“认贷不认房”新政引发提前还贷 青岛金融专家支招

  央行9月30日发布的房贷新政对于已经拥有一套房的购房者来说，当然是一个利好，因为即便你手上已经有一套房子，只要提前还清房贷，银行也是“认贷不认房”，买第二套房只要三成首付就可以走起。因此，新政出台后，一些准备再购买一套住房的人，开始着手将手中已有贷款的房子提前还贷了。

  案例：房贷新政催生还贷热

  “我申请房贷的时候赶上政策好，商贷利率比基准打了八折。”来银行咨询房贷业务的市民赵先生告诉记者，他现在有近15万元的商业贷款没还，还有8年按揭贷款才到期，他想问问是否有必要提前还贷。

  赵先生说，他的这套按揭住房只有60平方米，经过几年打拼有了些积蓄后他考虑换套大房子。如果还清房贷之后就能 “不认贷”的话，那他把现有住房卖掉再买房就能享受首套房的条件了。“首套房的首付至少要交全款的三成，而二套房则至少要六成，这之间的差别可大多了。”赵先生说，如果买套标价100万元的新房，30万元的首付差别直接决定了能不能办得了按揭贷款。

  “从国庆节后第一个工作日开始，就有不少来咨询、办理提前还贷业务的客户。”接待赵先生的银行工作人员介绍说，这些客户大多是想还清房贷之后再按照新标准买套新房。“还有的客户是在9月刚提交房贷申请的，今天可以发放贷款了，却告诉我想延期办理，要等等新政落地后的折扣优惠。”

  操作： 提前还贷最好早一点

  那么提前还贷应该怎么还呢？记者从银行了解到，目前提前还贷包括两种。一种是提前偿还部分个人住房贷款，另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，购房者申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减剩余贷款本金。

  银行工作人员解释说，银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为36万元 (本金是27万元，利息是9万元)，赵先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算月均还款额。

  选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。

  对此，提前还款如何操作还需仔细看银行贷款合同的约定，有些对时间有特别规定，有些是存在违约金，此外，还要看当时贷款利率及剩下贷款余额跟结清后新购住房的贷款金额及利率水平，孰高孰低等。银行人士特别提醒，提前还款的时间节点，不要安排在后半段时间，因为相对而言，大部分利息已经归还了，剩余利息不多，已经达不到节约利息的目的了。

  银行： 7折利率象征意义较大

  既然对于执行7折的利率优惠，各银行都有说不出的苦衷，那么为何此次新政仍将下限点位制定于此？

  “央行提出的房贷利率最低7折，应该是2010年房地产调控之前历史点位的重申，目的可能是避免人们对折扣的数字产生过多联想。具体到房贷定价的问题，还要看银行市场的情况。”交通银行首席经济学家连平表示。

  此外，也有观点认为，此次央行房贷新政中关于利率下限7折的表述，是对房贷利率折扣拟定权的下放。依据房贷新政，商业银行可以依据自身风险管理架构，以及各地房地产市场情况，酌情实施折扣。

  事实上，自从楼市进入深度调整期以来，住房按揭贷款的风险随之加大。加上目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化：受影子银行及互联网金融的冲击，银行活期存款所占存款的比重越来越小，银行的融资成本全面上升。在此背景之下，央行无需提高利率下限的表述，市场自然会给出相对合理的定价。另一方面，业内人士指出，从房贷新政的表述中，可以看出中央对房地产需求的把控还有一定的力度，楼市的整体目标仍然是维稳和去库存，“7折”的象征意义似乎更大一点。

  至于接下来房价的走势，岛城一家股份制银行个贷部负责人称，新政对于楼市的需求肯定是有释放作用的，但这种释放预计会比较缓慢。尤其是有改善性需求的群体，还在等待楼市触底的机会，年内楼市成交量难以呈现井喷。不过，在政策暖风的吹动下，明年开始，楼市成交量回升的可能性比较大，届时也会在房价上有所反应。

  业内： 刚需购房者不必苦等

  对此，青岛合建行房地产营销有限公司总经理吴云海认为，银行对房贷不“感冒”的主要原因是：信贷资金不足和盈利点低。他认为，近年来，余额宝、支付宝等互联网金融工具的兴起，对银行的存款造成了不小的冲击，导致银行资金较往年有所减少，而如今到了年底，信贷额度可能更少；另一方面，房贷相较于银行其他贷款种类，均不占优势，“所以银行普遍不愿做房贷。”他同时表示，央行此前发布的政策，只是放松了限贷政策的准则，但并未强制各银行严格执行。

  因此，各银行可以拥有自己的主动权。他认为，刚需型和改善型购房者想买房就赶紧定下吧，年前想拿到银行利率折扣太难了。业内人士还表示，银行信贷额度少、房贷业务不赚钱是房贷利率打折受阻的主因。因此，购房者可根据自己的需求适时入市，无需一味只做“等贷族”。