全国首例 小区业委会独立起诉开发商

13.10.2015  14:39

  业主维权一直是个难事,成立了业委会后有所改观,但仍有解不开的结。

  法律规定,业委会起诉房开商,必须要争得70%以上业主的授权,并且所有授权业主的房产面积必须达70%以上。

  有的业主不住在小区,有的将房产证抵押了……实际操作难度极大,近乎“不可能完成的任务”。

  2013年3月,温州南塘五组团和嘉鸿花园两个小区业委会,由温州市鹿城区民政局核准登记为社团法人,具有独立法人资格,从而可以参与诉讼。这在当时是全国首例。

  就是这个“嘉鸿花园”小区,如今因开发商想拿回小区会所产权,业委会将开发商告上法庭。

  业委会以独立法人资格起诉开发商,这同样是全国首例,意义无须赘言。

  10月10日上午,鹿城法院公开审理此案,没有当庭宣判。

  房开商想拿会所产权

  业委会法人代表出面请律师起诉

  “嘉鸿花园”是温州一家中高档小区,位于温州市鹿城区学院中路,占地面积5.6万平方米,建筑面积15万平方米,13幢高层共819户,于2006年交付使用。

  王茂友是嘉鸿花园业主大会主任,也是嘉鸿花园业主大会的法人代表。他和业委会理事叶崇华等介绍事情经过:

  小区有一处会所,建筑面积约1015.64平方米。当初交付时,会所、网球场、幼儿园这些,一同被认为是小区的公共配套设施。平时,业主们也把会所当作文娱活动场所使用,并在里面设置了业主大会办公室。

  但今年3月,一张房管局的通知单贴在会所的墙上,要求会所里的办公室两个月内搬出去,因为开发商向温州市房屋登记中心申请,要求将会所所有权登记在房开公司的名下。

  业主们认为,开发商的行为侵害了全体业主的利益。随后,全体业主大会召开。主任王茂友和副主任高明洁、理事叶崇华、毕建楼等一起,来到房管局交涉。但工作人员说,得先与房开公司协商。

  接下来,王茂友等与房开公司协商,没有结果。不过,房管局没有再来贴通知,大家以为这事不了了之了。

  不料,5月,房管局通知单又贴出来了。

  王茂友召集开了业委会第二次会议。随后,他和业委会几个伙伴再次去了房管局。

  房管局人士说,像这种情况,得业委会出面起诉房开商,不然会所的房子恐怕得收回去。

  随后,王茂友、叶崇华等四人驱车前往杭州,聘请律师应诉。

  2015年8月18日,作为全体业主的代表,嘉鸿花园业主大会以独立法人资格,向鹿城区人民法院递交了民事诉状,要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑,属于全体业主共有。

  10月10日,法院开庭审理此案,嘉鸿花园业委会的两位代理律师出现在原告席上。法院没有当庭宣判。

  独立发起诉讼,拥有专门账号

  独立法人身份,大大提高维权效率

  昨天,王茂友告诉钱江晚报记者,此次维权的发起非常迅速,多亏2013年业委会取得了独立法人的身份,“走法律途径,我们有法人代表、有代码证,直接复印交给法院就可以起诉”。

  “而如果业委会没有法人资格,就不能单独起诉房开公司,事情将变得极为复杂。”王茂友说,按照法律规定,像本案中业主起诉房开商,必须要争得70%以上的业主的授权,并且所有授权业主的房产面积必须达70%以上。

  而在实际操作中,要得到7成以上业主联名签字授权,困难极大。比如有的业主在外地做生意,有的将房产证抵押在银行,操作起来极度繁琐不说,有时候简直让人绝望。

  这里有一个案例:

  2007年,温州东方大厦业主起诉原物业管理公司。业委会副主任蒋成富牵头做这事。总共380多户业主,按照法律他必须得到250多户的授权。

  为了这事,他和业委会几个人挨家挨户作工作,结果发现这几乎是不可能完成的任务。后来由律师以律师证作为抵押,搜集业主签名的授权书,才算把这个流程走完。但因为这事耽搁,等官司判决下来已经是2010年了。

  那么,聘请律师的费用哪里来?业委会专用账号上支取。这也得益于独立法人这一身份,没有这个身份,是不能拥有专门账号的。

  王茂友说,以前没有对公账户时,所有收入都是打入私人户头,很难进行监督。现在小区经营用房、广告、车位出租等收益,都统一汇入对公账号,账面一目了然。

  业主大会还聘请了两位会计和出纳,对这些账目进出监督。

  此外,尽管这是嘉鸿花园业委会首次发起诉讼,不过,这一点在平日维权中的威慑力不容小觑。

  用南塘五组团的业主大会主任金巧梅的话说:“现在我们作为独立法人,一旦与房开公司出现矛盾,维权时耗时更短,也更有力度。

  此案关乎每个业主切身利益

  10月10日,深圳市物业管理学会的业务事务委员会主任万吉生,专程从深圳赶到温州的庭审现场。

  万吉生说:“我们也在关注这个事情。嘉鸿花园的事情并不是个例,对于所有业主来说,这都是一个大事。

  万吉生说,业委会成为独立法人后,就具备了独立和开发商对簿公堂的身份,对于业主维权,意义重大。

  此外,物权法对于小区公共配套的规定很模糊,业主的公共物权(比如小区会所产权)并不是非常明确,“我们希望通过嘉鸿花园这个事情,推动法律明确业主的公共物权。

  温州已有七小区业委会成独立法人

  昨天,钱江晚报记者从温州市民政局社会管理科了解到,温州目前共有七家业主大会登记为独立法人,分别在鹿城区、瓯海区、乐清市三地。

  2013年,民政部与温州市民政局决定,在温州探索业主大会的管理新模式。

  2013年3月18日,鹿城区民政局确定温州市南塘五组团和嘉鸿花园两个小区为试点。

  “这两个小区是当时鹿城区呼声最高、规章相对较严格的。”鹿城区民政局社会管理科曾科长告诉记者,当时是根据《社会团体登记管理条例》将两小区业委会登记为独立法人。

  2013年6月8日,乐清市上海花园业主大会也被登记为独立法人。

  2013年6月20日,瓯海区电镀园区业主大会登记为独立法人。

  2013年10月23日,瓯海区梧田街道南塘一组团业主大会登记为独立法人。

  2014年3月17日,瓯海区三垟街道铂金家园业主大会登记成立,2015年5月21日,瓯海区三垟街道新京都家园业主大会登记成立。

  “业主大会要登记为独立法人,必须要符合《社会团体登记管理条例》的规定。”温州市民政局的沈主任告诉记者,业主大会登记程序并不复杂,它是基层社区事务类的社会组织,主要对业主负责,并为业主委员会提供帮助。