黑马“搅局” 哈南楼市“三国杀”

　 　张金鸣

    在过去一年多时间里，碧桂园暴涨的业绩，使得该公司成为行业内绝对的“黑马”。在2012年公司销售额还没破500亿，但一年后却异军突起，一举斩获1060亿元的年销售额，跻身“千亿军团”。

    还是碧桂园，在6月29日，在哈尔滨平房区以1.72亿元，摘得19.1万平方米的地块。这在当前处在下行通道中的楼市大背景下，画上了一个惊叹号。

    在平房区，除了碧桂园以外，还有万达、绿地等众多大型房企在此助阵，业内人士分析，下半年的哈南板块必将风云再起，楼市博弈一触即发……

    “具有独立的社会福利体系和社会生活体系的平房区人生活方式将改变”

     为何落子平房

    碧桂园是一个善于制造神话的企业。曾依靠廉价拿地、快速开发、低价销售的大盘模式，从原来的寂寂无名到一飞冲天，人称“地产沃尔玛”。

    碧桂园进入哈尔滨，为什么选择哈南？很多人都有这样的疑问。

    碧桂园的相关人员这样解读：“进入哈尔滨，选择落脚哈南，看中的是平房地区未来的发展，国际会展中心、大学城、五星级酒店、地铁1号线，我们要把五星级的生活带到哈南，建造高品质生活社区，改变平房人的生活方式。”

    平房虽然一直是哈尔滨的一个区，但对于主城区的人来说，平房的距离感比实际物理空间的距离远得多。

    “平房区的产业结构以国有重工业企业为主。长期的发展，平房自成一个小社会。以大型企业为核心，形成了一整套独立的社会福利体系和社会生活体系。”哈尔滨市资深地产评论人甄昊元说。

    他表示，在平房生活的国企职工，长久以来享受着福利医疗、福利分房、企办校教育等全面的服务。由于平房长期保持着自给自足的住房分配，因此，这一区域的房地产市场化程度较低，房地产市场发展较迟缓。

    不过，碧桂园还是愿意选择这里。正如其主席杨国强曾这样定义碧桂园的成功，“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。”“低成本土地、规模化生产、快速销售”。碧桂园的核心竞争力是性价比。在房地产快速发展的20年中，碧桂园或许是唯一始终坚持自己模式的企业。

    说得再浅显一点，碧桂园的模式就是“价廉物美”，这是市场经济学中最浅显的理论，而支撑这一理论的前提就是价廉，这就决定了碧桂园在产品区域选择上，必须要低价拿地，因此，哈尔滨南部地区的平房，就成了碧桂园进入哈尔滨这样城市的首选。

     “恒大、万达、保利、碧桂园抢占平房”

     下半年博弈战打响

    碧桂园自己的设计院叫“博意”设计院，似乎预示着这家房地产企业从来都不惧怕博弈，而是喜欢博弈。

    “这是碧桂园东北区域在哈尔滨市开疆拓土的第一城。碧桂园的落地，给哈尔滨上半年楼市画上了句号，也悄然开启了下半场冰城楼市的博弈战。”业内人士分析说。

    记者了解，继哈尔滨地铁一号线开通后，沿线房屋租金、二手房价双双上扬。地铁一号线作为哈尔滨最先完工的一条线路，沿线楼盘的升值潜力剧增。

    地铁一号线三期工程将从哈尔滨南站至新疆大街，其间共设5个站点。这将对哈南地区未来经济和社会发展产生深远应影响，地铁建设拉近了哈南地区与主城区的距离，这一交通便利房企自然不会放过。

    继千亿俱乐部中的恒大、万达、保利之后，比会员也进入哈尔滨平房区。

     “经过考验的地块市场，成为开发商‘过冬’的对策”

     行动代号“抄底”？

    从前段时间开发商频频放出拿地风声，到近期各开发商将“意图”变为实际行动，一场“轰轰烈烈”的土地抄底行动在哈尔滨上演。

    土地，作为房企可持续发展的“命脉”，从未走下重中之重的位置。

    进入2014年下半年，不管是“远郊拿地”，还是从别的开发商手里拿地，碧桂园、保利、招商这些大型房企并没闲下来，看到机会一定出手。

    “前两年的土地市场不理性，地王频出，结果到现在还有不少项目搁着没法动。哈尔滨土地市场今年比较淡，下半年是个抄底的机会。”有开发商判断道。

    现在市场表现不好，抄底拿地反而成了很多开发商的选择。

    据了解，很多知名开发商下半年都有拿地计划，目标锁定的是楼市低迷阶段仍能创造热销业绩的热门板块。“这些板块经过市场的考验，在接下来两年行情不明朗的情况下，还是这些板块的土地项目比较稳妥。”

     “城郊土地上，打造‘人间乐园’”

     制胜法宝：快又不单是快

    2007年4月20日，碧桂园在香港上市。到目前，碧桂园已经成长为中国地产10强，福布斯亚太上市公司30强。2008年进入辽宁，辽宁的碧桂园·银河城继2012年获得销售总冠军后，2013年销售突破55亿元，成为东北三省的单盘销售总冠军。

    碧桂园制胜的法宝，便是其独特的开发模式，选择那些主流竞争对手尚未进入的二、三、四线城市，低价拿下超大规模城郊地块。“在一块优质土地上，建设一个包括商业、写字楼、购物、居住于一体的综合体，打造‘人间乐园’”，这是杨国强的梦想。

    “碧桂园项目获得土地使用权证后，全部项目马上由企业自主开发建设，并于3年内基本完成全部开发；产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售；碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度；碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。”碧桂园官方如此描述其竞争优势。

    “对年销售1280亿信心满满”

    逆市求存

    “下半年冲击年初定下的1280亿销售目标应该是有把握的。”去年刚晋身“千亿军团”的碧桂园，在今年市场下行时期仍然拥有完成目标的信心。

    7月8日，碧桂园控股有限公司公布，今年前6个月共实现合同销售金额584.2亿元，合同销售建筑面积879.3万平方米。

    按照今年1280亿元的业绩目标计算，碧桂园今年上半年完成全年目标的45.64%，销售金额比去年上半年增长73.61%。

    按照今年推出2000亿元货值产品，去化率达到平均65%即可完成全年目标，“实际上，我们的去化率很多达到70%以上。”碧桂园表示，下半年的工作会按既定的计划执行，在执行过程中会根据市场情况进行微调。

    面对今年上半年房地产市场的形势变化，碧桂园的拿地策略是积极审慎的，在严格控制投资风险的同时，确保土地开发投资拓展为集团带来良好的回报。（编辑：石佩霞）