常态下的一些可用之策兼蓄并收,如前述的宽松货币政策、投资拉动经济、鼓励内生需求、继续释放传统产业能量等将其整合起来打“组合拳”。

　　在整体布局上,不能指望新旧常态化在一个时点上“换岗”,更不能在新常态之“树”还未培育起来就将旧常态的“老树”连根拔掉。旧常态与新常态有一个此消彼长的过程,要将其逐步有序地平滑衔接,做到新旧交替平稳过度,旧常态缓缓退出舞台,新常态有的放矢跟进补缺,渐次播种发芽,生根开花结果,直至最终完全过度到新常态。

　　作者:志刚房研