逐鹿 “夕阳”
“增速提档”、“ 调整结构”、“完善政策”，这是中国房地产业的现状，找寻出路，很多知名房企瞄准了“养老地产”。
这个被地产业内誉为“朝阳板块”的市场，在哈尔滨也有着不错的前景。国家统计局哈尔滨调查队2014年最新调查数据显示，哈尔滨有六成老年人愿意接受“家庭和社区养老相结合的养老模式”。而哈尔滨的老龄人口早已超过150万人，且还在以每年5.5%的速度递增，可以预见，哈尔滨养老地产市场这块蛋糕会有多大。
记者调查发现，“养老地产”市场潜力的确巨大，但真正操作起来障碍颇多。哈市会展东区某大盘曾“试水”养老地产，但市场境遇并不理想，只能转型“家庭社区”。
地产商逐鹿“夕阳地产”的路，并非坦途……
下一站“刚需养老”？
“情非得已”的转型
2013年中国老年人口达到2亿，加速步入老龄社会，到2053年，老年人口将达到顶峰，养老产业也将成为规模达到35万亿元的“蓝海市场”。
去年年底，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求统筹规划发展城市养老服务设施，大力发展居家养老服务网络，繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施等，养老地产迅疾成为业界关注的焦点。
据此，诸多业内人士看好了地产业的下一站，“在此背景下，房地产企业嗅到商机，包括远洋、保利、金地在内的30多家房企已在全国范围内大力开发养老地产，今年这一数字还会上升，养老已不仅是概念，更是‘刚需’。”
“情非得已”的转型
“选择了养老地产，意味着你要独自战斗。”
没有可以借鉴或复制的盈利模式，被誉为地产“朝阳板块”的养老地产，有点“摸着石头过河”的感觉。
而果真摸到了石头，转型，就成了“在商言商”的必然。
上文提到的会展东区某养老地产大盘项目启动于2013年11月，楼盘开发商还参与承办了“中国城市养老模式国际研讨会”，会上该楼盘宣布正式启动，并与美国某专业养老服务机构携手合作，宣称要 “探索适合我国的城市养老模式，共谱我国养老产业新篇章”。
但在随后四个多月的时间里，该楼盘的主打推广内容逐渐“去养老化”，最近的网络报道已发生“颠覆般”的变化，“为将西雅图生活移植哈市，聘请全球专业研发团队，首次为哈市人带来原汁原味的西雅图幸福家庭生活。”之前的“美国某专业养老服务机构”变成了“美国专业家庭服务机构”，这些显著的“定位”变化，暗示着这座养老地产大盘算是彻底“改了主意”。
据业内人士分析，产品定位改变如此之大，很可能是市场销售状况相对不理想所致，这同样佐证养老地产市场盈利模式尚不清晰，不是所有楼盘都适合定位养老产品，这需要产品特性符合“养老需求”，并获得市场的相应认可。
“养老地产必须‘有名有实’，缺一不可！打着‘养老’的幌子，卖完房子就拍屁股走人，很难获得市场认可，肯定做不起来。”在哈尔滨市香坊区居家养老服务协会秘书长阎锡昌看来，“养老地产”卖的不仅是“地产”，更多的是“养老”。
“真正的养老地产，讲的是养老服务真金白银的投入，从设计施工到运营维护，从医疗救助到文娱休闲，都要充分考虑老年人的实际需求。”
阎锡昌表示，老人们判断产品是不是符合自身的标准十分简单，就是看看老人的利益诉求能否得到充分考量，更多的阳光、更多的绿地、更大的室内外活动空间，有没有高效可靠的常驻医疗机构等等，而这些恰恰是一般开发商难以做到的，这意味着更低的居住密度、更宽大的楼间距、更庞大的老年活动中心，同样也意味着巨额的成本投入。
“什河丽景模式的成功首先归功于政府在土地等方面的大力扶持，使得我们可以把社会渠道筹措的资金更多地投放到老人服务设施的建设上去。比如，我们的老年活动中心面积将达到8000平方米，社区医院也有3000平方米。什河丽景敬老社区作为市里重点惠民项目，始终把满足入住老人多元需求放在首位，无论是精神上的，还是物质上的。吹拉弹唱我们提供充裕场地；社交联欢，我们附送水果糕点。”
该协会牵头筹建运营的什河丽景敬老社区自去年投入运营以来，销售（出租）业绩持续上扬，先期建设的数栋多层公寓已基本售罄。
无服务 不养老
“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林曾对媒体表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。
“现在大部分房企投资的所谓‘养老地产’，从根本上来说就是卖房子，而事实上养老地产所需要的更多是服务和配套。”业内专家指出，养老地产市场虽发展迅猛，但并没有探索出成熟的盈利模式，尽管各大房企都高举着“养老”的旗号，但事实上大多仍是卖楼的噱头。
与售卖普通住宅相比，养老地产更像商业项目，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。因为一个养老地产项目的资金回收期可能长达二三十年，与住宅市场的短期回款根本不同。所以，很多项目起初都以“养老资源整合服务”为噱头和卖点，但最后都因资金压力转向他投或“一卖了之”。
中国房地产协会副会长朱中一在2014年4月召开的首届全国养老住区创新发展大会上强调，我国养老地产正处于探索阶段，与其他房地产项目不同的是，养老地产必须考虑配套设施、医疗、养老服务等问题，卖的更多的是服务而不是房子。所以，设计符合老年人需求的产品项目，真正做好后续运营管理服务，才是成功关键。
“安康模式”的启发
完美的养老地产项目，既要有符合老年人实际需求的“硬件设计”，又要有能为入住老人提供完备生活服务的“软件系统”，两者缺一不可，这基本已成为业内专家的共识。
目前，各大房企的“硬件设计”通过产品调研等方式皆可达到市场标准，但后续的“软件系统”就属于跨行业提供服务，“门外汉”的尴尬难以避免。养老地产的开发商引入专门养老服务机构携手运营，已基本成为行之有效的解决方式，“地产名牌+养老名牌”或是未来的发展趋势。
2011年通过ISO9001认证，2014年进入全国养老服务行业标准化示范性养老服务品牌的哈尔滨市安康社会福利院是隶属市民政局的直属养老服务机构，因其坚持精细化管理，建立健全服务、管理、护理、保障、安全、文体、医疗等8个方面150余项工作制度并扎实贯彻执行，得到国家民政部的表扬。安康福利院90％以上的管理、服务人员具有大学本科以上学历，许多人都是具有资质的医师、护士、心理咨询师和康复治疗师，生活护理员、营养师也都做到了持证上岗。目前全院入住老人1000余名，院外还有1000多名老人等待排号入住。
